Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Zeitpunkt des Erwerbes bei Immobilienversteigerung - KEINE Zwangsversteigerung

17.10.2010 13:52 |
Preis: ***,00 € |

Internetauktionen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich suche einen Rat zum Zeitpunkt des Erwerbes einer Immobilie aus einer Internetauktion.

Versteigert wurde über diia.de (Versteigerungsbedingungen unter http://www.diia.de/files_help/agb.pdf)

Nach Zuschlag des Höchstbietenden, wird vor einem Notar ein Kaufvertrag abgeschlossen (http://www.diia.de/files_help/hilfe_10.php).

Die Versteigerungsbedingungen der Diia regeln nach §7 den Zeitpunkt des Übergangs. Wann ist jedoch der Zeitpunkt des Erwerbes?

Mit Zuschlag, mit Übergang, mit Vormerkung zum Eintrag oder mit Eintrag im Grundbuch?

Hintergrund der Frage ist der Zeitpunkt der Kündigungsmöglichkeit der Versicherungen nach §96 VVG, welche sich nach dem Zeitpunkt des "Erwerbes" richten.

Da ich gemäß Diia (§7) für die Übernahme sämtlicher laufenden öffentlichen und privaten Lasten des Grundstückes ab Zeitpunkt der Übergabe verpflichtet bin (1. des Folgemonats nach Kaufpreishinterlegung), die Versicherung aber den "Erwerb" mit Eintragung im Grundbuch erst anerkennt, müsste ich für den Zeitraum die das Grundbuchamt braucht (hier mehrere Monate), die teuren Versicherungen tragen, ohne davon vorher Kenntnis oder eine Möglichkeit einer Kündigung gehabt zu haben.

Widerspricht dieser Benachteiligung nicht allein §96.3 VVG:

(3) Im Fall der Kündigung des Versicherungsverhältnisses nach Absatz 1 oder Absatz 2 ist der Veräußerer zur Zahlung der Prämie verpflichtet; eine Haftung des Erwerbers für die Prämie besteht nicht.

Bzw. ist §7 der Diia nicht rechtswidrig, da der Erwerb erst nach Übergabe stattfindet? Oder hilft hier das Versteigerungsgesetz weiter?

Ich erbitte eine fundierte Begründung der Antwort, möglichst mit Urteilsnachweis (ich habe nur Urteile zum Zeitpunkt des Erwerbes bei Zwangsversteigerungen gefunden), bzw. um Gewichtung der vorliegenden §.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Sie dürfen Ihren Fall nicht mit einer Zwangsversteigerung vergleichen. Eine Internet"versteigerung" wird nur umgangssprachlich so bezeichnet, juristisch handelt es sich hierbei um einen Kauf. Dies merken Sie vor allem auch daran, dass die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts von der notariellen Form des Kaufvertrags abhing.

Bei einer Zwangsversteigerung gelten zahlreiche Ausnahmen, da in diesem Fall das Eigentum durch Hoheitsakt (nämlich durch den vom Rechtspfleger erteilten Zuschlag an den Höchstbietenden) übergeht.

Der Regelfall besteht jedoch in einem rechtgeschäflichen Erwerb, also dadurch, dass die Parteien einen Vertrag (z.B. Schenkung oder Kauf) schließen, wodurch sich der Veräußerer zur Eigentumsübertragung an den Erweber verpflichtet. Da die dingliche Wirkung der Übereignung gegenüber jedermann gilt, ist es aus Gründen der Rechtssicherheit nicht möglich, diesbezüglich von den gesetzlichen Vorschriften abzuweichen.

Die gesetzlichen Vorschirften hingegen setzen für einen Rechtserwerb an einem Grundstück (also bezüglich des Erwerbs des Eigentums, einer Grundschuld oder Hypothek etc.) immer die Eintragung des Rechts im Grundbuch voraus. Dies stellt § 873 BGB klar. Bei einer Grundstücksübereignung aufgrund eines Kaufvertrags erwirbt der Erwerber immer erst mit der Grundbucheintragung Eigentum, anders ist dies nicht möglich.

Gerade weil der Erwerber keine Einflussnahmemöglichkeit auf die Verfahrensdauer beim Grundbuchamt hat, existiert auch eine Auflassungsvormerkung. Diese sichert nämlich den Anspruch auf den Eigentumserwerb, so dass es dem Verkäufer unmöglich wird, das Grundstück noch anderweitig zu übereignen. Denn ansonsten liefe der Erwerber Gefahr, den Kaufpreis zu entrichten, ohne letztendlich das Eigentum zu erlangen.

Da es überhaupt nicht möglich ist, vertraglich von § 873 BGB abzuweichen, können die AGB der Internetplattform auch nichts anderes regeln.

Unabhängig von der Frage des rechtlichen Erwerbs des Eigentums, wird in den notariellen Verträgen bzgl. der Lastentragung häufig etwas anderes geregelt. Hier wird es allgemein als billig und gerecht empfunden, den Übergang der Lastentragung nicht an den Eigentumserwerb sondern an den Besitzerwerb, also an die Übergabe des Grundstücks, zu knüpfen. Da der Erwerber ab diesem Zeitpunkt, auch wenn er noch nicht Eigentümer ist, die Gebrauchsmöglichkeit am Grundstück erhält, soll er ab diesem Zeitpunkt auch die Lasten tragen.

Daher vermag ich an dem Ihrerseits geschilderten Sachverhalt nichts Rechtswidriges festzustellen, sondern im Gegenteil: Dieses Vorgehen ist so allgemein üblich.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.

Nachfrage vom Fragesteller 19.10.2010 | 08:06

Sehr geehrter Herr Liedtke,

vielen Dank für die Beantwortung, dies ist soweit alles klar und bestätigt meine Vermutung, nur leider ist das Problem mit der Versicherung nicht erörtert.

Wer trägt nun im vorliegenden Fall die Kosten der Versicherungen?

Ich als Käufer, obwohl:

1. ich bei Vertragsabschluss nichts von den Versicherungen wusste

2. ich keinen Einfluss / keine Kündigungsmöglichkeit auf die Versicherungen habe, da der "Erwerb" ja erst mit Grundbucheintragung stattfand und erst dann eine Kündigung nach §96 VVG ermöglicht

3. nach §7 AGB Diia ich aber für die öffentlichen Lasten ab Übergabe zu zahlen habe.

4. der Verkäufer alle möglichen Risiken abgesichert hatte und damit Beiträge von mehr als 1000 € entstehen.

Sieht meiner Meinung danach aus, dass ich zahlen muss. Jedoch ohne vorherige Kenntnis davon und ohne dass diese Versicherungen in meinem Interesse liegen?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.10.2010 | 09:44

Sehr geehrter Fragesteller,

ja, Sie müssen die Versicherungsbeiträge erst einmal begleichen, bis Sie das Grundstück erworben haben und von Ihrem Kündigungsrecht Gebrauch machen können.

In diesem konkreten Fall können Sie sich insbesondere nicht auf fehlende Kenntnis berufen. Da in den AGB der Internetseite und vermutlich noch einmal im notariellen Kaufvertrag ausdrücklich geregelt ist, dass Sie ab Besitzerwerb sämtliche privaten Lasten zu tragen haben. Insoweit hätten Sie die Möglichkeit gehabt, sich beim Verkäufer zu erkundigen, in welcher Höhe denn solche privaten Lasten bestehen. Auch auf die Höhe der Prämien kommt es nicht an.

Mit freundlichen Grüßen

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 69652 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Kurze knappe auf den Punkt gebrachte Antwort mit Querverweis auf das Gesetz. Super und genau das, was ich auf die Schnelle wollte. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
allumfassend auf meine Fragen eingegangen und verständliche Antworten gegeben. Vielen Dank. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Die Antworten trafen genau den Punkt. Es sind keine relevanten Fragen mehr offen. Vielen Dank. ...
FRAGESTELLER