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Zeitmietvertrag: Versetzung des Mieters nach Indonesien


| 31.08.2005 10:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Ich habe als Vermieter im April.2002 mit einem Mieter einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen.

Unter § 2 Mietzeit wurde vereinbart:
Das Mietverhältnis beginnt am 01.05.2002
(2) Das Mietverhältnis wird auf die Dauer von 5 Jahren geschlossen, weil der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit
als Wohnung für sich ……………nutzen will, und zwar für XZ. und Y.Z. (Namen des Vermieters und seiner Ehefrau)

Der Mieter wurde einige Monate nach dem Vertragsabschluß von seinem Arbeitgeber ins fernöstliche Ausland versetzt. Daraufhin hat er vom Vermieter das Einverständnis erhalten, die Wohnung unterzuvermieten.
Nach jetzt ca. 2 Jahren hat der Untermieter die Wohnung fristgerecht gekündigt.
Daraufhin kündigt auch der Hauptmieter die Wohnung mit 3 monatlicher Frist, obwohl der Mietvertrag erst zum 30.04.2007 enden würde, mit der Behauptung,
1. die Begründung für den Eigenbedarf sei unzureichend und sei evtl. nur vorgeschoben.
(Meine Frau leidet seit einigen Jahren an Arthrose in den Knien und wir planen bei Verschlechterung nach Ablauf des Mietvertrages im Jahre 2007 in diese ebenerdige Wohnung umzuziehen.)
2. Außerdem hätten sich seine persönlichen Lebensumstände geändert weil sich seine Rückkehr nach München um unbestimmte Zeit verschiebe.

Der Vermieter besteht im Prinzip auf Erfüllung des Zeitmietvertrages, hat dem Mieter aber angeboten, dass er einer Kündigung zustimmt, wenn der Mieter einen Nachmieter zu den ursprünglichen Mietbedingungen stellt, bzw. dass der Vermieter einen Nachmieter sucht und, da die Mietpreise in den letzten Jahren rückläufig waren, soll der Mieter den Differenzbetrag zwischen der seinerzeit vertraglich vereinbarten Monatsmiete und der jetzt erzielbaren Monatsmiete bis zum Vertragsablauf April 2007 als Abstand bezahlen.
Der Mieter ist damit nicht einverstanden und droht mit einem Gerichtsprozess.

A) Ist der Zeitmietvertrag aus den unter 1. und 2. angeführten Gründen anfechtbar?
B) Was empfehlen Sie mir, wenn der Mieter die Mietzahlungen nach 3 Monaten einstellt?
C) Ist in Indonesien ein Mahnbescheid zustellbar und bei Widerspruch eine anschließende Klage durchführbar?
31.08.2005 | 11:56

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund der mitgeteilten Tatsachen wiefolgt beantworten möchte:

1.Zunächst liegt hier ein wirksam vereinbarter Zeitmietvertrag vor. Das Argument, Sie hätten den Eigenbedarf nur vorgeschoben, läuft ins Leere. Dafür ist Ihr Mieter beweispflichtig und den Beweis könnte er ja nur antreteten, wenn der Eigenbedarf von Ihnen erfüllt werden müßte (was erst nach Ablauf der Mietzeit und Ablehnung der Verlängerung der Mietzeit durch Sie) und Sie dann tatsächlich nicht einziehen.

2.Mehr Sorgen macht mir allerdings die Versetzung des Mieters nach Indonesien. Hierin kann ein wichtiger Grund für die Kündigung liegen (§ 543 Abs. 1 BGB, www.anwaltundgut.de/BGB). Erforderlich ist dafür, dass es dem Mieter unzumutbar sein muß, den Vertrag fortzusetzten. Dabei wird eine Interessenabwägung durch den Richter vorgenommen, weshalb ich hier keine 100% Aussage treffen kann, ob das hier vorliegt.

Allerdings ist die Wahrscheinlichkeit, dass ein Gericht den Umzug als außerordentlichen Kündiungsgrund ansieht, doch sehr hoch. Denn Ihrem Mieter ist es tatsächlich unmöglich, die Wohnung zu nutzen. Diese Unmöglichkeit beruht nicht auf Willkür des Mieters, sondern auf der Versetzung durch den Arbeitgeber.

3.Wenn man davon ausgeht, dass Ihr Mieter einen außerordentlichen Kündigungsgrund hat aufgrund der Versetzung, muß er Ihnen gar nichts mehr zahlen und auch keinen Nachmieter stellen. Da wäre es für Sie also eher günstig, die Zahlungen, die der Mieter momentan noch leistet mitzunehmen und sich in der Zwischenzeit einen neuen Mieter zu suchen.

4.Auch die Forderung auf Zahlung der Differenz vom früheren zum jetzigen Mietzins werden Sie nicht bekommen, wenn dem Mieter das außerordentliche Kündigungsrecht zusteht.

Natürlich können Sie versuchen, Ihre Ansprüche durchzusetzen, ich halte die Chancen angesichts der Rechtslage aber für gering.
Wenn Sie einen Mahnbescheid erheben wollen oder mit Klage Ihre Ansprüche durchsetzen wollen, so müssen Sie das nicht in Indonesien. Der Mietvertrag iunterliegt hier deutschem Recht, da er mit diesem Staat die engste Verbindung aufweist, § 28 Abs. 1 und 2 BGB.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

www.anwaeltin-heussen.de


Nachfrage vom Fragesteller 16.10.2005 | 09:19

Werden Schriftwechsel und Vereinbarungen, die über Internet (E-Mail) geführt wurden von den Gerichten als Beweismittel zugelassen u. anerkannt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.10.2005 | 13:03

Sehr geehrter Ratsuchender,

E-Mails werden als Urkunde angesehen, wenn sie mit einer elektronischen Unterschrift versehen sind.

Auch ohne diese Unterschrift sind E-Mails Beweise. Allerdings verhält es sich so, dass die Echtheit der Mails zunächst vom Gericht unterstellt wird. Wenn die Gegenseite die Echtheit besteitet, muß sie Beweise für diese Behauptung erbringen.

Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

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