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Zeitmietvertrag mit Staffel


08.05.2007 14:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

ich habe einen Mietvertrag über eine Wohnung und ein Büro
abgeschlossen mit folgendem Text:

§ 2 Mietzeit
2.1 Das Mietverhältnis beginnt am 1.10.2005 und läuft bis zum 30.9.2015. Sofern die Wohnung nicht mit einer Frist von 6 Monaten gekündigt wird, verlängert sie sich um die Dauer von 12 Monaten.
2.2 Das Recht des Vermieters zur Mieterhöhung nach § 3 des Mietvertrags bleibt durch eine Befristung un-berührt.
§ 3 Miete (Staffelmiete)
3.1 Die monatliche Miete für die in § 1 beschriebene Wohnung beträgt für die Zeit
• vom 1.5.2005 bis 31.12.2005: EUR 1.040
• vom 1.1.2006 bis 31.12.2006: EUR 1.060
• vom 1.1.2007 bis 31.12.2007: EUR 1.080
• vom 1.1.2008 bis 31.12.2008: EUR 1.100
• vom 1.1.2009 bis 31.12.2009: EUR 1.120
• vom 1.1.2010 bis 31.12.2010: EUR 1.150
Die Erhöhungen ab 1.1.2011 erfolgt um den Inflationswert des Vorvorjahres gem. Bundesamt für Statistik (also für 2011 nach dem Wert 2009).
1. Darf der Mieter die Privatwhg kündigen oder muß er die 4 Jahresfrist einhalten.
2. Weiterhin habe ich einen Gewerbemietvertrag über ein Büro mit dem gleichem Schema mit dem gleichen Mieter abgeschlossen. Welche Kündigungszeiten gelten nun hier?

Herzlichen Dank im voraus. Mit freundlichen Grüßen
08.05.2007 | 16:05

Antwort

von


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89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n), die ich wie folgt beantworte:

( 1 ) In der Sache könnte es um die Auflösung des scheinbaren Widerspruchs zwischen den § 557 a Abs. 3 und 573 c Abs. 4 BGB und um die Abgrenzung zum Zeitmietvertrag gemäß § 575 BGB gehen.

Im Folgenden zunächst rein informativ auszugsweise die genannten Gesetzestexte zum Wohnraummietrecht:

§ 557 a Staffelmiete. ( 1 ) Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen
( Staffelmiete ).
( 2 ) Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559 b ausgeschlossen.
( 3 ) Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens VIER JAHRE seit Abschluss der Staffelvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.
( 4 ) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 573 c. Fristen der ordentlichen Kündigung. ( 1 ) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonsats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig...
( 2 )...
( 3 )...
( 4 ) Eine zum Nachteil des Mieters von ABSATZ 1 oder...abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 575 Zeitmietvertrag. ( 1 ) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2. in zulässiger WEise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden. oder
3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will
und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Andernfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
...

Der Bundesgerichtshof geht zwar entsprechend § 557 a Abs. 3 BGB davon aus, dass ein Kündigungsrechtsausschluss sowohl Individualvertraglich als auch durch Formularklauseln vereinbart werden kann ( BGH veröffentlicht in NZM 2004, S. 216 ).

Allerdings gilt es vorliegend insbesondere die bereits zitierte Regelung des § 557 a Abs. 4 BGB zu beachten.

Demnach kann im Wohnraummietrecht das Kündigungsrecht allenfalls für 4 Jahre ausgeschlossen werden.

Ich weise schon jetzt darauf hin, dass die vorliegende Vertragsklausel von einem angerufenen Gericht so ausgelegt werden könnte, dass mit der Befristung bis zum Jahr 2015 ein Kündigungsausschluss einhergehen sollte.

Dieser Vertragsauslegung folgend wäre die konsequente Rechtfolge, dass gemäß § 557 a Abs 4 BGB die vertragliche Vereinbarung insgesamt nichtig wäre und daher der Mieter des Wohnraumes in Anlehnung an die Frist des zitierten § 573 c BGB

vorzeitig

kündigen könnte.

Ein verbindliche oder gar abschließende Beurteilung ist im Rahmen diese Forums auch unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes nicht möglich. Allerdings wäre nach erster Einschätzung der Sach - und Rechtslage ein Rechtsstreit über die geltende Kündigungsfrist für Sie mit einem sehr hohen Kostenrisiko verbunden.

( 2 ) Eine völlig andere Frage ist, welche Kündifungsfrist für den Gewerbemietvertrag gilt.

Diesbezüglich gelten die zitierten Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts kaum.

Nach § 581 Abs. 2 BGB sind bei einem Pachtvertrag die Vorschriften des Mietrechts grundsätzlich ebenfalls anwendbar.

In Anbetracht der Geschäftserfahrenheit eines Pächters kann jedoch regelmäßig mangels besonderer Schutzbedürftigkeit des Gewerbetreibenden von der Wirksamkeit der im Vertrag vereinbarten Kündigunsfrist(en) ausgegangen werden.

( 3 ) Damit ergibt sich allerdings eine von Ihnen noch gar nicht angesprochene Frage.

Schlägt eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit des Wohnraummietverhältnisses auf die Anmietung der Gewerbefläche in der Art durch, dass womöglich nach § 313 Abs. 3 eine Kündigung dennoch möglich wird ?

In Hinsicht auf die äußerst komplexe Sachlage, die ungewöhnlich schwierige Rechtsfragen aufwirft, ist dringendst anzuraten, einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen zu beauftragen.

Sinnvoll ist, eine einvernehmliche außergerichtliche Lösung mit dem Mieter anzustreben, zumal gegebenenfalls ein Nachmieter unter Hilfestellung des derzeitigen Mieters / Pächters gesucht werden sollte.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben. Gerne könne Sie die kostenfreie Nachfragefunktion nutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Dipl.-Jur.M. Kohberger
Rechtsanwalt
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eMail:kohberger@freenet.de
Info: www.anwaltkohberger.de

Anhang

§ 313 Störung der Geschäftsgrundlage. ( 1 ) Haben sich die Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
( 2 ) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.
( 3 ) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nich zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht der Kündigung.


Rechtsanwalt Michael Kohberger

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