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Zeitmietvertrag wirksam?


24.09.2006 13:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren.

Für uns stellt sich folgende Problematik:
Wir haben am 02.09.2003 folgenden Passus in unserem Mietvertrag aufgenommen:

Mietverhältnis von bestimmter Dauer
Das Mietverhältnis wird auf die Dauer von 5 Jahren abgeschlossen
Es beginnt am 01.12.2003 und endet am 30.11.2008, ohne dass es einer Kündigung bedarf.

Grund für die Befristung:
DURCHGESTRICHEN WURDE:
Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen, Hilfs- und Pflegepersonen oder für die zu seinem Hausstand gehörenden Personen ( Eigenbedarf)

Erläuterung:
ES WURDE HANDSCHRIFTLICH EINGETRAGEN:
Nach 5 Jahren wird ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit mit gesetzlicher Kündigungsfrist geschlossen.

Problematik:
Wir möchten den Wohnraum zum 31.12.2006 kündigen, da unser Sohn auf eine Schwerhörigenschule in Osnabrück gehen soll und auch muss.
Jetziger Wohnort: Minden.
Er könnte ebenfalls auf eine Schwerhörigenschule in Bielefeld Sennestadt gehen, hat dann allerdings eine Taxifahrt von gut einer Stunde Morgens und Mittags vor sich.( Dies möchten wir ihm verständlicherweise ersparen )
Ein Umzug nach Bielefeld käme nicht in Frage, da mein Mann dann gut 90 Minuten Fahrzeit Morgens und Abends zur Arbeit hätte ( pro Strecke ).
Daher haben wir uns für einen Standortwechsel nach Osnabrück entschlossen, Fahrzeit für meinen Mann: nur 50 Minuten Morgends und Abends ( pro Strecke ).
Wir haben, vielleicht etwas zu voreilig, bereits ein neues Mietverhältnis in Osnabrück abgeschlossen.( Weil die Interessen unseres Kindes es für uns sinnvoll machten )

Frage:
Können wir zum 31.12.2006 wirksam kündigen oder müssen wir bis zum 30.11.2008 ausharren?
Rechtfertigt der Wechsel zu einer Schwerhörigenschule die Kündigung zum 31.12.2006?
Wenn wir nicht regulär zum 31.12.2006 aus diesem Mietvertrag herauskönnen, muß sich die Vermieterin auf einen von uns gestellten Nachmieter einlassen, damit unsere nachteilige finanzielle Belastung gemindert wird?

Vielen Dank vorab

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben beantworten möchte.

Am 02.09.2003 haben Sie wohl einen unqualifizierten Zeitmietvertrag abgeschlos-sen, da meines Erachtens kein wirksamer Befristungsgrund in den Mietvertrag aufgenommen und somit integriert wurde.
Im Übrigen wurde auch kein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit begründet, wobei auf das Kündigungsrecht um fünf Jahre hinausgeschoben wurde.
Dies schon deswegen, weil das Mietverhältnis am 01.12.2003 beginnen und am 30.11.2008 enden sollte, ohne dass es einer Kündigung bedarf.
Somit war auch keine Verlängerungsoption vereinbart.

Hinsichtlich des Befristungsgrundes wurde der Eigenbedarf gar im Mietvertrag explizit durchgestrichen.
Die handschriftlich eingetragene Erläuterung stellt keinen wirksamen Befristungsgrund dar, um das Mietverhältnis als qualifiziertes befristetes Mietverhältnis einstufen zu können.
Von einem weiteren Befristungsgrund ist von Ihnen nichts vorgetragen worden.

Nunmehr hätten wir eigentlich ein unwirksames Mietverhältnis, das zu einem Rückabwicklungsverhältnis führen müsste.
Dies ist aber bei einem Mietverhältnis nicht möglich, da zwar der Vermieter die Miete in Geld zurückerstatten könnte, nicht jedoch der Mieter die Nutzungen.

Somit wird das Mietverhältnis zugunsten des Mieters als solches auf unbestimmte Zeit zu werten sein, um diesem die Kündigungsmöglichkeit mit dreimonatiger Kündigungsfrist zu geben.
Dies ergibt sich daraus, da diese Konstellation zulasten des Verwenders dieser in Formularverträgen, der in Ihrer Konstellation unzweideutig vorliegt.
Verwender im Wohnraummietrecht ist stets der Vermieter, so dass dieser sich die Befristung entgegenhalten muss, nicht jedoch der Mieter, für den dieses Mietverhältnis als unbefristetes einzustufen ist.

Somit ist auf den Wechsel der Schwerhörigenschule und einer etwaigen Nachmieterproblematik nicht mehr einzugehen sein wird.

Im Ergebnis werden Sie das Mietverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfrist von drei Monaten werden beenden können.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt
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