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Sehr geehrter Fragesteller,
ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes nunmehr wie folgt beantworten möchte:
Entscheidend ist hier die Eigentumslage. Sind beide als gemeinsame Eigentümer je zur Hälfte im Grundbuch eingetragen, handelt es sich um sogenannte Miteigentümer nach Bruchteilen im Sinne des § 1008 BGB.
Aufgrund Ihrer Angaben gehe ich davon aus, dass die beiden Eigentümer eine Gemeinschaft nach Bruchteilen gemäß § 741 BGB darstellen, d.h. es handelt sich um eine bloße Interessengemeinschaft ohne Verfolgung eines darüber hinausgehenden Zwecks, wie etwa gemeinsame Vermögensbildung oder Altersvorsorge.
Nach § 747 S. 1 BGB gilt: „Jeder Teilhaber kann über seinen Anteil verfügen."
Damit kann ohne Zustimmung des anderen Miteigentümers verfügt werden. Demnach können Sie sich gegen den Willen des einen Eigentümers, mit dem anderen Eigentümer durchaus einigen.
Sollte Ihrem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Wege fehlen, könnte zudem gegebenenfalls das Notwegerecht nach § 917 BGB einschlägig sein. In diesem Fall wäre eine Benutzung zur Herstellung der erforderlichen Verbindung zu dulden. Die Nachbarn wären dann gemäß § 917 II BGB durch eine entsprechende Geldrente zu entschädigen.
Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben konnte.
Abschließend weise ich darauf hin, dass im Rahmen dieses Forums stets nur eine erste Einschätzung des Sachverhalts erfolgen kann. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsangaben und Abweichungen im Detail, kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Sie ersetzt daher keine individuelle, persönliche Beratung durch einen Anwalt.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Jens-Peter Voß
Rechtsanwalt Dr. Jens-Peter Voß
Nachfrage vom Fragesteller
17.11.2010 | 18:56
Vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Sie hilft mir sicher weiter.
Das Notwegerecht möchte ich nicht in Anspruch nehmen, es gibt eine Zufahrt, sie ist aber zu lang und für die Medien nicht geeignet.
Im Grundbucheintrag sind beide Personen (Eigentum: 1.1 und 1.2) genannt und damit der Sachverhalt der Gemeinschaft nach Buchteilen erfüllt.
Nach Ihrer Auskunft würde ich durch den Kauf eines Anteils in die 50 %ige Gemeinschaft nach Bruchteilen mit dem verbleibenden Miteigentümer eintreten.
Das Flurstück (6x20 Meter) müsste nicht geteilt werden?
Der Eintrag meines Anteils im Grundbuch könnte nach entsprechendem Vertragsabschluß erfolgen.
Da die Bruchteile den Besitzern nicht räumlich zugeordnet sind, ist die Frage, ob ich dann einen 3 Meter breiten Teil meiner Wahl der 6 Meter breiten Freifläche für meine Zwecke (Weg und Medien) nutzen kann?
Da das geschiedene Ehepaar jeden Kontakt miteinander verweigert (Rosenkrieg) kann mit keinerlei Entgegenkommen des zweiten Eigentümers gerechnet werden.
Ich würde mich freuen, wenn sie meine Schlussfolgerungen bestätigen könnten.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
17.11.2010 | 21:00
Das Problem ist bei der nicht räumlichen Zuordnung der Grundstücksteile letztlich, dass die Teilung von Natur aus schwer möglich sein wird, denn jedem gehört von allem die Hälfte: die Hälfte jedes Grashalms, Steins usw.
Der kooperative Eigentümer könnte aber nach § 749 BGB die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen - bei Grundstücken kann die Aufhebung ohne Titel durch eine Teilungsversteigerung erreicht werden, der kooperative Eigentümer wäre hier antragsberechtigt, § 181 ZVG, § 752 I BGB.
Dieses Verfahren könnte die andere Teilhaberin nicht verhindern.
Allerdings lässt sich oft hier nicht der Preis erzielen, der im freien Verkauf des Grundstücks möglich wäre. Hierfür müsste allerdings die Teilhaberin zustimmen.
Ich sehe in Ihrem Fall daher folgende Möglichkeiten zur Lösung des Problems:
Sie bieten beiden Eigentümern einen fairen Preis für das Flurstück von 3m an. Möglicherweise lässt sich so doch eine Lösung finden.
Oder sie überzeugen den kooperativen Eigentümer, dass er (was bei geschiedenen Paaren ohnehin ratsam sein dürfte) die Aufhebung der Gemeinschaft verlangt. Sie könnten dann bei der Teilungsversteigerung das Grundstück kaufen.
