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Zeitmietvertrag vorzeitig Kündigung


24.03.2006 17:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich habe eine Wohnung vor 6 Monaten an eine Firma für 2 Jahre vermietet, mit der Option einer Verlängerung von 3 Jahren. Die Firma wollte diese ihren Mitarbeitern, die auf Dienstreise sind, zur Verfügung stellen. Eine Regelung über die Nutzung der Wohnung nach Ablauf der 2 Jahre wurde nicht getroffen. Die Firma hatte die Miete für 2 Jahre im voraus gezahlt.
Jetzt hat die Firma im die Wohnung vorzeitig gekündigt und möchte die anteilig zuviel gezahlte Miete erstattet haben.
A) Ist die Kündigung zulässig?
B) Muß ich die Miete anteilig erstatten?
Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

auf Basis Ihrer Angaben möchte Ihre Fragen wie folgt beantworten.

A) Die vorzeitige Kündigung ist nicht wirksam.

Nach den knappen Schilderungen haben Sie (als Privatperson) einer Firma eine Wohnung für (zunächst) 2 Jahre vermietet.
Auf dieses Mietverhältnis findet u.a. die Vorschrift des § 542 II BGB Anwendung, die da lautet:

"Ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, endet mit dem Ablauf dieser Zeit, sofern es nicht
1. in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt oder
2. verlängert wird.“

Allein diese Norm entscheidet Ihre Angelegenheit.
Sofern der Firma kein außerordentliches Kündigungsrecht aus wichtigem Grund zur Seite steht, kann sie den Mietvertrag nicht vor Ablauf der 2 Jahre beenden. Ein solcher wichtiger (gesetzlich geregelt vor allem in den §§ 543, 569 BGB) ist Ihrer Schilderung jedoch nicht zu entnehmen.

Falls sich die Firma darauf beruft, sich auf die besonderen Kündigungsrechte von Werkswohnungen (§§ 576 bis 576 b BGB) zu stützen, greift dies in Ihre Falle nicht durch: Sie haben die Wohnung als ganz normale Wohnung vermietet. Wie die Firma/Mieterin die Wohnung nutzt – ob als Werkswohnung, Wochenenddomizil für den Geschäftsführer oder eben als Unterkunft für Mitarbeiter auf Dienstreise - ist nicht Ihr Problem. Auch nicht, wenn der Zweck der Anmietung im Nachhinein völlig wegfällt.

B) Daher brauchen Sie auch nicht die anteilige Miete zurückerstatten.

Da der Mietvertrag bis zum Ablauf der 2 Jahre bestehen bleibt, steht Ihnen als Vermieter natürlich auch die Miete für die gesamte Mietzeit zu.


Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die rechtliche Einordnung Ihres Problems vermittelt zu haben.
Zur Vermeidung von Unklarheiten oder zu weiteren Informationen stehe ich gerne im Rahmen der einmaligen Nachfragefunktion zur Verfügung.


Mit den besten Grüßen

Florian Krapoth
Rechtsanwalt

Tel.: 0641 / 494 110 33
Fax: 0641 / 494 110 34
Email: mail@ra-krapoth.de
www.ra-krapoth.de

Nachfrage vom Fragesteller 28.03.2006 | 12:08

Mit allem Respekt halte ich Ihre Antwort für nicht korrekt:
1) Ein ehemaligen Mietvertrag über 2 Jahre hat der Mieterschutzbund vorzeitig mit einer Kündigungsfrist von 3 Jahren gekündigt (Auf Nachrage beim RA zulässig)
2) An vielen Stellen im Web findet man Hinweise, daß eine vorzeitige Kündigung eines Mietvertrages möglich ist bzw. eine Klage auf Fortsetzung (Zahlung) des Mietvertrages aussichtslos ist z.B hier:
http://www.internetratgeber-recht.de/MietrechtAllgemein/frameset.htm?http://www.internetratgeber-recht.de/MietrechtAllgemein/Kuendigung/ka1-3-1.htm
bzw. siehe: §564C Absatz 1 BGB.
Ich bitte höflich um Ergänzung der Antwort - Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.03.2006 | 13:57

Der von Ihnen angeführte § 564 c I BGB a.F. (seit der Mietrechtsreform zum 1.9.2001 ist diese Regelung nunmehr in § 575 BGB zu finden), betrifft nicht Ihre Fragestellung. Anhand dieses Paragraphen wird untersucht, ob die Befristung überhaupt wirksam vereinbart wurde, oder ob nicht ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit vorliegt. Der Paragraph dient generell gesagt dem Schutz des Mieters, grundlos die Mietwohnung verlassen zu müssen.

Ihre Frage zielte jedoch genau in die andere Richtung.
In Ihrem Fall will sich der Mieter vorzeitig, also vor Ablauf der 2 Jahre, aus dem Mietverhältnis lösen. Und das ist, wie in meiner Antwort dargelegt, eben nicht möglich.
(Dies ergibt sich im Übrigen auch aus dem von Ihnen beigefügten link, dort unter Ziff. 2.b). Bitte beachten Sie, dass sich diese Hinweise noch auf die alte Rechtslage beziehen.)

Unbenommen bleibt dem Mieter wie dargelegt nach § 542 II Nr. 1 BGB und § 575 a BGB stets das Recht, eine außerordentliche Kündigung auszusprechen. Dies wäre jedoch nur unter den strengen Voraussetzungen der §§ 543, 569 BGB möglich.
Möglich wäre dem Mieter eine außerordentliche Kündigung beispielsweise, wenn ihm die Mietwohnung nicht oder nur zum Teil zur Verfügung gestellt wird oder von ihr gesundheitsgefährdende Gefahren ausgehen, oder wenn für ihn die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Abwägung aller Umstände nicht zugemutet werden kann.
Speziell in Ihrem Fall wäre eventuell eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist gemäß § 540 I 2 BGB denkbar, wenn Sie dem Mieter die Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Dritte, also den Mitarbeitern auf Dienstreise, ohne wichtigen Grund verweigern.

Da Ihren Schilderungen diesbezüglich jedoch keinerlei Anhaltspunkte zu entnehmen sind, bin ich darauf in der Beantwortung der Frage nicht eingegangen.

Ich hoffe, damit konnten die Missverständnisse ausgeräumt werden.

Mit den besten Grüßen

Florian Krapoth
Rechtsanwalt

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