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Zentrale Gasabsperrvorrichtung in unserem RH - Anspruch auf SE und/oder Minderung?


| 30.04.2006 20:46 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich benötige Rat in folgender Angelegenheit:

I. Sachverhalt:

Im September 2005 haben meine Frau und ich ein Reihenmittelhaus (Neubau) direkt vom Bauträger erworben. Unser Haus ist das mittlere (Nr. 4) in einer Reihe von 7 Häusern. Die Beheizung der Reihenhäuser erfolgt mittels Erdgas. Im Rahmen des notariellen Kaufvertrages wurde u.a. dem Bauträger die Vollmacht zur Bestellung und Eintragung von Dienstbarkeiten für die Versorgungsleitungen erteilt.

Ende November 2005 wurden die entsprechenden Dienstbarkeiten (Gasleitungsrechte, Entwässerung und Beleuchtung) dann bestellt. In der uns vom Notar zugesandten Urkunde waren u.a. Lagepläne beigefügt, aus welchen der Verlauf der Versorgungsleitungen ersichtlich war. Einem dieser Pläne war zu entnehmen, dass die Gasversorgungsleitung in unser Grundstück "einmündet" und sich dann von dort aus, im 90° Grad Winkel, nach beiden Seiten, bis zum jeweils letzten Haus der Reihe, verzweigt. Weiteres zur genauen Umsetzung war der Urkunde nicht zu entnehmen.

Letzte Woche erfolgte nun der Anschluss an das öffentliche Gasversorgungsnetz. Jetzt haben wir zu unserem Entsetzen festgestellt, dass der Anschluss in der Art erfolgt ist, dass die externe Gasleitung in unseren Anschlussraum mündet und dort (zusätzlich zu unserem eigenen Gaszähler mit Hausabsperrhahn) die zentrale Gasabsperreinrichtung für die gesamte Häuserzeile eingerichtet wurde. Von dort erfolgt dann die Weiterleitung in eine unter der Decke quer durch die gesamte Hausreihe verlaufende Gasleitung. In den Anschlussräumen der Nebenhäuser, in denen jeweils "nur" der jeweilige Hausabsperrhahn montiert ist, wurde jeweils ein Schild angebracht, welches darauf hinweist, dass die Gasversorgung für die gesamte Hauszeile von unserem Haus aus erfolgt.

Weder vor noch nach Abschluss des Kaufvertrages wurden wir in irgendeiner Art und Weise darauf hingewiesen, dass überhaupt in eines der Häuser eine derartige zentrale Gasabsperreinrichtung eingebaut wird, geschweige denn, dass es ausgerechnet das Haus Nr. 4 betreffen wird. Dies (nämlich das Einrichten einer zentralen Ab-sperrvorrichtung) war auch der Urkunde über die Bestellung der Dienstbarkeiten in keiner Weise zu entnehmen!

Im nachhinein fällt uns allerdings auf, dass im Musterhaus (ein Haus auf dem gleichem Gelände in einer bereits zuvor fertiggestellten Hausreihe, in welcher die anderen Häuser bereits bewohnt waren) im Anschlussraum gerade kein gesonderteres Hinweisschild (wie es jetzt ja anlässlich des Anschlusses unserer Hauszeile an das öffentliche Netz sofort in allen Häusern der Reihe angebracht worden ist!) auf den zentralen Gasanschluss in dem Eckhaus dieser Häuserreihe angebracht war. Hätten wir ein derartiges Hinweisschild im Anschlussraum des Musterhauses gesehen, hätten wir natürlich gezielt nachgefragt, was es denn damit genau auf sich hat.

Tatsache ist, dass wir, wenn uns der Umstand, dass sich in unserem Haus der Gasanschluss mitsamt der zentralen Absperrvorrichtung für die gesamte Hausreihe befindet, bekannt gewesen wäre, dieses Haus aus folgenden Überlegungen keinesfalls gekauft hätten:

a)
Auch wenn natürlich für etwaige Instandhaltungskosten etc. die Eigentümer der gesamten Reihe gemeinsam aufkommen müssen, haben wir doch jetzt zusätzlich den "Ärger" bei etwaig notwendigen Arbeiten (z.B. Anwesenheit, um bei Störungen der öffentlichen Gaszufuhr Mitarbeiter des Energiever-sorgers hereinzulassen bzw. den Zutritt zur zentralen Anschlussstelle bzw. Absperrvorrichtung zu ermöglichen; Unannehmlichkeiten durch Belästigung und Beseitigung von anfallenden Dreck, ...)
b)
Wenn wir im Urlaub oder aus sonstigen Gründen nicht anwesend sind und eine zentrale Absperrung der Gaszufuhr warum auch immer für notwendig erachtet wird, trifft es unser Haus! Wir stellen uns die Frage, wie denn dann der Zutritt erfolgt. Sollen wir etwa einen Schlüssel zentral hinterlegen??? Wird unser Haus dann aufgebrochen??? Alles Nachteile, die die anderen Eigentümer der Hausreihe gerade nicht haben bzw. befürchten müssen!
c)
In unserem Anschlussraum dürfen wir nun auf Dauer - dies noch dazu ohne unsere Zustimmung oder Einwilligung, ja wir wurden noch nicht einmal vorab darüber informiert - mit dem "säuselnden" Gasgeräusch und zusätzlich auch mit dem unguten Gefühl leben, dass wir nun irgendwie die "Ver-antwortung" für die Gaszufuhr der gesamten Haureihe aufgedrängt bekommen haben.
d)
All diese schon bestehenden oder zumindest abstrakt vorhandenen Unannehmlichkeiten führen unseres Erachtens darüber hinaus auch zu einer unabweisbaren Wertminderung des Hauses – wir jedenfalls hätten ein Haus mit einer zentralen Gasabsperrvorrichtung für eine ganze Hausreihe nicht erwerben wollen!!!

Umso ärgerlicher ist die ganze Angelegenheit, als zum Zeitpunkt unseres Kaufes insgesamt noch 4 Mittelhäuser der Reihe (Anmerkung: alle diese freien Häuser wurden zum gleichen Kaufpreis angeboten!) frei waren und wir somit noch leicht hätten "ausweichen" können.


II. Unsere konkrete Frage(n):

1.
Haben wir einen Anspruch gegenüber dem Bauträger auf Entfernung der zentralen Absperrvorrichtung für die Gasversorgung der gesamten Hausreihe aus unserem Anschlussraum bzw. auf Ver-legung außerhalb unseres Grundstückes?

2.
Falls nein, können wir zumindest Schadensersatz- und/oder Minderungsansprüche gegenüber dem Bauträger geltend machen (Argumente: kein Hinweis auf die Möglichkeit einer derartigen Umsetzung der zentralen Anbindung der Häuser an die Gasversorgung geschweige denn, dass dies genau unser Haus betrifft! Absehbare Unannehmlichkeiten bzw. Benachteiligungen im Vergleich zu den anderen Häusern der Reihe! Wertminderung des Objekts durch Vorhandensein der zentralen Gasabsperr-vorrichtung im Anschlussraum im Keller!)? Wenn ja, welche Summe erscheint hier realistisch bzw. woran orientiert man sich hier?

3.
Bestehen unter Umständen auch noch andere Möglichkeiten bzw. Rechte?

Bereits im voraus vielen Dank für Ihre Bemühungen.

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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte:

Dem notariellen Vertrag ist zu entnehmen, dass dem Bauträger die Vollmacht zur Bestellung und Eintragung von Dienstbarkeiten für die Versorgungsleitungen erteilt worden ist.
Dem Bauträger ist jedoch nicht berechtigt, die zentrale Gassperreinrichtung für die Gasvorsorgung in den Anschlussraum eines der Reihenhauseigentümer zu verlegen, ohne hierüber mit dem Eigentümer eine Vereinbarung getroffen zu haben.

Im Übrigen ist nach DIN 18012 der Hausanschlussraum der Raum eines Gebäudes, der zur Einführung der Anschlussleitungen für die Ver- und Entsorgung des Gebäudes bestimmt ist, und in dem die erforderlichen Anschlusseinrichtungen und gegebenenfalls auch die Betriebseinrichtungen untergebracht werden.

Hausanschlussräume sind selbstverständlich so zu planen, dass alle Anschlusseinrichtungen, d.h. Einrichtungen mit der die im Haus geführten Leitungen einer Versorgungsart an die jeweilige Anschlussleitung angeschlossen werden, ordnungsgemäß installiert und gewartet werden können.
In Ihrem Fall befindet sich die zentrale Absperreinrichtung direkt in Ihrem Anschlussraum. Dies ist ohne Ihre Zustimmung als Eigentümer nicht zulässig.

Vor diesem Hintergrund können Sie nach meiner rechtlichen Einschätzung gegenüber dem Bauträger verlangen, die zentrale Absperreinrichtung für die Gasversorgung jedenfalls aus Ihrem Hausanschlussraum zu entfernen.

Um Rechtsverlusten vorzubeugen sollten Sie zeitnah den vorgenannten Anspruch gegenüber dem Bauträger geltend machen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte, die Sie in die Lage versetzt, Ihre nächsten Schritte in dieser Angelegenheit vorzunehmen.

Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -


info@kanzlei-roth.de
www.kanzlei-roth.de

Nachfrage vom Fragesteller 01.05.2006 | 10:51

Sehr geehrter Herr Roth,

vielen Dank für Ihre schnelle, erste Einschätzung.

Wenn wir Sie richtig verstanden haben, heißt das, dass in unserem Anschlussraum – ohne unsere gesonderte Zustimmung bzw. Einwilligung - grundsätzlich nur Versorgungsleitungen eingeführt und Betriebseinrichtungen untergebracht werden dürfen, soweit diese zur Ver- und Entsorgung ausschließlich unseres Hauses bestimmt oder notwendig sind und die im Rahmen des not. Kaufvertrags erteilte Vollmacht zur Bestellung und Eintragung von Dienstbarkeiten auch insoweit eingeschränkt ist?

Nachdem die Hausreihe bereits komplett an die Gasversorgung angeschlossen wurde, das erste Haus der Reihe bereits im Laufe der nächsten Woche an die Eigentümer übergeben wird und am Wochenende auch bereits der Gehweg nahezu vollständig gepflastert wurde, gehen wir davon aus, dass sich der Bauträger (wegen der unseres Erachtens wohl immensen Kosten, die dann auf ihn zukommen würden) mit aller Kraft gegen eine Entfernung der zentralen Gasabsperrvorrichtung aus unserem Haus wehren wird.

Kann es uns deshalb unter Umständen auch passieren, dass sich unser Anspruch auf Entfernung der Vorrichtung aus unserem Haus nicht durchsetzen lässt? Können wir eventuell auf Schadensersatz- und/oder Minderungsansprüche verwiesen werden? Wenn ja, welche Summe wäre in so einem Fall aus Ihrer Sicht zumindest halbwegs realistisch? Der Kaufpreis für das Haus betrug (ohne Berücksichtigung von Aufpreisen für Sonderwünsche und der Erwerbsnebenkosten) TEUR 220 – zur Zeit ist noch die letzte Rate in Höhe von TEUR 108 offen.

Nochmals vielen Dank für Ihre Bemühungen und noch einen schönen Feiertag.

Nachfrage vom Fragesteller 01.05.2006 | 10:52

Sehr geehrter Herr Roth,

vielen Dank für Ihre schnelle, erste Einschätzung.

Wenn wir Sie richtig verstanden haben, heißt das, dass in unserem Anschlussraum – ohne unsere gesonderte Zustimmung bzw. Einwilligung - grundsätzlich nur Versorgungsleitungen eingeführt und Betriebseinrichtungen untergebracht werden dürfen, soweit diese zur Ver- und Entsorgung ausschließlich unseres Hauses bestimmt oder notwendig sind und die im Rahmen des not. Kaufvertrags erteilte Vollmacht zur Bestellung und Eintragung von Dienstbarkeiten auch insoweit eingeschränkt ist?

Nachdem die Hausreihe bereits komplett an die Gasversorgung angeschlossen wurde, das erste Haus der Reihe bereits im Laufe der nächsten Woche an die Eigentümer übergeben wird und am Wochenende auch bereits der Gehweg nahezu vollständig gepflastert wurde, gehen wir davon aus, dass sich der Bauträger (wegen der unseres Erachtens wohl immensen Kosten, die dann auf ihn zukommen würden) mit aller Kraft gegen eine Entfernung der zentralen Gasabsperrvorrichtung aus unserem Haus wehren wird.

Kann es uns deshalb unter Umständen auch passieren, dass sich unser Anspruch auf Entfernung der Vorrichtung aus unserem Haus nicht durchsetzen lässt? Können wir eventuell auf Schadensersatz- und/oder Minderungsansprüche verwiesen werden? Wenn ja, welche Summe wäre in so einem Fall aus Ihrer Sicht zumindest halbwegs realistisch? Der Kaufpreis für das Haus betrug (ohne Berücksichtigung von Aufpreisen für Sonderwünsche und der Erwerbsnebenkosten) TEUR 220 – zur Zeit ist noch die letzte Rate in Höhe von TEUR 108 offen.

Nochmals vielen Dank für Ihre Bemühungen und noch einen schönen Feiertag.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.05.2006 | 23:06

Sehr geehrter Ratsuchender,

nach dem Bauträgervertrag ist die Abnahme eine Hauptpflicht des Erwerbers.
Hinsichtlich der Absperreinrichtung in Ihrem Anschlussraum lässt sich vertreten von einem wesentlichen Mangel auszugehen.
Sie können als Erwerber wegen eines wesentlichen Mangels die Abnahme nach § 640 Abs. 1 Satz 2 BGB verweigern.

Darüber hinaus ergeben sich die Rechte bei Vorliegen eines Mangels direkt aus $ 634 BGB.

Sie könnten beispielsweise Nacherfüllung, Schadensersatz verlangen oder die Vergütung mindern.
Eine konkrete Hausnummer hinsichtlich der Minderung des Kaufpreises lässt sich jedoch nicht benennen.

Für den Fall, dass der Bauträger eine Mängelbeseitigung wegen unverhältnismäßig hoher Kosten ablehnt und Sie eine Minderung des Kaufpreises verlangen, ist der Minderungsbetrag nach dem angemessenen Ausgleichsbetrag für den Wertverlust des Werkes zu berechnen.

Ein konkreter Minderungsbetrag lässt sich nicht benennen. Dies kann diese Plattform nicht leisten. Es lassen sich nur die Probleme aufzeigen und Lösungsmöglichkeiten entwickeln.

Insoweit rege ich an, dass Sie sich von einem auf Bau- und Architektenrecht spezialisierten Kollegen vor Ort beraten lassen bzw. sich zur Durchsetzung Ihrer Ansprüche dessen Dienste sichern.

Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

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