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Zu späte Zustellung der Nebenkostenabrechnung / Beweislast der Zustellung


| 10.12.2005 16:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo,

es handelt sich um den folgenden Sachverhalt:

Ich bin Mitte 2002 aus einer Wohnung A ausgezogen.
Im Dezember 2005 bekomme ich ein Schreiben an die Adresse B (wo ich auch gemeldet bin) vom Anwalt des Vermieters der Wohnung A, mit der Aufforderung die ausstehende Nebenkostenabrechnung für die Wohnung A für 2002 zu bezahlen.

In diesem Schreiben befanden sich 2 Kopien

1) Die Kopie der Nebenkostenabrechnung, die an die Adresse B adressiert ist. Datum 15.06.2003.

2) Die Kopie einer Mahnung vom 20.10.2003, die an die Adresse B adressiert ist.

Ich behaupte, das ich diese beiden Schriftstücke nicht bekommen habe. Ich war zu dieser Zeit bei der Adresse B gemeldet und habe da offiziell gewohnt. (Im Haus meiner Eltern). Ich habe jedoch zum Zeitpunkt der ersten Rechnung tatsächlich zeitweise woanders gewohnt und war zum Zeitpunkt der Mahnung 3 Monate im Ausland.


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Jetzt meine Fragen:

1) Wie kann der Vermieter sicher sein, das ich diese Rechnung rechtzeitig erhalten habe?

2) Ist für den Beweis, das ich die Nebenkostenabrechnung rechtzeitig (also 12 Monate nach dem 31.12.2002 nach § 556) bekommen habe ein Einschreiben notwendig?

3) Hat der Vermieter Chancen seine Forderung durchzusetzen, wenn er keinen Beweis dafür hat, das ich die Rechnung bekommen habe, ausser das die Adresse richtig war?

4) Hätte der Vermieter in 2003 ein Einchreiben als Beweis schicken müssen, wenn ich 2003 auf keines seiner Schreiben (Rechnung und Mahnung) reagiert habe?

Vielen Dank im voraus

MK
Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

gerne will ich Ihre Fragen unter Berücksichtigung Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

Der Vermieter kann sich nicht sicher sein, dass Sie die Rechnung rechtzeitig erhalten haben.
Denn ein Schriftstück muss dem Empfänger zugehen. Das ist nach ständiger Rechtsprechung dann der Fall, wenn es in den Herrschaftsbereich des Empfängers gelangt ist und dieser die Möglichkeit hatte, in zumutbarer Weise Kenntnis davon zu erlangen. Streiten Sie aber, auch in einem etwaigen Prozess, ab, das Schriftstück erhalten zu haben, so muss der Vermieter beweisen, dass es Ihnen zugegangen ist. Bei einem einfachen Schreiben ist das nicht möglich.

Als Beweis ist umgekehrt aber auch nicht unbedingt ein Einschreiben notwendig. Wenn Sie zugeben, ein Schreiben erhalten zu haben, so bedarf es überhaupt keines Beweises. Auch wenn der Vermieter Ihnen die Abrechnung persönlich in die Hand drückt, im besten Fall noch mit einem Zeugen, hat er einen Beweis hierfür.

Zu den Chancen Ihres Vermieters: Wie bereits ausgeführt, wenn Sie die Schreiben nicht erhalten haben und den Zugang bestreiten, muss er ihn nachweisen. Das ist ihm aber nicht möglich. Dann müsste aller Voraussicht nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB eingreifen, so dass eine Nachforderung nicht mehr möglich ist.
Haben Sie die Schreiben aber erhalten und tragen vor, dass dies nicht der Fall sei, so begehen Sie im Falle eines Prozesses einen Betrug (§ 263 StGB), wenn die Klage aus diesem Grunde abgewiesen wird. Sollte der Sachverhalt also so sein, muss ich Ihnen von dieser Vorgehensweise abraten.

Was Ihre letzte Frage angeht: Der Vermieter ist nicht verpflichtet, ein Einschreiben als Beweis zu versenden. Die Nebenkostenabrechnung ist auch per einfacher Post versandt wirksam. Jedoch gelten im Bestreitensfalle dann wieder die o. g. Grundsätze, d. h. er kann nicht nachweisen, dass Sie die Abrechnung tatsächlich erhalten haben.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen gedient zu haben

und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Jens O. Gräber
Rechtsanwalt

www.rechtsanwalt-graeber.de
info@rechtsanwalt-graeber.de

Nachfrage vom Fragesteller 10.12.2005 | 17:46

Hallo,

würde denn ein Einschreiben als Beweis für den Vermieter ausreichen?

Danke

MK

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.12.2005 | 17:55

Sehr geehrter Fragesteller,

ein Einschreiben mit Rückschein, dass Sie auch entgegengenommen haben, würde als Beweis für den Vermieter zunächst ausreichen. Jedoch hat er damit nur bewiesen, dass ein Schreiben zugegangen ist, nicht aber, welchen Inhalt es hatte. Gleiches gilt für die noch sicherere Variante des Einwurf-Einschreibens.

Um aber auch den Inhalt beweisen zu können, muss der Vermieter es in Anwesenheit eines Zeugen, der sich vom Inhalt des Schreibens überzeugt hat, in den Umschlag packen und es mit ihm bei der Post einliefern. Wenn er das nicht getan hat, kann der Empfänger immer noch den Inhalt des Schreiben bestreiten. Diesen kann der Absender dann wiederum nicht beweisen.

Fazit: Als Beweis für den Zugang würde ein Einschreiben, das auch angenommen wurde, reichen, als Beweis für den Inhalt bedarf es noch einer weiteren Beweisführung nach obigem Vorbild.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Jens O. Gräber
Rechtsanwalt

www.rechtsanwalt-graeber.de
info@rechtsanwalt-graeber.de

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