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Zeitmietvertrag für Grundstück richtig erstellt?

22.04.2009 11:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden
Hallo,

ich habe ein Grundstück, auf dem ein baufälliger Bungalow+Blechgarage steht.

Das Grundstück wurde über 20 Jahre nicht benutzt. Der Stromanschluss ist okay. Für Wasser gibt es theoretisch einen Brunnen und eine Sickergrube, die aber kaum funktionstüchtig sind.

Dieses Grundstück möchte ich jetzt vermieten.
Dazu möchte ich einen Mietvertrag aufstellen, in dem 2 Dinge besonders geregelt sein müssen:

1. Der Mietvertrag muss befristet sein, damit ich das Grundstück irgendwann selbst nutzen oder bebauen oder verkaufen kann. Eigentlich wollte ich den Vertrag erstmal 2 Jahre laufen lassen und dann stillschweigend immer ein Jahr befristet weiterlaufen lassen, wenn ich nicht kündige. Jetzt habe ich gelesen, dass bei so einer Klausel der Vertrag automatisch in einen unbefristeten gewandelt wird. Wie muss der Vertrag formuliert sein, dass die Befristung auch sicher funkioniert und kann ich den dann jedesmal mit einem neuen Vertrag verlängern?

2. Ich möchte keinerlei Aufwand in das Grundstück stecken und der Mieter soll darauf auch kein Anrecht haben. D.h. das Grundstück wird so vermietet wie es ist. Der Mieter kann renovieren, hat aber keinen Anspruch auf Einforderung von Funktionstüchtigkeit auf Wasseranschluss, Das Bad ist heruntergekommen, etc. Wie muss das formuliert sein?

Gibt es andere Fallstricke für mich als Vermieter?
Ich habe nachfolgend einen Mustervertrag angepasst. Sind die Punkte dort sinnvoll geklärt?

Vielen Dank vorab!




--------------------------------------------------------

Zeitmietvertrag für ein Grundstück

Zwischen:
Vermieter

und

Mieter

wird folgender Mietvertrag geschlossen:

§1 Mietobjekt
1. Vermietet wird das Grundstück in Musterdorf, Musterstr. zu Freizeitzwecken, bebaut mit einer Garage und einem Bungalow. Die Benutzung des Grundstücks für andere, insbesondere für gewerbliche Zwecke bedarf der schriftlichen, jederzeit ohne Entschädigung widerruflichen Zustimmung des Vermieters.

Die Größe des Grundstücks gilt mit ca. 1315 qm Nutzfläche als vereinbart. Ein Obligo für die Richtigkeit der Größenangaben übernimmt der Vermieter nicht.

2. Der Vermieter haftet nicht für Personen- und Sachschäden innerhalb der Mietsache, es sei denn, ihm ist ein grob fahrlässiges Verhalten nach zu weisen.


§ 2 Mietzeit
Das Mietverhältnis beginnt am 01.05.2009 und endet am 30.04.2011, da das Grundstück anschließend selbst vom Vermieter genutzt wird.
Die Mietzahlung beginnt am 01.05.2009 (Erste Mietzahlung).

§ 3 Kündigung
Der Mieter kann jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen das Mietverhältnis kündigen.

Der Vermieter kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, ansonsten gelten die gesetzlichen Kündigungszeiten.

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Für die Rechtzeitigkeit der Kündigung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Kündigungsschreibens an.

§ 4 Mietzins und Nebenkosten
a.) Der Mietzins beträgt monatlich 150,00 Euro
in Worten: Einhundertfünfzig Euro.

b.) Neben der unter §4 Punkt a) vereinbarten Nettomiete trägt der Mieter sämtliche Betriebskosten, wobei der Mieter berechtigt und soweit möglich verpflichtet ist, die entsprechenden Verträge in eigenem Namen und auf eigene Rechnung abzuschließen.

Ausgenommen von der Verpflichtung Verträge in eigenem Namen und auf eigene Rechnung abzuschließen sind folgende Nebenkosten: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Grundstücks-Haftpflichtversicherungen. Diese Kosten trägt der Vermieter.

c.) Entstehen nach Vertragsabschluß neue Betriebskosten, so ist der Vermieter berechtigt, diese durch Erklärung in Schriftform auf die Miete umzulegen.

d.) Alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemein oder im einzelnen Fall Erhöhungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstückslasten aller Art gelten vom Zeitpunkt der Zulässigkeit an als vereinbart, ohne dass es einer Mieterhöhungserklärung bedarf.

e.) Die nach den gesetzlichen Bestimmungen in Betracht kommenden Mieterhöhungsmöglichkeiten bleiben vorbehalten.

§ 5 Zahlung des Mietzinses und der Nebenkosten
Der Mietzins ist monatlich im voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats Porto- und spesenfrei an den Vermieter oder an die von ihm zur Entgegennahme ermächtigte Person oder Stelle zu zahlen. Der Vermieter ist jederzeit berechtigt, die Zahlstelle zu ändern.

Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft bzw. Gutschrift des Betrages an. Bei verspäteter Zahlung ist der Vermieter berechtigt, etwaige Mehrkosten sowie Verzugszinsen in Höhe von 5 v. H. jährlich über dem jeweiligen Basiszinssatz nach § 1 des Diskontsatz-Überleitungsgesetz vom 09.06.1998 zu erheben.


Die Miete und Nebenkosten sind auf folgendes Konto zu zahlen:
Institut: Bank
Kontoinhaber:
Kontonummer:
BLZ:

§ 6 Aufrechnung, Zurückbehaltung
Der Mieter kann gegenüber dem Mietzins und den Nebenkosten nur mit einer Forderung aus § 537 BGB aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben. Mit einer Forderung aus § 538 BGB kann der Mieter nur aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit des Mietzinses schriftlich angezeigt hat. Im übrigen ist die Aufrechnung oder die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts ausgeschlossen, sofern die Forderung nicht unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif ist.

§ 7 Heizung, Wasserversorgung
1. Eine Heizung ist nicht vorhanden und nicht vorgesehen. Eine Wasserzu- und Ableitung ist nicht vorhanden. Die Wasserversorgung ist vom Mieter auf eigene Kosten zu organisieren.

§ 8 Benutzung des Grundstücks, Untervermietung
Der Mieter darf das Grundstück zu anderen als den in § 1 bestimmten Zwecken nur mit schriftlicher Erlaubnis des Vermieters benutzen.
Der Mieter ist ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere nicht unterzuvermieten.

§ 9 Tierhaltung
Kleintiere wie Vögel, Zierfische, Schildkröten oder vergleichbare Tiere, sowie Hunde oder Katzen, darf der Mieter ohne Einwilligung des Vermieters im haushaltsüblichen Umfang halten. Andere Tierhaltung, auch in Pension gegebene Tiere, dürfen nur mit besonderer Genehmigung des Vermieters gehalten werden. Eine etwaige Erlaubnis kann jederzeit ohne Angabe von Gründen widerrufen werden.

§ 10 Zustand der Mietsache
Der Mieter erklärt, dass er die Mietsache zuletzt am ………… besichtigt hat.

Hinsichtlich des Zustandes der Mietsache werden folgende Feststellungen getroffen:
Das Grundstück ist verwildert. Der Zaun und die Gebäude sind baufällig.
Insbesondere die Garage beinhaltet Müll, den der Mieter auf eigene Kosten entsorgt.
Die Wasserversorgung funktioniert nicht. Der Mieter sorgt selbst für eine funktionstüchtige Wasserversorgung.
Es besteht keinerlei Anspruch an den Vermieter für Aufräumarbeiten oder auf Renovierung.

Schäden am Grundstück und an den mitvermieteten Gegenständen, die den jetzigen Zustand verschlechtern, sind vom Mieter zu ersetzen.

§ 11 Sonstige Instandhaltung
Der Mieter trägt die Kosten für jegliche Instandhaltungen, soweit die Kosten für einzelne Reparatur.

Jeden auf dem Grundstück entstehenden Schaden hat der Mieter unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen. Für einen durch nicht rechtzeitige Anzeige verursachten weiteren Schaden ist der Mieter ersatzpflichtig.

§ 12 Veränderungen durch den Mieter
Veränderungen auf dem Grundstück, insbesondere Um- und Einbauten, Installationen und dergleichen, dürfen nur mit schriftlicher Erlaubnis des Vermieters vorgenommen werden. Die Erlaubnis kann davon abhängig gemacht werden, dass der Mieter sich zur völligen oder teilweisen Wiederherstellung des früheren Zustandes im Falle seines Auszuges verpflichtet.

Will der Mieter Einrichtungen, mit denen er die Mietsache versehen hat, bei Beendigung des Mietverhältnisses wegnehmen, hat er sie zunächst dem Vermieter zur Übernahme anzubieten. Wenn der Vermieter die Einrichtungen übernehmen will, hat er dem Mieter die Herstellungskosten abzüglich eines angemessenen Betrages für die Abnutzung zu erstatten. Macht der Vermieter von diesem Recht keinen Gebrauch und nimmt der Mieter die Einrichtungen weg, so ist der Mieter zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verpflichtet.

§ 13 Bauliche Veränderungen und Ausbesserungen durch den Vermieter
Es gilt § 541a des Bürgerlichen Gesetzbuches.
Der Vermieter darf im übrigen bauliche Veränderungen, die zur Erhaltung oder zum Ausbau des Gebäudes oder zur Abwendung von Gefahren oder zur Beseitigung von Schäden notwendig werden oder die zweckmäßig sind, auch ohne Zustimmung des Mieters vornehmen.

Der Mieter hat die in Betracht kommenden Räume und Gebäudeteile zugänglich zu halten und darf die Ausführung der Arbeiten nicht behindern oder verzögern; andernfalls hat er den dadurch entstehenden Schaden zu tragen. Der Mieter hat die, die Durchführung der Arbeiten behindernden Einrichtungsgegenstände zum Zwecke der Durchführung der Arbeiten zu entfernen.

Der Mieter ist verpflichtet, Zuschläge und erhöhte Betriebskosten, die aufgrund baulicher Maßnahmen (auch bei baulichen Veränderungen durch den Mieter) zulässig sind, zu tragen.

§ 14 Betreten der Mietsache
Dem Vermieter und seinen Beauftragten steht die Besichtigung der Mietsache von 9 bis 19 Uhr zur Prüfung ihres Zustandes frei, sofern er dem Mieter die Besichtigung in der Regel mindestens 24 Stunden vorher angekündigt hat. In Fällen dringender Gefahr ist ihnen das Betreten der Mietsache zu jeder Tages- und Nachtzeit gestattet.

Der Mieter hat die Besichtigung des Grundstücks und der Gebäude im Falle der Kündigung des Mietverhältnisses oder bei beabsichtigtem Verkauf des Grundstücks in der Zeit von 9 bis 19 Uhr zu gestatten.

Der Mieter muss dafür Sorge tragen, dass das Grundstück auch während seiner Abwesenheit betreten werden kann. Bei längerer Abwesenheit (länger als drei Tage) des Mieters hat er die Schlüssel an einer für den Vermieter schnell erreichbaren Stelle zu hinterlegen und dem Vermieter die Hinterlegungsstelle mitzuteilen.

§ 15 Beendigung des Mietverhältnisses
Bei seinem Auszug hat der Mieter das Grundstück in ordnungsgemäßen Zustand mit allen übergebenen Schlüssel zurückzugeben. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht oder nicht rechtzeitig nach, so kann der Vermieter auf Kosten des Mieters sich Zugang verschaffen und den ordnungsgemäßen Zustand herstellen sowie eine neue Schließanlage anbringen, ohne das der Vermieter verpflichtet ist dem Mieter zwecks Erfüllung seiner Pflichten eine Nachfrist einzuräumen. Diese gilt auch für die Vereinbarungen in § 14 des Vertrages. Das Auszugsdatum gilt als Erfüllungsdatum.

Endet das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung des Vermieters, so haftet der Mieter mindestens bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist für alle Mietausfälle, die durch das Leerstehen der Mietsache oder dadurch entstehen, dass im Falle der Neuvermietung nicht der bisherige Mietzins erzielt werden kann. § 557 BGB bleibt unberührt. Bei nicht vertragsgemäßer Rückgabe verlängert sich diese Frist mindestens bis zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustand.

§ 16 Abschluss und Änderungen dieses Vertrages
Auf den Zugang der Annahmeerklärung für diesen Vertrag wird verzichtet. Nebenabreden, Stundung, Änderungen und Ergänzungen des Vertrages und anderes sind nur wirksam, wenn sie schriftlich vereinbart werden. Die Abänderung dieser Schriftformklausel ist nur wirksam, wenn sie schriftlich erfolgt.

§ 17 Sicherheitsleistung
Der Mieter verpflichtet sich, dem Vermieter eine Sicherheit (Mietkaution) in Höhe von 450,- EURO (in Worten: vierhundertfünfzig) zu leisten. In Bezug auf Zweckbestimmung und Verwendung gelten die gesetzlichen Bestimmungen. Darauf anfallenden Zinsen stehen dem Mieter zu und werden der Kaution zugeschlagen.

Die Sicherheit (Mietkaution) ist bei Vertragsabschluss fällig. Die Rückzahlung erfolgt nach Beendigung des Mietverhältnisses und Abrechnung der Nebenkosten.

Der Mieter versichert, dass sein Gehalt bei seinem derzeitigen Arbeitgeber weder verpfändet noch abgetreten ist.

§ 18 Personenmehrheit als Mieter
Für die Rechtswirksamkeit einer Erklärung des Vermieters genügt es, wenn sie gegenüber einem der Mieter abgegeben wird. Willenserklärungen eines Mieters sind auch für die anderen Mieter verbindlich.

Die Mieter bevollmächtigen sich hiermit gegenseitig zur Abgabe und Entgegennahme von Willenserklärungen, und zwar unter gegenseitiger Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB. Dies gilt nicht für die Kündigung eines Mieters. Eine wirksame Kündigung kann nur von allen Mietern gemeinsam erklärt werden.

Tatsachen, die für einen Mieter eine Verlängerung oder Verkürzung des Mietverhältnisses herbeiführen oder für oder gegen ihn einen Schadensersatz oder sonstigen Anspruch begründen, haben für die anderen Mieter die gleiche Wirkung. Entsprechendes gilt für Ehegatten.

Im Falle des Ausscheidens des einen Mitmieters oder eines Ehegatten aus dem Mietverhältnis haftet der ausscheidende Mieter dem Vermieter als selbstschuldnerischer Bürge für alle Miet- und Schadensersatzverpflichtungen einschließlich der Kosten der Rechtsverfolgung gegen den verbleibenden Mieter oder Nutzer, es sei denn, daß zwischen dem Vermieter und dem ausscheidenden Mieter besondere Vereinbarungen schriftlich getroffen worden sind.

Entsprechendes gilt bei mehreren Mietern für alle Kosten der Rechtsverfolgung, insbesondere auch für Zwangsvollstreckungskosten, die dem Vermieter gegenüber einem Mieter entstehen.

§ 19 Salvatorische Klausel
Sollte einer der Bestimmungen des Mietvertrages und der Anlage unwirksam sein oder werden, so berührt dies die Wirksamkeit des Vertrages im übrigen nicht. Die unwirksame Bestimmung ist durch eine rechtlich wirksame Bestimmung zu ersetzen, die dem beabsichtigtem Zweck am nächsten kommt.



Dieser Vertrag besteht aus ….Seiten und ist zusammengeheftet.



Ort/Datum, den ……………



Vermieter: Mieter:


































22.04.2009 | 12:31

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Bitte haben Sie dafür Verständnis, dass an dieser Stelle keine vollständige Prüfung des Mietvertrages erfolgen kann. Ich beschränke mich daher auf die von Ihnen angesprochenen Punkte und darf dazu wie folgt ausführen:

1. Ihr Ziel geht dahin, einen Kettenmietvertrag abzuschließen, der sich regelmäßig für eine bestimmte Zeit verlängert. Dies ist bei Geschäftsraummietverträgen, aber nicht mehr bei Wohnraummietverträgen zulässig. Da es sich bei dem Bungalow um Wohnraum handelt und Sie eine geschäftliche Nutzung vertraglich sogar ausschließen, werden Sie nur eine einfache Befristung vereinbaren können. In § 2 des Mietvertrages sollten Sie der Klarheit die Bezeichnung "Mietobjekt" statt Grundstück verwenden. Das Mietverhältnis endet dann mit Ablauf der Befristung, sofern der Befristungsgrund dann noch gegeben ist - entfällt der Befristungsgrund (also der Eigennutzungswunsch), verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit.

2.

Sie sollten in einer Anlage zum Mietvertrag den genauen Zustand der Mietsache fixieren und als vertragsgemäß vereinbaren, also z.B. den sanierungsbedürftigen Zustand des Bades.

Das kann wie folgt formuliert werden:

"Dem Mieter ist bekannt, dass das Mietobjekt bei Vertragsschluss den in der Anlage 1 genau bezeichneten Zustand hat und die dort aufgeführten Mängel vorliegen. Der Mieter erkennt diesen Zustand als vertragsgemäß an und ist berechtigt, erforderliche Mängelbeseitigungsmaßnahmen auf eigene Kosten durchzuführen. Ansprüche gegen den Vermieter auf Instandsetzung der in Anlage 1 bezeichneten Mängel bzw. auf Aufwendungsersatz bestehen ausdrücklich nicht."

In der genannten Anlage sollten Sie dann so umfassend wie möglich den Zustand der Mietsache beschreiben und die Anlage vom Mieter gegenzeichnen lassen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen oder eine Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.
Bitte kontaktieren Sie mich dazu entweder per E-Mail an <info@rechtsanwalt-schwartmann.de> oder telefonisch unter 0221-355 9205.


Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt





Rechtsanwalt Andreas Schwartmann
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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