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Zugang zu Gemeinschaftsgarten über innenliegenden Garten


19.11.2012 12:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla



Wir sind Eigentümer einer Wohnung eines Mehrfamilienhauses. Die Eigentümergemeinschaft besteht aus 2 nebeneinander liegenden Häusern (insgesamt 19 Parteien). Zu diesen Häusern gehören also insgesamt 4 Erdgeschoßwohnungen mit nach hinten liegenden Gärten (2 Gärten gehören zu Haus x, 2 zu Haus y) die Gärten liegen genau nebeneinander und sind jeweils 200 qm groß und nur durch Bepflanzungen mehr oder weniger voneinander angegrenzt). Nun ist es so, dass diese Gärten (bis auf die Terrassen, die zu den Wohnungen gehören) grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum gehören. Die beiden innenliegenden Gärten (Haus x re. und Haus y li.) sind seit 20 Jahren vermietet. Da es versäumt wurde, auf den Gemeinschaftsnutzen hinzuweisen (alte und komplizierte Geschichte, deswegen nicht näher erläutert) und die Mieter jahrelang den Garten allein genutzt und gepflegt haben, obliegt den Mietern ein Gewohnheitsrecht. Ein Sondernutzungsrecht wurde nicht vergeben. Die beiden Wohnungen mit den äußeren Gärten (Haus x li. und Haus y re. )sind jedoch vor kurzem verkauft worden, so dass diese wieder als Gemeinschaftsgärten nutzbar wären. Soweit so gut. Problem: Der Zugang zu den Gärten geht durch den für beide Mehrfamilienhäuser geteilten Keller zu einem der innenliegenden Gärten (Haus x li.) . Frage: wie können wir in die beiden äußeren Gärten gelangen, um diese zu nutzen? Gibt es ein Durchgangs- oder Wegerecht, das wir haben bzw. beantragen können? Wie ist die Rechtslage bzw. was kann man tun? Da dies ein Thema bei der nächsten Eigentümerversammlung wäre, würde ich mich über eine schnelle Antwort freuen!
Sehr geehrte Ratsuchende ,

vielen Dank für Ihre Anfrage .
Diese möchte ich sehr gerne wie folgt beantworten:

Eine abschließende Antwort ist an dieser Stelle sehr schwierig, da insbesondere die genauen örtlichen Begebenheiten nicht bekannt sind . Ich gehe nach Ihrer Schilderung zunächst davon aus, dass der eigene Garten nur durch betreten des nachbarlichen Gartens/Sondereigentums möglich ist.

Die Kernfrage ist demnach, ob Sie sich hier auf ein sog. Notwegerecht gem. § 917 BGB berufen können.

Dies ist gem. § 917 Abs. 1 BGB dann der Fall, wenn dem Nachbargrundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung ( hier also die Nutzung des Gartens) notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Wege fehlt.

Dies ist nach Ihrer Schilderung anzunehmen, zumindest wenn es keinen anderen denkbaren Weg gibt, um zu dem jeweiligen Garten zu gelangen. In letzter Konsequenz kann Ihnen nämlich die Nutzung nicht untersagt werden.

Sofern hier ein Notwegerecht vorliegt, wären Sie dem betreffenden Nachbarn, dessen Sondereigentum Sie betreten müssen, um an Ihren Garten zu gelangen, gegenüber zur Zahlung einer Notwegrente gem. § 917 Abs. 2 BGB verpflichtet.

Hier sollte aber versucht werden, eine friedliche Lösung zu finden und einen Rechtsstreit zum Wohle des Hausfriedens zu vermeiden.


Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.


Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Montagnachmittag!

Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 29.11.2012 | 08:25

Vielen Dank für die Antwort! Inzwischen war die Eigentümerversammlung und zum Notwegerecht wurde mir folgendes mitgeteilt (hier ein Auszug):

"In diesem Zusammenhang wird auch das Notzuwegungsrecht angesprochen. Frau xxx (Anwältin) teiltmit, dass sich ein Notzuwegungsrecht auf eine Zuwegung im Notfall (z.B. nötige Bauarbeiten etc..) beruft und eine Durchsetzung in dieser Anlage keine Aussicht auf Erfolg haben dürfte."

Ist dem so? Oder kann die Notwegeregelung auch anderweitig - in unserem Fall als Weg in den Gemeinschaftsgarten - angewendet werden? Mir fehlen Argumente...

Freu mich auf Antwort!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.11.2012 | 11:38

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für den Nachtrag.

Wie bereits mitgeteilt ist eine abschließende
Antwort ohne Kenntnis der konkreten örtlichen Gegebenheiten schwierig.

Ein Notwegerecht bezieht sich aber nicht nur auf ein Zuwendungsrecht im Notfall, also im Ausnahmefall.

Bitte schauen Sie sich den Wortlaut des § 917 BGB einmal genauer an. Dort steht nichts von Notfall oder im Ausnahmefall oder Ähnliches.

Es lässt sich durchaus argumentieren, dass ein Notwegerecht auch dann besteht, wenn der Gemeinschaftsgarten ( für den Sie als Wohnungseigentümer schließlich bezahlen müssen zumindest indirekt!)anderweitig nicht genutzt beziehungsweise betreten werden kann.

Im Streitfall müsste natürlich das zuständige Gericht darüber entscheiden, wobei es hier für beide Seiten eine gewisse Rechtsunsicherheit aufgrund des richterlichen Ermessens geben würde.

So eindeutig wie die Kollegin es Ihnen gegenüber dargestellt hat, ist es aber nicht.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Donnerstagnachmittag!

Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

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