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Zu dritt Haus geerbt. Wir möchten es kaufen, ein Erbe ist dagegen.

| 04.01.2019 13:55 |
Preis: 50,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Sehr geehrte Damen und Herren,

Es geht um folgendes:

Meine zwei Schwestern und ich haben vor zwei Jahren das Haus unserer Mutter geerbt (unser Vater ist bereits vor einigen Jahren gestorben). Es gibt kein Testament, keine Verfügung, gar nichts. Also ganz normale gesetzliche Erbfolge. Alle zu 1/3 beteiligt. Mehr als das Haus gibt es nicht aufzuteilen.

Da wir alle nicht wollten, dass es in Fremde Hände gelangt, einigten wir uns darauf, dass ich dort mit meinem Mann und unseren Kindern einziehe, da wir ohnehin gerade auf der Suche nach einer geeigneten Immobilie waren. Wir sind dort also vor ca. 2 Jahren dann auch eingezogen, unter der prämisse, das Haus auf jeden Fall zu kaufen und die beiden Schwestern, entsprechend eines sachgutachten der den aktuellen Marktwert bestimmt, anteilig auszuzahlen. Die laufenden Kosten (inkl. Restschuld von damals ca. 80.000€) tragen wir seitdem alleine.

Es wurde alles in die Wege geleitet: Gutachten lag vor, Notartermin zwecks Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft (=Hauskauf) stand auch fest.
Plötzlich zieht eine Schwester grundlos ihre Zustimmung zurück und will unter gar keinen Umständen dem Hauskauf zustimmen. Eine gütliche Einigung ist aussichtslos. Klärende Gespräche werden seit knapp einem Jahr komplett abgeblockt. Angeblich geht es ihr nicht ums Geld. Sie möchte lediglich, dass ich mit meiner Familie ausziehe, da sie nicht möchte, dass mein Ehemann dort wohnt (er würde nicht im Grundbuch stehen. Das Haus würde ich „alleine" übernehmen. Wir können uns das alles also absolut nicht erklären. Sie leidet an psychischen Problemen und seitdem „dreht sie durch").

Die andere Schwester ist vollkommen auf meiner Seite und möchte auch weiterhin, dass ich das Haus kaufe, damit es unbedingt in Familienbesitz bleibt.

Gibt es irgendeinen Weg, wie wir das Haus behalten können? Meine Schwester und ich hängen sehr an dem Haus.

Eine Teilungsversteigerung möchten wir eigentlich vermeiden, da dies ja trotzdem im schlimmsten Fall den Verkauf an Dritte bedeuten würde und der finanzielle Anteil für die (ich nenne es jetzt mal so) nette Schwester im anderen Fall ja auch geschmälert werden könnte, wenn wir im umgekehrten Fall das Haus günstiger ersteigern.

Da wir bereits persönlich bei einem Anwalt für Erbrecht waren und dieser uns als einzige Möglichkeit die Teilungsversteigerung (Ohne da weiter drauf einzugehen) vorgeschlagen hat, sind wir auf der Suche nach einer Art „Schlupfloch" oder irgendeine Rechtssprechung, die uns da vielleicht noch weiterbringt.

Gibt es eine Art Vorkaufsrechts o.ä.?

Wir würden uns sehr freuen, wenn Sie uns einen Tipp geben könnten, wie wir das Haus behalten könnten...

Mit freundlichen Grüßen


Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Sie und Ihre beiden Schwestern bilden eine sogenannte ungeteilte Erbengemeinschaft.

Sinn der Erbengemeinschaft ist deren Auseinandersetzung, die nach Ihrer Schilderung daran scheitert, dass sich eine Ihrer Schwestern „quer stellt" und einem käuflichen Erwerb des Hausgrundstücks durch Sie bei entsprechender Auszahlung an die Geschwister widerspricht.

D.h., eine Einigung erscheint nicht möglich.


2.

Damit gibt es nur noch die Möglichkeit, „zwangsweise" eine Auflösung der Erbengemeinschaft herbeizuführen.

Der Rechtsanwalt, der Sie beraten hat, hat Recht, wenn er sagt, dass jeder Miterbe, also auch Sie, die Teilungsversteigerung beantragen können.


3.

Teilungsversteigerung heißt aber nicht zwangsläufig, dass ein Dritter das Hausgrundstück ersteigert. Auch Sie könnten mitsteigern, um den Zuschlag zu erhalten.

Da man über die Teilungsversteigerung im Regelfall einen geringeren Erlös erzielt als beim freihändigen Verkauf, könnte dies für Sie sogar günstig sein, weil Sie das Haus billiger erwerben könnten als zum Beispiel auf der Grundlage eines Verkehrswertgutachtens.

Entsprechend dem Erlös aus der Teilungsversteigerung wären dann Ihre beiden Schwestern anteilig auszuzahlen.


4.

Ein Vorkaufsrecht gibt es und zwar dann, wenn es zu einer Teilungsversteigerung kommt. In diesem Fall steht den anderen Mitgliedern der Erbengemeinschaft, also Ihren beiden Schwestern, ein Vorkaufsrecht zu. Das ist eine rechtliche Möglichkeit, die ich nur deshalb anführe, weil Sie den Begriff des Vorkaufsrechts erwähnt haben.

Hilfreich ist diese Rechtskonstellation für Sie jedoch nicht, weil Sie gerade die Teilungsversteigerung vermeiden möchten und nach einem anderen Weg suchen.

Ein Vorkaufsrecht in dem von Ihnen angedachten Sinn, dass ein Erbe das Hausgrundstück kauft und „die Miterben auszahlt, gibt es jedoch nicht.

Die Erben haben gleiche Rechte und müssen gemeinsam entscheiden. Kommt es nicht zu einer gemeinsamen Entscheidung und haben die Miterben hinsichtlich des Schicksals des geerbten Grundstücks unterschiedliche Vorstellungen, bleibt nur die Teilungsversteigerung.


5.

D.h., ich kann Ihnen nur raten, die Teilungsversteigerung zu betreiben und dann mitzubieten. Auf diese Weise könnten Sie das Haus behalten und die Erbauseinandersetzung durchsetzen.

Weiteren Möglichkeiten gibt es leider nicht.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 17.01.2019 | 09:11

Vielen Dank für die ausführliche Antwort!

Sie sagen, dass es ein Vorkaufsrecht für die Miterben gibt, sofern wir in die Teilungsversteigerung gehen.

Heißt das, dass z.b. meine Schwester, die uns gut gestimmt ist, die Teilungsversteigerung in die Wege leiten könnte und wir dann mitbieten und sofern jemand anderes das Haus ersteigert, wir dann die Möglichkeit hätten, das Haus trotzdem zu kaufen, statt des Höchstbietenden Dritten?

Also natürlich könnten wir das abkürzen und selber eine Teilungsversteigerung in die Wege leiten und dann mitbieten. Aber da müssten wir ja einen vorher „ausgedachten" Betrag festlegen, bis zu welchem wir dann überhaupt mitbieten. In der oben genannten Konstellation könnten wir dann ja „eine Nacht drüber schlafen", falls der Betrag unsere eigentliche Vorstellung doch überschreiten sollte und dann noch entscheiden, ob wir das dann zahlen möchten.

Ich hoffe, Sie verstehen was ich meine. Wir haben bedenken, dass das Haus eher über dem Marktwert versteigert wird, statt darunter, aufgrund der Guten Lage und dem guten Zustand des Hauses.

Viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.01.2019 | 10:25

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Ihre „taktischen" Überlegungen, um Zeit zu gewinnen, machen durchaus Sinn.

Wenn ein Mitglied der Erbengemeinschaft die Teilungsversteigerung betreibt, steht allen Mitgliedern der Erbengemeinschaft ein Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB zu. D.h., dass jeder Miterbe die Möglichkeit haben muss, die Immobilie, sofern er daran interessiert ist, zu kaufen, bevor an einen Dritten verkauft werden darf.


2.

Die Vorgehensweise ist es etwas kompliziert und sieht in ihren Grundzügen folgendermaßen aus:

Die Schwester, die Ihr Vorhaben unterstützt, könnte den anderen Miterben, also Ihnen und jener Schwester, die sich gegen Ihr Vorhaben wendet, mitteilen, dass sie betreffend des Hausgrundstücks einen Vertrag mit irgend einem Dritten zwecks Verkauf schließen möchte. Aus diesem Grund unterrichtet die auf Ihrer Seite stehende Schwester alle Miterben, wozu Sie auch verpflichtet ist.

Sie sind vorkaufsrechtberechtigt und könnten nun überlegen, ob Sie als Käuferin in jenen Kaufvertrag eintreten möchten, den die Schwester mit einem Dritten abschließen möchte. Hier haben Sie eine Woche Zeit zu überlegen, ob Sie die Immobilie kaufen wollen.

Kommen Sie zu dem Ergebnis, dass Sie, was Sie letztlich auch vorhaben, die Immobilie kaufen wollen, teilen Sie der Ihnen wohlgesonnenen Schwester, die ja angekündigt hat, an einen Dritten zu verkaufen, mit, dass Sie von Ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen. In diesem Fall wird nicht dieser dritte Käufer, vielmehr treten Sie in Ihrer Eigenschaft als Vorkaufsberechtigte an dessen Stelle. Sie können aber den Kaufvertrag nicht mehr ändern, sondern sind an den ursprünglichen Kaufvertrag gebunden.

Ihre Ihnen wohlgesonnenen Schwester könnte also mit einem auszuwählenden Dritten einen Kaufvertrag über die Immobilie schließen, der sich an den Angaben im Sachverständigengutachten orientiert und Ihnen zusagt. Aufgrund der vorliegenden Information, dass diese Schwester verkaufen will, entschließen Sie sich als Vorkaufsberechtigte in den Kaufvertrag einzutreten.

Auf diese Weise hätten Sie erreicht, dass Sie letztlich den Kaufvertrag schließen und durch die Eintragung im Grundbuch alleinige Eigentümerin der Immobilie werden. Die beiden Schwestern wären dann entsprechend auszuzahlen.


3.

Das ist vermutlich die Möglichkeit, die Sie in Ihrer Nachfrage ansprechen.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 17.01.2019 | 11:21

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 17.01.2019 5/5,0
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