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Zufahrtsrecht / Notwegerecht / Bebauungsplan / Nachbarschaftsvertrag

| 12.07.2014 19:49 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa


Vorbesitzer = ehemaliger Besitzer des Gesamtgrundstücks, Fondgesellschaft.
Neubesitzer = Käufer des Grundstücks, Wohnbaugesellschaft,

Es gilt der Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1904 der Landeshauptstadt München.
http://goo.gl/jOLAKw
http://goo.gl/LeUN6Y

Wir haben das denkmalgeschützte Objekt (s. link oben planteil, norden nach oben, georg reismüllerstr, rechtes denkmalgeschützes gebäude mit einem baum drauf) mit der Flurnummer 1021/14 in 2009 vom Vorbesitzer gekauft und dieses wurde aus dem Gesamtgrundstück herausgemessen.
Es gibt keine eigene Zufahrt auf das Grundstück mit dem PKW.
Die bisherige Zufahrt erfolgte über die Flurnummer 1021/13, dieses liegt genau neben unserem Grundstück.
Mit dem Kauf haben wir vom Vorbesitzer schriftlich dokumentiert die Zufahrtskarten für die teilweise auf unserem Grundstück befindliche Schrankenanlage erhalten um auf unser Grundstück zu gelangen.
Man muss jedoch über das Grundstück 1021/13 (zwischen den beiden denkmalgeschützten gebäuden) des Vorbesitzers fahren um einfahren zu können.
2010 haben wir 3 weitere Zugangskarten dazu bestellt und sind 3 Jahre auch über die
Schranke auf unser Grundstück zugefahren.
In 2012 hat der Vorbesitzer das Areal an den Neubesitzer verkauft.
In 2013 wurde die Schrankenanlage abgebaut.
Den Weg haben wir weiterhin benutzt.
Die Fundamente der Schranke befinden sich weiterhin auf unserem Grundstück.
Wir haben den Neubesitzer bereits mehrfach gebeten die alten Fundamente der Schrankenanlage zu entfernen.
Bei der Stadt München haben wir im Februar 2014 eine Baugenehmigung für einen Anbau, den wir zum wirtschaftlichen Erhalt des denkmalgeschützten Gebäudes benötigen, erhalten

Mit Erteilen der Baugenehmigung hat der Neubesitzer Klage gegen die Stadt München erhoben.
Ohne Begründung.
Im Mai haben wir mit dem Anbau begonnen.
Im Juni 2014 hat der Neubesitzer die Durchfahrt untersagt und auch eine einstweilige Verfügung erwirkt.
Im Juli 2014 wurde unser Grundstück 1021/14 an den Grenzpunkten vom Neubesitzer mit einem Bauzaun versperrt.
Lt. aktuellem Bebauungsplan ist das Flurstück 1021/13 ein Rad- und Fußweg und soll der Stadt München übereignet werden.
Die Stadt München hat uns in der Baugenehmigung für unseren Anbau hinter dem Haus die Zufahrt über den geplanten Rad- und Fußweg (geht von der Georg-Reismüller-Str. ab) eingetragen.
Der denkmalgeschützte Altbau ist über die Georg-Reismüller-Str. erschlossen.

Hauptschauplatz:
Der neue Neubesitzer will das Grundstück zu einem Wohn- und Gewerbegebiet umplanen
Die Stadt verlangt vom Neubesitzer, dass er vorher eine von uns und einer weiteren Partei Flurstück 1021/11 unterschriebene Nachbarschaftsvereinbarung vorlegt.
Der Neubesitzer will uns mit den o.g. Einschränkungen aktiv unterstützen den Nachbarschaftsvertrag zu unterschreiben.

Nachbarschaftsvereinbarung:
"Auf dem in § 2 Ziff. 2 genannten Grundstück Flst.Nr. 1021/14 befindet sich die sog. Pförtnerhäuschen. Das Gebäude ist als Einzeldenkmal in die Denkmalliste aufgenommen. Die auf dem Grundstück Flst.Nr. […] errichteten Bauten und Anlagen sowie ihre Nutzung sind bestandskräftig genehmigt."

"Es ist geplant, die Grundstücke vorwiegend mit Wohnungen neu zu bebauen, wobei das Pförtnerhaus entsprechend den Vorgaben der Landeshauptstadt München in die Neuplanung integriert werden muss. Der Fortbestand und der Weiterbetrieb des Pförtnerhauses und seiner genehmigten Nutzung müssen unterbrechungsfrei gewährleistet sein.
Für die neu zu errichtende Wohnbebauung soll ein Bebauungsplan aufgestellt werden. Neubesitzer hat am 15.02.2102 die Grundzustimmung entsprechend den "Verfahrensgrundsätzen zur sozialgerechten Bodennutzung" gegenüber der Landeshauptstadt München zur Änderung bzw. Neuaufstellung des Bebauungsplans mit Grünordnung Nr. 1904 erklärt. Der Eckdatenbeschluss wird kurzfristig erwartet. Die Baurechtsentwicklung wird von Neubesitzer in Abstimmung mit der Stadt München betrieben."

"Die Landeshauptstadt München fordert für das Bauleitplanverfahren eine grundsätzliche Zustimmung der Eigentümer zur neuen Bauleitplanung und u.a. auch eine Verzichtserklärung bezogen auf etwaige Übernahme- und Entschädigungsansprüche, die sich aus der Bauleitplanung ergeben können. Die Vertragsparteien sind sich bewusst, dass zum jetzigen Zeitpunkt konkrete Aussagen zum Planungsinhalt und den damit verbundenen Einschränkungen nicht gemacht werden können. Der Eigentümer will das Bauleitplanverfahren nicht verhindern, hat aber zugleich ein Interesse daran, dass seine genehmigte Nutzung unbeeinträchtigt bleibt.
Da der aktuelle Planungsstand noch keine klaren Abstimmungen (i.S. einer Festlegung eindeutiger Parameter für die Bebauung, Abstände etc.) zwischen den Vertragsparteien zulässt, einigen sich die Parteien auf eine grundsätzliche Vorgabe, einschließlich der von der Stadt geforderten Verzichtserklärung. Die Parteien streben aber an, den Vertragsinhalt zu konkretisieren, sobald die Planungen ausreichend konkrete Formen annehmen."

Die Vertragspunkte und Auswirkungen sind zum jetzigen Zeitpunkt undurchschaubar und für uns nicht abschätzbar:

Fragen:
1)
Haben wir ein Wegerecht?
2)
Darf der Neubesitzer uns die Zufahrt verweigern obwohl die Stadt München
wie oben angemerkt einen unterbrechungsfreien Weiterbetrieb fordert?
3)
Falls kein Wegerecht, wie können wir erfolgreich ein Notwegerecht einfordern?

Grundsätzlich sind wir für die Neubebauung der Gesamtfläche.

Wir sind nicht mit dem neuen Bebauungsplan einverstanden solange die Zufahrtsrechtssituation, neben anderen Rechten die wir abgeben, undurchschaubar bleiben.

4)
Inwieweit ist der bestehende Bebauungsplan rechtlich verpflichtend?
5)
Kann man die Erfüllung, in diesem Fall den Rad- und Fußweg, einklagen?
6)
Was ist die übliche Kompensation wenn man einem Nachbarschaftsvertrag zustimmt?
7)
Was sind die Konsequenzen wenn wir den Nachbarschaftsvertrag nicht unterzeichnen?
8)
Abbau der Fundamente in Flurstück 1021/14 der Schrankenanlage, wer ist dafür zuständig?
Wie kann man möglichst rasch die Entfernung einfordern?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Fragen, die ich im Einzelnen wie folgt beantworte:

Zu 1. Haben wir ein Wegerecht?

Ein Wegerecht über ein fremdes Grundstück kann wie folgt begründet werden:

1. privatrechtliche Vereinbarung
2. Bestellung einer Grunddienstbarkeit

3. Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde in Form einer Baulast.


Ich gehe davon aus, dass in Ihrem Fall das Wegerecht nicht im Grundbuch in Form einer Grunddienstbarkeit eingetragen wurde und auch keine Baulast vorliegt, sondern seinerzeit lediglich eine privatrechtliche Vereinbarung bezüglich des Wegerechts existierte. Diese privatrechtliche Vereinbarung wirkt allerdings nur zwischen den beteiligten Personen und wird gegenstandslos, sobald einer der Grundstückseigentümer, wie in Ihrem Fall, wechselt. Mit anderen Worten, der neue Grundstückeigentümer muss sich an die schuldrechtliche Wegerechtsvereinbarung nicht halten und kann den Zutritt über sein Grundstück verweigern.

Der Fall liegt nur dann anders, wenn Ihnen ein Notwegerecht zusteht, hierzu später.

2. Darf der Neubesitzer uns die Zufahrt verweigern obwohl die Stadt München
wie oben angemerkt einen unterbrechungsfreien Weiterbetrieb fordert?

Der neue Eigentümer des Grundstückes kann also die Zufahrt über sein Grundstück verweigern, da das Wegerecht offensichtlich nicht im Grundbuch eingetragen und somit nicht dinglich, also mit dem Grundstück verbunden, ist. Die Forderung der Stadt München, einen unterbrechungsfreien Weiterbetrieb zu gewährleisten, ändert hieran nichts, da die diesbezügliche beabsichtigte Enteignung zu einem Rad- und Fußweg noch nicht erfolgt ist.

3.Falls kein Wegerecht, wie können wir erfolgreich ein Notwegerecht einfordern?

Das Notwegerecht ist ein gesetzliches Wegerecht. Der Nachbar des angrenzenden Grundstückes muss den Notweg dulden, wenn das Grundstück nicht an einer öffentlichen Straße liegt und das Grundstück nicht anders befahren werden kann ( § 917 BGB ).

Wann eine solche Anbindung fehlt, wird nach strengen Maßstäben beurteilt. Verlangt wird, dass dem Grundstück rechtlich oder tatsächlich die Zugangsmöglichkeiten zu einer öffentlichen Straße oder Weg fehlen. Sind die vorhandenen Verbindungen lediglich umständlicher zu benutzen, reicht dies zur Begründung eines Notwegerechts nicht aus (OLG Karlsruhe, Urteil vom 28.7.2010, 6 U 105/08 ; Brandenburgisches OLG, Urteil vom 30.10.2008, 5 U 131/07 ). Besteht z.B. die Möglichkeit, die Zufahrt zu ändern und komplett über Ihr Grundstück zu führen, scheidet ein Notwegerecht aus.
Allerdings reicht ein anderweitig bestehender Zugang zu Fuß oder mit dem Fahrrad über eine öffentliche Fläche für eine ausreichende Nutzung eines Grundstückes nicht aus, da die Grundbedürfnisse wie die problemlose Anlieferung von Gegenständen des täglichen Bedarfs nicht befriedigt werden können (BGH, Urteil vom 12.12.2008, V ZR 106/07 )

Nach Ihrer Schilderung kann Ihr Grundstück nicht anders als über das Grundstück Ihres neuen Nachbarn befahren werden, sodass Ihnen ein Notwegerecht zusteht.

Somit steht Ihnen gegenüber Ihrem neuen Nachbarn ein Anspruch auf Duldung der Benutzung des Zufahrtsweges zu, damit Sie Ihr Grundstück mit Ihrem Kfz erreichen können. Dieser Anspruch ist einzuklagen, bei Dringlichkeit ist die Möglichkeit einer einstweiligen Verfügung gegeben

4)
Inwieweit ist der bestehende Bebauungsplan rechtlich verpflichtend?

Die Festsetzungen des Bebauungsplan sind rechtlich bindend und einzuhalten.

5)
Kann man die Erfüllung, in diesem Fall den Rad- und Fußweg, einklagen?

Im Rahmen einer Verpflichtungsklage kann die Verpflichtung, nämlich den Rad- und Fußweg zu schaffen,gegenüber der Stadt eingeklagt werden

6)
Was ist die übliche Kompensation wenn man einem Nachbarschaftsvertrag zustimmt?

Nachbarschaftsverträge sind immer mit großer Vorsicht zu überprüfen, denn hat man einmal zugestimmt, muss man später mit allen hieraus sich ergebenden Konsequenzen leben, was Sie hier sehr genau prüfen sollten. Vielfach werden derartige Vereinbarungen später bereut, dann ist es aber zu spät und es nützt auch keine Kompensation mehr, für die es im übrigen keine Anhalte gibt, sondern es den Parteien frei steht, diese im Einzelnen auszuhandeln.

7)
Was sind die Konsequenzen wenn wir den Nachbarschaftsvertrag nicht unterzeichnen?

Konsequenzen sind auf den ersten Blick nicht erkennbar

8)
Abbau der Fundamente in Flurstück 1021/14 der Schrankenanlage, wer ist dafür zuständig?

Für den Abbau ist der neue Grundstückseigentümer zuständig.


Für eine Nachfrage stehe ich gerne zur Verfügung und verbleibe,

mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 13.07.2014 | 08:33

Lage des Objektes:
im Westen grenzt es an eine Hauptstrasse die keine Möglichkeit der Zufahrt mit dem PKW bietet weil die Einfriedung denkmalgeschützt ist und die Denkmalbehörde jede Änderung hier schon negativ beschieden hat.

Hier können wir nur mit max. 1,20 Breite über ein Gartentor auf das Grundstück zugreifen.

Parken davor ist nicht möglich weil Haltverbot auf dieser Strassenseite.

Im Süden ist z. T. ebenfalls die denkmalgeschützte Einfriedung bzw. steht ein Haus ziemlich unmittelbar auf der Grundstücksgrenze.

Im Osten keine Zufahrt.

Im Süden war und wäre die Zufahrt wie oben beschrieben möglich, indem ca. 20 m über den von sonst allen benutzen Weg der zukünftig als Fuß- und Radweg im Bebauungsplan eingetragen ist.

Unser Baustellenbetrieb ist im Moment nur sehr eingeschränkt und mit sehr starken Behinderungen möglich.

Wir hatten beim Amtsgericht in der Verhandlung das Notwegerecht eingefordert.

Das Gericht führt in der gegen uns verhängten einstweiligen Verfügung aus, dass "Auch mit Ihrem Einwand, Ihr stehe ein Notwegerecht zu, ist die Verfügungsbeklagte ausgeschlossen, da petitorische Ansprüche im Verfahren des Besitzschutzes nicht geltend gemacht werden können" § 863 BGB.".

1)
Wie muss ich vorgehen, um das Notwegerecht möglichst schnell, dauerhaft und kostengünstig umzusetzen?

2)
Ist die einstweilige Verfügung in dem Bereich des Notwegerechts dann gegenstandslos.

Diese betraf auch Bereiche die nicht vom Notwegerecht betroffen sind.

3)
Kann ich mit dem Notwegerecht dann die einstweilige Verfügung anfechten?

4)
Bei der Schrankenanlage haben wir schon mehrfach schriftlich um den Abbau gebeten. Dieser ist bis heute nicht erfolgt. Wie gehe ich hier am effektivsten vor?

5)
Kann ich die Einbauten auch abbauen lassen und die Kosten dafür einfordern?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 13.07.2014 | 11:10

Ihre Nachfragen gestatte ich mir wie folgt zu beantworten:

1)
Wie muss ich vorgehen, um das Notwegerecht möglichst schnell, dauerhaft und kostengünstig umzusetzen?

Das Notwegerecht sollte, da Dringlichkeit nach Ihrem Sachverhalt gegeben ist, im Wege einer einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden. Da die einstweilige Verfügung eine Besonderheit darstellt und hier oft Verfahrensfehler begangen werden, sollten Sie sich der Hilfe eines Anwaltes bedienen.

2)
Ist die einstweilige Verfügung in dem Bereich des Notwegerechts dann gegenstandslos.Diese betraf auch Bereiche die nicht vom Notwegerecht betroffen sind.

Die einstweilige Verfügung Ihres Nachbarn bezüglich der Versagung der Durchfahrt hat mit dem Notwegerecht nichts zu tun und ist eine eigenständige Angelegenheit.

3)
Kann ich mit dem Notwegerecht dann die einstweilige Verfügung anfechten?

Mit dem Notwegerecht können Sie die einstweilige Verfügung nicht anfechten, sondern es besteht allenfalls die Möglichkeit einer Widerklage auf Einräumung eines Notwegerechts im Rahmen des Hauptsacheverfahrens, jedoch sollte dies genau von einem Anwalt geprüft werden.

4)
Bei der Schrankenanlage haben wir schon mehrfach schriftlich um den Abbau gebeten. Dieser ist bis heute nicht erfolgt. Wie gehe ich hier am effektivsten vor?

Nach der Rechtsprechung des BGH ( Urteil vom 07.03.2003 Az: VZR 11/02) ist eine Toranlage, die einem Wegerecht zwischen zwei Grundstücken dient, als Grenzeinrichtung gem. § 921 BGB zu werten. Gem. § 922 Satz 2 BGB sind die Unterhaltungskosten einer Grenzanlage, wozu letztlich auch deren Beseitigung gehört, von beiden Grundstückseigentümern je zur Hälfte zu tragen. Demzufolge kann ein Gericht zu der Auffassung kommen, dass die Kosten der Beseitigung der sich auf Ihrem Grundstück noch befindenden Fundamente von Ihrem Nachbarn lediglich zur Hälfte zu tragen sind. Ich würde insofern empfehlen, einen Kostenvoranschlag einzuholen und von Ihrem Nachbarn die Hälfte der Kosten einfordern, damit Sie später Ihrem Geld, wenn Sie den Auftrag zur Beseitigung allein erteilen, nicht hinterherlaufen müssen. Wenn Ihr Nachbar nicht zahlt, können Sie gerichtlich die Hälfte der Kosten gem. Kostenvoranschlag einfordern oder ein Unternehmen mit der Beseitigung beauftragen und alsdann von Ihrem Nachbarn die Zahlung der Hälfte des Rechungsbetrages einklagen, wobei die Kosten des Unternehmens im Rahmen des ortsüblichen sein müssen. Gerade hier entstehen oft Streitigkeiten.

5. Kann ich die Einbauten auch abbauen lassen und die Kosten dafür einfordern?

Sie obige Ausführungen

Bewertung des Fragestellers 13.07.2014 | 13:08

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FRAGESTELLER 13.07.2014 5/5,0
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