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Zugang Grundstück zu öffentlicher Verkehrsfläche; Baulast


| 24.06.2007 14:52 |
Preis: ***,00 € |

Verwaltungsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Grema



Meine Fragen beziehen sich auf mein in NRW gelegenes Eckgrundstück. Dieses grenzt mit der Vorderfront an eine öffentliche Straße. Eine Seite wird von einem geteerten ca. 2,5m breiten „Interessentenweg“ ( Weg 1 ) in ganzer Länge begrenzt. Die Hinterfront grenzt in ganzer Breite an einen ca. 4m breiten geteerten Weg ( Weg 2). Beide Wege befinden sich im Besitz der Stadt. Im weiteren Verlauf des Weges 2 befindet sich ein Grundstück, dass nur über diesen Weg erreichbar ist und in den 80er Jahren mit einem Einfamilienhaus bebaut wurde.

Mein Grundstück ist seit 1955 an der Vorderfront mit einem Einfamilienhaus bebaut.

Im Jahr 2001 habe ich eine Grundstücksteilung beantragt und auch genehmigt bekommen.
Der seit 1955 bebaute Grundstücksteil A grenzt weiterhin an die unstrittig öffentliche Straße,
der Grundstücksteil B hat direkten Zugang nur zu den Wegen 1 und 2.

Da es wie oben beschrieben, einen Nachbarn gibt der nur über den Weg 2 sein Grundstück erreichen kann und dem Weg 2 von der Stadt auch ein Straßenname zugewiesen ist. Bin ich davon ausgegangen, dass es sich bei diesem Weg um eine öffentliche Straße handelt.

Als ich in 2003 einen Bauantrag für den Grundstücksteil B stellte, wurde mir vom Bauamt mitgeteilt, dass weder der Weg 1 noch der Weg 2 die Voraussetzungen einer „befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche“ gemäß Landesbauordnung NRW erfüllen würden. Offensichtlich wurde die Widmung des Weges 2 nach der Bebauung durch meinen Nachbarn geändert. Ein Mitarbeiter der Stadt bestätigte mir dies mündlich. Grund hierfür war offenbar, eine Belastung der Kommune mit Instandhaltungskosten zu vermeiden.

Ich erhielt eine Baugenehmigung erst, nachdem ich ein Geh- und Fahrrecht als Baulast für den Grundstücksteil A übernahm. Ich stimmte dem seinerzeit zu, da mein Hauptinteresse in einer zügigen Bebauung des Grundstücks B lag.

Ich möchte noch erwähnen, dass die Stadtverwaltung mir für den Neubau die Adresse
„Weg 2“ Hausnummer 2 zugeteilt hat ebenso wie mein Nachbar die Adresse „Weg 2“ Hausnummer 8 erhalten hat. Schließlich hat die Stadtverwaltung kürzlich den Weg 2 mit Straßenlaternen ausgestattet

Jetzt beabsichtige ich das Grundstück A zu verkaufen, wobei die Baulast natürlich hinderlich ist.

Ist für die Erfüllung der Landesbauordnung („befahrbare öffentliche Verkehrsfläche“ ) die formale Widmung als öffentliche Straße zwingend? De Facto ist der Weg 2 sowohl für PKW als auch für LKW einspurig befahrbar. Er wird u.a. von der Post und der Müllabfuhr für die Ver- bzw. Entsorgung des erwähnten Nachbargrundstückes regelmäßig genutzt. Die Benutzung ist nicht durch Verkehrsschilder beschränkt.

Besteht eine realistische Chance das öffentliche Interesse am Fortbestehen der Baulast zu bestreiten?

Ich bitte Sie bei der Beantwortung der Fragen auch anwendbare Gesetze, Paragraphen bzw. Präzedenzfälle zu nennen.

Mit freundlichen Grüßen

-- Einsatz geändert am 25.06.2007 14:35:51

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Sehr geehrter Fragestellerin,

unter Berücksichtigung der zur Verfügung stehenden Informationen sowie Ihres Einsatzes erlaube ich mir, Ihre Frage wie folgt zu beantworten:

Die formale Widmung als öffentliche Straße ist gemäß §4 Abs. 1 LBO NRW zwar nicht zwingend, jedoch muss die Zufahrt dann öffentlich-rechtlich gesichert sein. Dies kann nur durch eine Baulast geschehen. Ferner muss das Gebäude mit öffentlichen Fahrzeugen (Müllabfuhr, Feuerwehr, Krankenwagen etc.) erreichbar sein (BVerwG E64, 186). Insbesondere müssen Großfahrzeuge das Gebäude erreichen können (BVerwG NVwZ 1994, 1910). Ein drei Meter breiter Stichweg kann dabei ausreichend sein.

Dies bedeutet für Sie, dass auf die Baulast nicht verzichtet werden kann, solange die Straße nicht durch Widmung zu einer öffentlichen Straße wird.

Ich hoffe, Ihnen mit der Antwort weitergeholfen zu haben.

Bitte beachten Sie, dass anhand der zur Verfügung stehenden Informationen lediglich eine erste Einschätzung erfolgen konnte. Für eine umfassende Beratung ist Ihnen die weitere Beauftragung eins Rechtsanwaltes zu empfehlen.


Mit freundlichen Grüßen



Christian Grema
Rechtsanwalt

_____________
Christian Grema
C-G-W Rechtsanwälte

Postfach 1543
76605 Bruchsal

Tel.: (07251) 392 44 30 (24h)
Fax.: (07251) 392 44 31

Internet: www.c-g-w.de
E-Mail: info@c-g-w.de

Nachfrage vom Fragesteller 25.06.2007 | 21:49

Sehr geehrter Herr Grema,

ich hätte zu Ihrer Antwort noch folgende Nachfrage:
Gibt es aus Ihrer Sicht eine Möglichkeit die Stadtverwaltung zu einer Widmung der Straße als öffentliche Straße zu verpflichten? Wie erwähnt war die Straße zum Zeitpunkt der Bebauung durch meinen Nachbarn ( 80er Jahre ) als öffentliche Straße gewidmet und stellt für diesen nach wie vor die einzige befahrbare Zuwegung dar. Infolge der Entwidmung wäre das Nachbargrundstück doch formal auch ohne Zuwegung.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.06.2007 | 10:40

Sehr geehrter Fragesteller,

dem Einzelnen steht weder ein Anspruch auf Widmung zu noch auf eine fehlerfreie Ermessensentscheidung darüber, ob und wann eine Straße gewidmet werden soll (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 17. Juli 1992 - 2 S 1369/90, VG Düsseldorf, 31.05.2005, 12 L 2718/04). Mithin können Sie die zuständige Behörde leider nicht zu einer Widmung verpflichten.
Straßenanliegern steht übrigens grundsätzlich auch kein Anspruch darauf zu, dass die Straße nicht geändert oder eingezogen (= "entwidmet") wird. Sie haben daher eine Einziehung grundsätzlich hinzunehmen. Lediglich damals zum Zeitpunkt der Einziehung wäre die Lage aufgrund der damaligen Rechtsprechung des BVerwG anders gewesen, so dass Sie sich u.U. gegen die Einziehung hätten erfolgreich wehren können: damals unterstellte das BVerwG den Anliegergebrauch dem Schutz des Art 14 GG ("Eigentumsrecht"), jedoch änderte das BVerwG seine Rechtsprechung in seinem Beschluss aus dem Jahr 1999.

Ich hoffe Ihnen mit der Anwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Grema
Rechtsanwalt

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