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Zivilrechtlicher Fall, Wohnungseigentümergemeinschaft

| 25. August 2021 11:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


23:31

Zusammenfassung:

Es geht um Fragen der Verwaltung des Wohnungseigentumsrechts; hier: Fenster-Reparatur.

Die E-AG ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft Meierstraße 12, 10872 Berlin (M-WEG). Ihr gehört eine Büroeinheit in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Verwalterin der M-WEG ist die X-GmbH, deren einziger Geschäftsführer G ist.
Im Februar 2021 tritt ein Schaden an einem Fenster in der Büroeinheit der E-AG auf. Die E-AG schreibt der X-GmbH durch ihren Prokuristen P mit am 5.2.2021 zugegangenem Schreiben und bittet darum, dass sich G binnen vier Wochen um die Reparatur kümmern möge. Als sich nichts tut, sucht P zwecks Beratung am 10.3.2021 einen Anwalt, Herrn A, auf. A schließt mit der E-AG einen schriftlichen Anwaltsvertrag, in dem als Honorar 300 Euro vereinbart wird und in dem es heißt „Die Haftung des A ist auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. Dies gilt nicht für Schäden, die auf der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit beruhen." Dabei handelt es sich um eine Standardregelung des A. A rät der E-AG, das Fenster reparieren zu lassen und der M-WEG die Kosten in Rechnung zu stellen. So geht die E-AG vor; ihr entstehen Reparaturkosten in Höhe von 800 Euro.

Meine Fragen dazu: Kann die E-AG die Erstattung der Reparaturkosten von der M-WEG verlangen?
Kann die E-AG ihre Anwaltskosten von der M-WEG erstatten lassen?

25. August 2021 | 12:13

Antwort

von


(972)
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Gerne zu Ihrer Frage, wobei ich davon ausgehe, dass die gewerbliche Nutzung der Büroeinheit in der Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne von § 13 WEG mit der erforderlichen Stimmenmehrheit oder durch die TE genehmigt ist.

Zu Ihren Fragen, die im Wesentlichen davon abhängen, ob der Schaden am Fenster nach Art und Ausmaß die kurzfristige (= nach gesetztem Fristablauf) Selbstvornahme rechtfertigt.

Denn an sich obliegt die Verwaltung - also auch die Sichtung, Bewertung und zeitangemessene Reparatur eines Schadens am gemeinschaftlichen Eigentum der Verwaltung. Nach § 5 Absatz 2 WEG sind "Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden".

Nur nach Absatz 3 des § 18 WEG wäre eine Selbstvornahme mit anschließender Liquidation über die anderen WE/Verwaltung gerechtfertigt:

Zitat:
Absatz (3) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.


Das ist also letztlich Tatfrage, die nur vor Ort abschließend geklärt werden kann.

Zu Ihrer Frage 2: Ein Anwalt kann seine Haftung wegen Falsch- oder Schlechtberatung nicht wirksam "auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit" beschränken.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer

Rückfrage vom Fragesteller 25. August 2021 | 19:48

Vielen Dank für ihre schnelle Antwort. Jedoch liegen bei mir noch Unklarheiten bezüglich dessen, wo das Geld letztendlich landet. Die Verwaltung der M-WEG hatte binnen vier Wochen nicht geantwortet. Vorausgesetzt, dass der Schaden am Fenster eine sofortige Handlung (Reparatur) erfordert und die Verwaltung in einem "gesunden" Zeitraum nicht erreicht werden kann, wäre es doch so zu verstehen, dass eine Selbsthandlung der E-AG gerechtfertigt ist. Sollten Rechtsprechung/Literatur dagegen stehen, wäre ich ihnen sehr verbunden, mich genau darauf hinzuweisen. Wenn dem nicht so ist, würden damit doch anfallende Kosten wie die Reparatur des Fensters der M-WEG / G von der X-GmbH in Rechnung gestellt werden können.

Zur Frage 2: Anwalt A wäre also nicht in der Lage, eine solche Klausel in einem wirksamen Vertrag mit einzuschließen. Demnach wäre doch der Vertrag zwischen der E-AG und A unwirksam. Die 300 Euro sind jedoch schon bezahlt. Wäre es möglich, sich diese 300 Euro von der M-WEG erstatten zu lassen, oder wäre eine Anfechtung der E-AG gegenüber des Vertrages mit A angemessen?

Es kann letztendlich sein, dass ich die Situation lediglich falsch verstehe. Ich bedanke mich für ihre Mühen.


Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 25. August 2021 | 23:31

Gerne zu Ihrer Nachfrage 1:
"Vorausgesetzt, dass der Schaden am Fenster eine sofortige Handlung (Reparatur) erfordert und die Verwaltung in einem "gesunden" Zeitraum nicht erreicht werden kann, wäre es doch so zu verstehen, dass eine Selbsthandlung der E-AG gerechtfertigt ist".


Wenn eine sofortige Handlung (Reparatur) erforderlich war, etwa wegen drohenden (nachhaltiger) Feuchtigkeitsschäden am Gemeinschafts- oder Sondereigentum, war die Verwaltung mit angemessener Fristsetzung tatsächlich mit ihren Pflichten aus dem Verwaltervertrag in Verzug. Die Verwaltung (nicht die Eigentümergemeinschaft) haftet Ihnen dann für Ihre Aufwendungen durch die Selbstvornahme. Dann entfiele übrigens auch die Haftung des Anwalts.

Aber eben: Das ganze ist Tatfrage, die im Streitfall von einem Sachverständigen geprüft werden müsste.

Zu Ihrer Nachfrage 2:

Sie sprechen von einer "solchen Klausel" der Haftungsbeschränkung. Klausel bedeutet, dass bezüglich er Haftungsbeschränkung der Anwalt dem Mandanten nicht wirklich einen Verhandlungsspielraum eingeräumt hat: der Mandant also die Haftungsbeschränkung schlucken müsste oder eben der Anwalt das Mandat nicht annimmt.

Dazu § 52 BRAO: "Vertragliche Begrenzung von Ersatzansprüchen"
(1) Der Anspruch des Auftraggebers aus dem zwischen ihm und dem Rechtsanwalt bestehenden Vertragsverhältnis auf Ersatz eines fahrlässig verursachten Schadens kann beschränkt werden:
1. durch schriftliche Vereinbarung im Einzelfall bis zur Höhe der Mindestversicherungssumme;

Durch die von Ihnen erwähnte Klausel aber eben nur nach der
2. Alternative: durch vorformulierte Vertragsbedingungen für Fälle einfacher Fahrlässigkeit auf den vierfachen Betrag der Mindestversicherungssumme, wenn insoweit Versicherungsschutz besteht.

Damit ist aber nur die Haftungsbeschränkung unwirksam; nicht das Mandat. Das kann deshalb auch nicht angefochten werden, sondern jederzeit gekündigt oder aber vom Anwalt Schadensersatz gefordert werden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiter helfen und verbleibe,
mit freundlichen Grüßen
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 27. August 2021 | 11:44

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