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Zeitmietvertrag mit Staffelmiete 4 Jahre


13.02.2007 17:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Elmar Dolscius



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich wäre Ihnen sehr verbunden, wenn Sie mir folgende Frage beantworten würden:

Mir ist bekannt, dass gemäß einer Entscheiung des BGH Zeitmietverträge mit Staffelvereinbarung über einen Zeitraum von 4 Jahren hinaus nicht zulässig sind.
Mein Mietvertrag zum 01.11.05 enthält folgende Vereinabarung:

Unbefristeter Mietvertrag

Die Mietparteien verzichten wechselseitig für die Dauer von vier Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung dieses Mietvertrages. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraumes zulässig. Nach Ablauf gelten due gesetzlichen Kündigungsfristen.

Von dem Verzicht bleibt das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund und außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt.
Endet das Mietverhältnis und setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache fort, so findet § 545 BGB für Miter und Vermieter keine Anwendung.

Außerdem wurden jeweils zum 01.11.06, 07 und 08 Mieterhöhungen um jeweils 50€ vereinbart, wobei ich die letzte geplante Erhöhung verhindern konnte und aus dem Mietvertrag streichen ließ.

Da derzeit drei Gebäude in unmittelbarer Nachbarschaft saniert werden und der Vermieter keine Mietminderung gewähren will, weil es sich angeblich um ein Sanierungsgebiet handelt, in dem jederzeit mit Baumaßnahmen gerechnet werden müsse und bereits die beiden Nachbarparteien ausgezogen sind wegen Betriebskostennachzahlungen von mehr als 1000€, mach ich mir nun langsam Sorgen, ob ich unter Umständen aus dieser Wohnung herauskomme, wenn sich meine Lebensumstände ändern. Derzeit wohne ich hier mit meiner Freundin in einer WG, stehe allerdings allein im Mietvertrag.

Unter welchen Umständen kann ich diesen Mietvertrag vorzeitig kündigen, unabhängig von der Möglichkeit, einen Nachmieter anzubieten, den ich vermutlich bei den derzeitigen Baumaßnahmen eher schwer finden würde und den der Vermieter ja auch akzeptieren müsste?

Vielen Dank.
Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Frage summarisch auf der Basis der mitgeteilten Informationen.

1. Zunächst muss ich Ihnen mitteilen, dass es sich nei Ihrem Vertrag nicht um einen Zeit- sondern lediglich um einen Staffelmietvertrag handelt. Darauf weist auch Ihre eigene Information "Unbefristeter Mietvertrag" hin.

2. Es stimmt, dass bei einem Staffelmietvertrag das Recht zur Kündigung für längstens 4 Jahre ausgeschlossen werden kann. Dies ergibt sich aus § 557a Abs.3 BGB. So ist es in Ihrem Fall auch vereinbart. Der Vertrag bewegt sich dadurch im Bereich des rechtlich Zulässigen.

3. Die einzige Möglichkeite, den Mietvertrag vorzeitig zu beenden ist somit tatsächlich nur die außerordentliche Kündigung. Eine solche wäre z.B. gegeben, wenn der Baulärm unzumutbar wird.

4. Allerdings darf ich mir noch eine Anmerkung zur Minderung erlauben: Die Minderung muss nicht vom Vermieter akzeptiert werden. Vielmehr tritt die Minderung Kraft Gesetz ein, wenn ein Minderungstatbestand vorliegt. In Ihrem Fall läge zwar die besonderheit vor, dass Sie schon zu Beginn des Mietverhältnisses wussten, dass es sich um ein Sanmierungsgebiet handelt, Sie somit mehr hinnehmen müssten, als ein Mieter ohne diese Kenntnis. Allerdings hat auch das seine Grenzen. Wenn Sie also z.B. sagen, dass der Lärm Sie psychisch und physisch krank macht, hätten sie natürlich das Recht zu kündigen. Außerdem würde in einem solchen Fall trotz Kenntnis eine Minderung eintreten, da auch in einem Sanierungsgebiet die Grenzen der Zumutbarkeit geltend.

5. Noch eines: Die Klausel hinsichtlich des § 545 BGB ist nach allgemeiner Ansicht unwirksam, da von einem Nichtjuristen nicht verlangt werden kann, dass er den Inhalt der Norm kennt.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort eine erste rechtliche Orientierung geben und wünsche Ihnen viel Erfolg in der Angelegenheit, wenngleich Ihre Möglichkeiten für eine Kündigung beschränkt sind.

Mit freundlichen Grüßen

Elmar Dolscius
Rechtsanwalt
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