Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Zeitmietvertrag so gültig?

| 26.01.2010 22:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe letzte Woche einen Mietvertrag abgeschlossen. Der Vertrag wurde vom Vermieter am PC erstellt.

Dort heißt es in §1:

"Vermieter wird folgende Wohnung:

...

und zwar vom 01.02.2010 bis 31.01.2012 auf die Dauer von 2 Jahren.
Für die oben bestimmte Zeit ist das Recht zur ordentlichen, d.h. fristgemäßen Kündigung ausgeschlossen.

Der Mieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf weitere 2 Jahre verlangen. Das Verlangen ist spätestens drei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter schriftlich zu stellen und einem neuen Mietvertrag zuzustimmen.

Der Mieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn der Vermieter kein berechtigtes Interesse (§ 564 b BGB) an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

Nach Ablauf des Mietvertrages ist Eigenbedarf durch den Vermiter bzw. eines seiner Kinder möglich.

Wird das Mietverhältnis fortgesetzt, gilt für die Kündigung, insbesondere für die Kündigungsfristen, dann das Gesetz.

Die Kündigung erfordert Schriftform.
Eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses nach Ablauf der Mietzeit gem. § 568 BGB ist ausgeschlossen."

Der Bruder der Vermieterin (welcher den Vertrag aufgesetzt hat) hat mündlich erläutert, daß er den Verzicht auf die Kündigung nur einträgt, damit "er nicht auf den Renovierungskosten sitzen bleibt". Die Vermieterin hat müdlich vor Zeugen geäußert, daß weder Sie noch ihre beiden Kinder Eigenbedarf anmelden werden, da alle selbst Wohnungen haben und diese nicht verlassen werden.

Meine Fragen:
1.) Ist der Zeitmietvertrag so rechtsgültig OHNE Berücksichtung der mündlichen Äußerungen, oder ist § 1 unwirksam und es handelt sich um einen Mietvertrag ohne Frist?
2.) Wenn ja, das geschieht unter Berücksichtigung der müdlichen Äußerungen?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihr Frage beantworte ich gemäß Ihrer Angaben wie folgt.

Sowie es scheint, war Grundlage für die Erstellung des Mietvertrages eine nicht mehr aktuelle Gesetzeslage.
Der von Ihnen zitierte Auszug aus dem Mietvertrag verweist auf nicht mehr existente Paragraphen oder solche mit völlig anderem Inhalt.

Ein „Zeitmietvertrag“ kann nur dann auf bestimmte Zeit geschlossen werden, wenn es einen qualifizierten Befristungsgrund gibt.

Dieser wurde Ihnen mitgeteilt.
Eigennutzung ist als zulässiger Befristungsgrund in § 575 Abs. 1 S. 1 Ziffer 1 BGB genannt.

Ohne zulässigen Befristungsgrund gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 575 Abs. 1 S. 2 BGB).

1.
Der Zeitmietvertrag ist wirksam, da die Eigennutzung (Eigenbedarf) beabsichtigt ist und Ihnen der Grund schriftlich bekannt gegeben wurde.
Auf ein Benötigen der Wohnung wie bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs kommt es nicht an. Entscheident ist die Absicht.

2.
Unter Berücksichtigung der mündlichen Äußerungen ist der Befristungsgrund (Eigennutzung [Vermieter oder eines seiner Kinder]) nur vorgeschoben und führt zur Unwirksamkeit der Befristung. Es fehlt an einem ernsthaften Nutzenwollen und damit an einem Befrsitungsgrund.

Bitte nutzen Sie die kostenlose Nachfragefunktion.
Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.

Nachfrage vom Fragesteller 27.01.2010 | 10:59

Hallo,

vielen Dank für die schnelle Antwort. Ich hätte noch 3 kleine Fragen dazu:

1.) Reicht es, eine kurze Notiz anzufertigen mit Datum, Uhrzeit, Zeugen und gemachter Aussage, um die mündliche Äußerung "gesichert" festzuhalten?

2.) Entzieht nicht das Wort "möglich" im Satz "Nach Ablauf des Mietvertrages ist Eigenbedarf durch den Vermiter bzw. eines seiner Kinder möglich." den Befristungsgrund? Ich dachte immer, daß schon bei der Begründung die klare Absicht bestehen muß, Eigenbedarf anzukündigen (so ist es zumindest in vielen Einheitsmietverträgen formuliert). Die Möglichkeit des Eigenbedarfs besteht ja immer, auch nach dem regulären Ende des Zeitmietvertrages.

3.) Ist die Formulierung, daß nach 2 Jahren quasi ein neuer Mietvertrag geschlossen werden muß, um für weitere 2 Jahre zu verlängern, zulässig? Es handelt sich ja dann strenggenommen um keine Verlängerung mehr ...

Mir wäre nämlich ein einfacher unbefristeter Mietvertrag lieber gewesen ...

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.01.2010 | 12:20

Sehr geehrter Fragesteller,

1.
Eine Notiz der von Ihnen genannten Art macht die Äußerung hinsichtlich der Beweisbarkeit gesicherter. Sie können Datum, Uhrzeit und Zeugen leichter benennen und erinnern sich eher daran.
Sie sollten auch die Zeugen bitten, eine Gesprächsnotiz anzufertigen.

2.
Die Formulierung halte ich für in Ordnung, weil sich daraus die Absicht der Eigennutzung ergibt.
Die Absicht ist rein subjektiv, der Wille zum späteren Eigenbedarf. Die künftige Eigenutzung muss nicht sicher sein.
Die Vertragsklausel stellt aber auf die objektive zukünftige Lage ab, die noch nicht sicher ist (also bloß möglich).
Die Voraussetzungen für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sind etwas strenger, denn da muss die der Wohnraum "benötigt" werden.

3.
Bei der Verlängerungsformulierung war ich geneigt, einen unzulässigen Kettenmietvertrag anzunehmen.
Zu einer automatischen Verlängerung um zwei Jahre kommt es aber nicht.

Es handelt sich rechtlich um zwei getrennte Mietverträge.
Dafür spricht der gewollte Abschluss eines neuen Vertrags ("Verlangen [...] einem neuen Mietvertrag zuzustimmen") und der Ausschluss der stillschweigenden unbefristeten Verlängerung des Mietverhältnisses (§ 545 BGB [§ 568 BGB alte Fassung von vor September 2001]) .
Sollte nach zwei Jahren das Mietverhältnis mit einem neuen Vertrag fortgesetzt werden, müsste für eine erneute Befristung erneut ein Grund im Sinne des Gesetzes (z.B. Eigennutzungsabsicht) vorliegen.

Mit freundlichen Grüßen
Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 27.01.2010 | 11:00

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

Stellungnahme vom Anwalt:
Jetzt Frage stellen