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Zeitmietvertrag ungültig? Renovierung Pflicht?


| 04.01.2007 09:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,

im Mai 2004 habe ich einen einen Zeitmietvertrag mit Staffelmiete mit u.a. folgenden Punkten unterschrieben

§ 2 Mietzeit
2.1 Für Verträge von bestimmter Dauer " Das Mietverhältnis wird auf die Dauer von 5 Jahren also bis zum 14. Mai 2009 geschlossen. Wird es nicht mit der sich aus Ziff. 2.2 ergebenden frist gekündigt, so verlängert es sich jedes Mal um ein Jahr.

2.2. Für Verträge von unbestimmter Dauer
Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und kann von jedem Teil spätestens am dritte Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden.

§ 9 Instandhaltung und Instandsetzung

Hier wird nicht auf Schönheitsreparturen eingegangen (ausser das der Mieter pfleglisch und schonend mit Mieträumen etc. umzugehen hat).

9.2 Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die Reparturkosten bis zu einem Gesamtbetrag von 8% der Jahresnettomiete je Gesamtjahr - soweit der Kostenaufwanf für die einzelne Reparatur € 75,- nicht überschreitet - für solche Teile der Mietsache, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, z.B Rolläden, Schlösser, Wasserhähne, WC-Einrichtung, Abflüsse, Herde, heizungs- und Kochgeräte, Kühlschrank, boiler, Waschbecken und dergleichen sowie für zerbrochene Glasscheiben zu ersetzen; das gilt nicht für Mängel, die aufgrund höherer Gewalt eingetretn sind.

§ 12 Beenidigung der Mietzeit
12.1 Bei Beendigung der Mietzeit ist die Mietsache geräumt mit sämtlichen Schlüsseln zurückzugeben. Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind die vom Mieter angebrachten tapeten zu entfernen, Wände und Decken neu, mit wischfester, fester, weißer farbe zu streichen, Granit- und Fliesenböden sind zu reinigen, ggfs. zu versiegeln, Türen-, Fensterrahmen und Heizkörper zu lackieren.
Bei nicht ordnungsgemäßem Zustand kann die Vermieterin auf die Kaution zurück greifen.

Zu diesem Zeitmietvertag wurde ein Zusatzvertrag unterschrieben. Dieser ist nicht individuell vereinbart, alle Punkte waren bereits aufgeführt wir haben lediglich unterschreiben müssen.
Einer der wichtigsten Punkte:

2. Ergänzend zu § 2, Ziffer 2.1. des Mietvertrages vereinbaren die Parteien, daß auf der Grundlage des § 575 BGB ein Zeitmietvertrag für die Dauer von 5 Jahren, beginnend ab dem 15. Mai 2004 abgeschlossen wird. Ein Verlängerung des Vertrages über den 14. Mai 2009 ist ausgeschlossen, da die Wohnung, der Hobbyraum und der TG-Stellplatz dann verkauft werden sollen.

5. Die Mieträume sind vom Mieter in einem ordentlichen und geflegten Zustand zu halten. Der Mieter verpflichtet sich, die Böden sowie die Grundausstattung der Mietsache schonend zu behandeln und ständig zu pflegen. Bei Zuwiderhandlung kann der vermieter lt. § 13 Absatz des Mietvertrages von der außerordentlichen Kündigung Gebrauch machen.

6. Der Mieter ist bei Auszug aus der Mietsache verpflichtet, dieselbe in einem ordentlichen und gepflegten Zustand zu übergeben, Punkt 2 bleibt unberührt.

Nun zu meinen Fragen:

A)
Der Zeitmietvertrag sollte doch eigentlich unwirksam sein, da nach § 575 BGB ein Verkauf des Objektes nicht aufgeführt ist.
Also handelt es sich eigentlich um einen unbefristeten mit 3monatiger Kündigungsfrist?

B)
Muss die Wohnung renoviert zurückgegeben werden, oder ist durch die Tatsache das unabhängig vom Zusatnd der Wohnung auf jeden Fall bei Auszug renoviert werden muss, auch dieser Punkt unwirksam und ich kann die Wohnung geräumt und Besenrein übergeben?

C) Da bisher jeder (Mieter/Handwerker etc.) im Streit mit den Vermiertern auseinandergegangen ist, mache ich mir Sorgen um die hinterlegte Kaution. Auch wenn im Vertrag ausdrücklich ein Gegenverrechnen (Mietrückstände - Kaution) untersagt ist, welche Konsequenzen (bitte mit Zeitangaben wann z.B mit einem Mahnbescheid zu rechnen ist etc.) habe ich zu befürchten wenn ich die letzten 2-3 Monatsmieten nicht überweise?

Besten Dank für die Unterstützung, ggfs können die Unterlagen auch gefaxt werden.

Viele Grüße






04.01.2007 | 11:17

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

herzlichen Dank für Ihre Online-Anfrage. Ich hoffe, zu einer schnellen Klärung Ihres Falles beitragen zu können. Zur Lösung:
1. Zunächst haben Sie zutreffend erkannt, dass wir kein wirksamer Zeitmietvertrag geschlossen wurde, da die Voraussetzungen der Vorschrift des § 575 BGB nicht vorliegen. In solchen Fällen besteht allerdings die Möglichkeit, die entsprechende Klauseln in eine vertragliche Beschränkung der Kündigungsbefugnis auszulegen. Der BGH hat eine entsprechende Beschränkung sowohl für Individualvereinbarungen als auch in formularmäßiger Form sowohl für einseitige als auch wechselseitige Ausschlüsse gebilligt (BGH, WuM 2004, 157; 543). Allerdings ist ein Ausschluss für länger als vier Jahre unwirksam. Demzufolge besteht hier ein unbefristetes Mietverhältnis und die Regelfrist für eine Kündigung, wie die zutreffend erkannt haben.

2. Der Bundesgerichtshof hat jüngst erkannt, dass bei formularmäßig vereinbarten Regelungen eine Verpflichtung zur Entfernung von Tapeten eine unangemessene Benachteiligung darstellt, BGH WuM 2006, 308. Demzufolge genügt es tatsächlich, wenn sie die Wohnung geräumt und besenrein (also ohne grobe Verschmutzung) übergeben.

3. Ich kann nicht dazu raten, die letzten Monatsmieten nicht zu bezahlen, da der Vermieter auch nach Beendigung der Miete nach wie vor einen Anspruch auf Auffüllung der Mietkaution hat. Einbehalten könnten Sie die Miete jedoch, wenn der Vermieter nicht nachweisen kann, dass er die Mietkaution insolvenzsicher angelegt hat. Sollten Sie weitere Fragen zu dem recht komplexen Bereich Kaution haben, bitte ich darum eine Online Anfrage beziehungsweise eine weitere Beratungen in Anspruch zu nehmen. Wie lange die Beantragung eines Mahnbescheids dauert, hängt vom jeweiligen Gericht ab, allerdings ist dabei nur mit einigen Wochen Zeitverzögerung ab Antragstellung zu rechnen.
Für Rückfragen stehe ich natürlich im Rahmen der kostenlosen Nachfragemöglichkeit gerne zur Verfügung. Ist eine weitere, dringend zu empfehlende Vertretung gewünscht, kontaktieren Sie mich einfach über die untenstehende E-Mail!


Mit freundlichen Grüßen
RA Hellmann


Burgwedel 2007
mail(at)<image> </image>anwaltskanzlei-hellmann.de


Die vorstehende summarische Lösung ist beschränkt durch die von Ihnen gegebenen Informationen. Gerade geringfügige Modifikationen des Sachverhalts können völlig abweichende rechtliche Ergebnisse bedingen! Außerdem wird, wie die Plattform-Bedingungen es vorsehen, nur ein erster Überblick geboten. Außerdem ist der Umfang der Antwort auch abhängig von der Höhe des gebotenen Honorars. Daher kann diese Beratung das umfassende, verbindliche und abschließende Beratungsgespräch durch den Rechtsanwalt Ihres Vertrauens keineswegs ersetzen. Bitte beachten Sie dies!


Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 04.01.2007 | 11:42

Vielen Dank für die schnelle Auskunft. Ich habe abschließend nochmal folgende Nachfrage:

zu A) ich möchte die Wohnung ca. zum 01.07.07 kündigen (mit der 3monatsfrist), ist es richtig, dass ich mich dann auf § 575 berufen kann, da es kein Zeitmietvertrag, sondern ein unbefristetes Mietverhälnis ist?

zu B) die Wohnung haben wir als Neubau/Erstbezug bezogen. Es sind keine Tapeten von uns angebracht worden, d.h. die Wohnung ist wie damals bezogen (Wände weiss bestrichen). Es handelt sich um eine Nichtraucherwohnung. Nach Ihrer Aussage brauche ich die Wohnung bei Auszug nicht renorvieren, obwohl es von mir unterschrieben wurde? Es reicht eine saubere, besenreine Übergabe???

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.01.2007 | 15:40

Danke für Ihre Nachfrage, die ich gerne beantworten möchte.

Zu A) Ja, sie können sich darauf berufen. Sollte sich der Vermieter hilfsweise auf einen Kündigungsausschluss berufen, greift die weitere Begründung, siehe oben.

Zu B) Eine Klausel, wonach der Mieter eines Gewerberaumes bei Vertragsende das Objekt in jedem Fall renoviert zurückzugeben hat unwirksam. Im Zusammenspiel mit meinen bisherigen Ausführungen kann ich daher zusammenfassen, dass eine besenreine Übergabe genügt.

Hochachtungsvoll

Ergänzung vom Anwalt 05.01.2007 | 16:12

Keine Sorge, die Unwirksamkeit gilt im Falle privater Miete natürlich genauso. Dort ist die Meßlatte sowieso niedriger. Ich hoffe, mein Zitat war nicht verwirrend für Sie!

Schönes Wochenende!

Hochachtungsvoll
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