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Zeitmietvertrag läuft aus - Mieter zieht nicht aus - was tun?


| 04.01.2006 22:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Abend, aufgrund folgendem Sachverhalt bitte ich um Antwort:

Mit Kaufvertrag vom 02.12.2004 haben meine Frau und ich ein bisher vermietetes Einfamilienhaus von meinen Eltern erworben. Für das Objekt ist mit den Mietern ein Zeitmietvertrag geschlossen, der zum 31.01.2006 ausläuft. Der Mietvertrag wurde im Jahr 1997 erstmals mit einer Mietdauer von 5 Jahren abgeschlossen und mit Zusatzvereinbarung vom 01.02.2001 um weitere 5 Jahre verlängert. Daraus ergibt sich das Mietende am 31.01.2006. Als Zeitpunkt für den Übergang von Nutzen und Lasten wurde der Zeitpunkt der mietfreien Räumung des Objektes bestimmt, jedoch spätestens der 31.01.2006. Der Mieter wurde mündlich im Mai 2004 darüber informiert, dass das Objekt an uns veräußert werden soll und eine Verlängerung des Mietvertrages aufgrund der geplanten Eigennutzung nicht in Betracht kommt. Nach Abschluss des Kaufvertrages wurde der Mieter im Januar 2005 schriftlich darüber informiert, dass der Mietvertrag nicht verlängert wird und wurde gebeten, zum nächstmöglichen Termin, spätestens jedoch zum 31.01.2006 das Objekt zu räumen. Der Mieter hat daraufhin ca. im Juni 2005 begonnen ein Eigenheim zu bauen. Bei Übergabe der Nebenkostenabrechnung 2005 am 03.01.2006 teilte der Mieter (2 Erwachsene, 2 Kinder, Arzt mit eigener Praxis) nun mit, dass es ihm wahrscheinlich nicht möglich sei, zum 31.01.2006 auszuziehen, da das Eigenheim bis dahin nicht fertiggestellt werden könne. Der Rohbau (Haus ist geklinkert, Fenster und Außentüren sind eingebaut, das Dach ist eingedeckt) sei fertiggestellt, die Elektro- und Sanitärinstallationen seien eingebaut, aber die Ausbauarbeiten im Innenraum (Fußbodenheizung, Estrich, Tapezier- und Malerarbeiten, Bodenbelege, Türen etc.) können nicht rechtzeitg abgeschlossen werden. Der Auszug könne frühstens Ende Februar / Anfang März erfolgen. Da der Termin für den Auszug bereits mehrfach nach hinten verschoben wurden, befürchten wir nun, dass auch der jetzt angekündigte "Termin" (wohl eher Zeitraum) evt. wieder weiter nach hinten verschoben werden muss. Aufgrund unserer beengten Wohnsituation (2 Erwachsene, 2 Kinder in einer 3-Zimmerwohnung) und der Tatsache, dass unser Sohn bereits im zukünftigen Wohnort (ca. 7 km vom jetzigen entfernt) zur Schule geht und deswegen mehrere Fahrten täglich nötig sind, wollen wir natürlich so schnell wie möglich umziehen.

Meine Fragen nun:

1. Hat der Mieter ein Recht die Mietzeit zu "verlängern"?(vermutlich nicht)
2. Wenn nein, wie soll weiter vorgegangen werden, um den Mieter möglichst doch zum Auszug am 31.01.2006 zu bewegen?
3. Was ist zu tun, wenn der Mieter am 01.02.2006 nicht ausgezogen ist?
4. Welche (Schadensersatz-)Ansprüche können wegen Überschreiten der Mietzeit geltend gemacht werden?

Vielen Dank im Voraus!
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben wie folgt beantworten möchte:

1. Nein, der Mieter kann die Mietzeit nicht einseitig verlängern, bzw. nach Ablauf der Mietzeit eigenmächtig im Haus bleiben.

2. Ein Vorgehen auf dem Rechtswege mit dem Ziel, Auszug zum 31.01. zu erreichen, dürfte schlichtweg nicht möglich sein. Zieht der Mieter nicht aus, bleibt Ihnen nur die Räumungsklage. Mit den möglichen Schutzanträgen des Mieters wird hier mit weniger als einem halben Jahr kaum zu rechnen sein.

3. Ich darf auf die Antwort zu 2. verweisen: Sie werden dann Räumungsklage erheben müssen.

4. Schadenserstzansprüche kommen z.B. dann in Betracht, wenn Sie selber das Haus zum 01.02. dringend bräuchten, weil Ihre eigene Wohnung gekündigt ist und Sie sich anderweitig einmieten oder Möbel einlagern müssten. Ansonsten besteht der Schadensersatz praktisch nur darin, dass der Mieter für die Dauer der weiteren Nutzung über den vertraglichen Endzeitpunkt die Miete weiter zahlen muss.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen zunächst weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 04.01.2006 | 22:43

Vielen Dank für die rasche Antwort. Hier noch einige kurze Nachfragen:

Zu 1. :

Das heißt also, er wohnt ab dem 01.02. quasi ohne Rechtsanspruch im Mietobjekt?!?

Zu 2.+3. :

Angenommen es wird Räumungsklage erhoben und der Mieter zieht freiwillig aus, bevor über die Klage entschieden ist. Wie sieht es mit den Kosten (Anwalts- und Gerichtskosten) aus? Muss der Mieter diese komplett tragen?

Zu 4. :

Wie sieht es mit den Fahrtkosten zur Schule meines Sohnes aus?

Danke für die Beratung...

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.01.2006 | 13:06

Sehr geehrter Ratsuchender,

entschuldigen Sie bitte zunächst, dass ich auf Ihre Nachfrage erst jetzt zurückkommen kann. Diese möchte ich wie folgt beantworten:

1. Ja, das ist richtig. Der Rechtsgrund (Mietvertrag) ist dann weggefallen.

2. In diesem Falle würden Sie die Klage für in der Hauptsache erledigt erklären. Das Gericht würde dann nur noch über die Kosten entscheiden, die dann demjenigen auferlegt werden, der den Prozess voraussichtlich verloren hätte; bei begründeter Räumungsklage also der Mieter.

3. Diese Mehrkosten können in Ansatz gebracht werden, wenn sie bei rechtzeitigem Auszug des Mieters nicht angefallen wären.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt

PS: Ich bedanke mich für die gute Bewertung. Gestatten Sie mir jedoch zu Ihrer Anmerkung den Hinweis, dass sich naturgemäß die Ausführlichkeit einer Antwort auch nach der Relation zwischen Aufwand und Einsatz richten muss. Ich denke aber, dass ich Ihnen jedenfalls alle für Sie relevanten Informationen mitgeteilt habe.

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