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Zu viel gezahlte Miete zurückfordern

| 19.12.2020 12:16 |
Preis: 50,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


14:06
Guten Tag,
wie dem Betreff zu entnehmen ist, geht es um zu viel gezahlte Miete. Jedoch nicht im herkömmlichen Sinne, dass sich die Miete im Nachhinein als unangemessen hoch herausgestellt hat, sondern der Sachverhalt ist anders.
Für meinen Sohn hatten wir an seinem Studienort, den er inzwischen gewechselt hat, ein Privatzimmer gemietet. Laut Vertrag belief sich die Miete auf 200€ Kaltmiete plus 60€ Betriebskosten-Vorauszahlung. Durch einen im Nachhinein nicht mehr erklärbaren Irrtum haben wir über die gesamte Mietdauer von über einem Jahr monatlich rund 320€, also 60€ zu viel überwiesen, und damit in Summe insgesamt knapp 1000€ zu viel.
Darauf aufmerksam gemacht, hat der ehemalige Vermieter angedeutet, das mit der nächsten Betriebskostenabrechnung (die von 2019 haben wir erst vor ein paar Wochen bekommen, also ist hier von November 2021 auszugehen) verrechnen zu wollen, obwohl er auch noch die Kaution einbehalten hat und eine Nachzahlung für 2020 nicht zu erwarten ist.
Nach meinem Rechtsverständnis ergibt sich keinerlei vertraglicher oder sonst wie gearteter Anspruch des Vermieters, diese zu viel gezahlte Miete einzubehalten. Ich würde den Einbehalt zumindest als Unterschlagung deuten, aber vielleicht täusche ich mich, da ich die Summe ja quasi freiwillig, wenn auch irrtümlich, bezahlt habe. Meine Fragen wären:
1. Kann ich die kurzfristige Rückzahlung der überzahlten Summe innerhalb einer angemessenen Frist einfordern, oder darf der Vermieter die Summe bis zur Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2020 zurückhalten?
2. Wenn ich es zurückfordern darf, dann auf welcher Grundlage und in welcher Frist?
3. Wenn der Vermieter die Rückforderung verweigert oder ignoriert, welche Schritte müsste ich dann einleiten?

Vielen Dank.
19.12.2020 | 13:00

Antwort

von


(5)
Tacitusstraße 1a
50968 Köln
Tel: 0221-35081897
Web: http://www.rechtsanwalt-mueller-koeln.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Wenn Sie versehentlich zu viel Miete gezahlt haben, ist der Vermieter ungerechtfertigt bereichert, weil es für den überzahlten Betrag keinen Rechtsgrund gibt. Sie können die zu viel gezahlte Miete gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB vom Vermieter zurückfordern.

Der Vermieter darf die überzahlte Miete nicht zusätzlich zur Kaution einbehalten, wenn die Kaution bereits das dreifache der monatlichen Miete beträgt. Dies wäre ansonsten eine unzulässige Übersicherung gem. §§ 551 Abs. 1 und Abs. 4 BGB . Auch kann er den zu viel gezahlten Betrag nicht mit einer etwaigen Nachforderung für das Jahr 2020 verrechnen, da diese Nebenkostenabrechnung noch nicht existiert und damit auch noch nicht fällig ist. Eine Nachzahlung aus einer Nebenkostenabrechnung wird frühestens mit Erteilung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung fällig. In der Praxis gewähren die Gerichte sogar mach Erhalt der Abrechnung i. d. R. noch Zahlungsfristen von ca. 2 - 4 Wochen.

Sie sollten dem Vermieter schriftlich eine Frist zur Rückzahlung des überzahlten Betrages setzen. Diese kann z. B. üblicherweise zwei Wochen betragen. Sollte der Vermieter innerhalb dieser Frist die zu viel gezahlte Miete nicht erstatten, können Sie den überzahlten Betrag einklagen. Hierzu sollten Sie ggf. einen Rechtsanwalt noch den (mir unbekannten) Mietvertrag vorher durchsehen lassen, ob sich dort noch zusätzliche Regelungen befinden.

Im Ergebnis sehe ich aber nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Recht Ihres Vermieters auf Einbehalt des überzahlten Betrages, da niemand davon ausgehen kann, dass Sie freiwillig € 60,00 pro Monat mehr zahlen wollten und daher einer ungerechtfertigte Bereicherung vorliegt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Über eine positive Bewertung, z. B. mit 5 Sternen freue ich mich.

Ich wünsche Ihnen und Ihrer Familie Frohe und gesunde Weihnachten.

Mit freundlichen Grüßen

Timo Müller
Rechtsanwalt
Dipl. Wirtschaftsjurist (FH)


Rechtsanwalt Mag. iur. Timo Müller, Wirtschaftsjurist

Rückfrage vom Fragesteller 19.12.2020 | 13:55

Vielen Dank Herr Müller, für die überaus hilfreiche Antwort.

Eine Nachfrage hätte ich noch:
Die Mietkaution beträgt (vertraglich fixiert) nur eine Monatskaltmiete, also rund 200€. Die Rückübergabe des Zimmers an den Vermieter inklusive mängelfreiem Protokoll ist erfolgt. Aus Gründen, die zu erläutern hier zu weit führen würde, hat sich dennoch nach dem Ende des Mietvertrages das persönliche Verhältnis zwischen dem Vermieter und mir drastisch verschlechtert, so dass ich von keiner all zu großen Kooperationswilligkeit ausgehe.
Da bis zu drei Monatsmieten als Kaution rechtlich zulässig sind, dürfte er dann die Kaution nachträglich und einseitig auf drei Monatsmieten erhöhen (im Widerspruch zum Mietvertrag) und zumindest bis zur Betriebskostenabrechnung weitere zwei Mieten einbehalten?

Vielen Dank nochmals und auch Ihnen und Ihrer Familie wünsche ich frohe Festtage. Bleiben Sie gesund.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 19.12.2020 | 14:06

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Rückfrage beantworte ich gerne. Nein, der Vermieter kann nicht einseitig den Mietvertrag ändern und nunmehr eine Kaution von drei Monatsmieten verlangen. Dies hätte vorher einvernehmlich vereinbart werden müssen.

Der Vermieter kann die (nur) die Kaution bis zur Betriebskostenabrechnung 2020 einbehalten, nicht aber darüber hinausgehende Beträge.

Ich hoffe, Ihnen geholfen zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute. Sollten Sie in der Angelegenheit Unterstützung benötigen, können Sie uns gerne kontaktieren.

Mit freundlichen Grüßen
Timo Müller
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 19.12.2020 | 13:58

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Sehr geehrter Mandant,

vielen Dank für die schnelle und positive Rückmeldung zu meiner Beratung. Ich wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!

Mit freundlichen Grüßen
Timo Müller
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