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Zeitmietvertrag: Recht zur Untervermietung


12.01.2005 21:08 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Klaus Wille



guten abend...
ich befinde mich seit 1.4.2002 in einem mietverhältnis welches auf 5 jahre begrenzt ist.da ich kürzlich ein eigenheim erworben habe mchte ich vorzeitig aus dem vertrag ausscheiden.mein vermieter ist diesbezüglich zu keinem espräch bereit und schaltet kurzerhand auf stur...
ich habe mal gehört das man in einem solchem fall drei mögliche nachmieter vorstellen kann und somit aus dem vertrag kommt.

1.frage:ist das eine sache die mit dem einverständniss des vermieters zusammenhängt oder ist das mein recht?

aus einigen antworten auf dieser seite habe ich herausgelesen das man kündigen kann wenn man a)beleidigt wird
b)eine mieterhöhung ansteht
c)der vermieter eine untervermietung ohne triftigen grund verbietet...

zu c) enthält mein vertrag den vermerk das untervermietung und gebrauchsüberlassung an dritte nur mit schriftlicher zustimmung des vermieters möglich ist...

2.frage:ist dieser passus rechtens

3.frage:was passiert wenn ich trotz nicht erfolgter zustimmung untervermiete oder überlasse(ausser das er mir kündigen kann...das wäre mir ja recht)

4.frage:kann ich wenn er es mir daraufhin untersagt kündigen?

5.frage:was ist ein triftiger grund in einem solchen fall?

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Sehr geehrte Damen und Herren

vielen Dank für Ihre Anfrage.

1. Obwohl Sie nicht danach gefragt haben, sollte vorher geklärt werden, ob der befristete Vertrag überhaupt zulässig ist. Ist der Zeitmietvertrag zulässig dann dürfen weder der Mieter als auch der Vermieter (= VM), den Mietvertrag ordentlich zu kündigen. Der Vertrag ist nur fristlos und außerordentlich zu kündigen.

2 Hinsichtlich der "Sage", daß man nur drei Nachmieter stellen müssen um aus einem Vertrag herauszukommen, verweise ich auf den Beitrag der Kollegin Albrecht auf folgender Seite:
http://www.123recht.net/article.asp?a=10470&f=ratgeber_mietrecht_rainalbrechtdreinachmieter&p=1

Ihre o.g. Aussage stimmt nicht in dieser Allgemeinheit. Sie stimmt, wenn überhaupt nur dann, wenn eine sog. Nachmieterklausel in Ihrem Vertrag enthalten ist.


3. Zu Ihre Fragen:
(1a) Richtig ist, daß man einen Mietvertrag kündigen kann, wenn man schwer beleidigt wird. Dann muß die Fortsetzung des Vertrags für Sie untragbar geworden sein. Falls eine Wiederholungsgefahr nicht zu befürchten ist, wird eine fristlose Kündigung nicht möglich sein.

(1b) Will der Vermieter die Miete erhöhen, so braucht er dazu in der Regel die Zustimmung des Mieters. Von dieser Regelung gibt es zwei Ausnahmen, nämlich den Fall der Modernisierung und der Erhöhung der Betriebskosten (falls dies im Mietvertrag zugelassen ist).

Wenn keiner der o.g. Gründe vorliegt, dann kann der Vermieter trotz allem die Miete erhöhen, wenn bestimmte Voraussetzungen gegeben sind (z.B. Begründung der Mieterhöhung, 15 Monate lang gab es keine Mieterhöhung, etc.).

Da Sie aber einen Zeitmietvertrag haben, muß die Erhöhung ausdrücklich im Vertrag vorgesehen sein. Je nach Vertragsgestaltung kann es ein Sonderkündigungsrecht des Mieters bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung geben.

(1c) Zu der Frage der Untervermietung:
Der Mieter darf seine Wohnung untervermieten. Dazu benötigt er hierzu die Genehmigung des Vermieters.

Erteilt der VM dem Mieter die Erlaubnis so muß beachtet werden, daß der Mieter weiterhin dem VM gegenüber vollständig haftet. Zahlt der Untermieter die Miete nicht, trägt der (Haupt-)mieter dieses Zahlungsrisiko. D.h. der Hauptmieter muß ggf. die Miete vorstrecken.

Sie haben einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, wenn Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen. Versagt der VM Ihnen die Zustimmung, dann haben Sie ein Kündigungsrecht oder Sie können die Erlaubnis einklagen.

Unter bestimmten Gründen darf der VM die Erlaubnis verweigern. Dies ist dann der Fall, wenn in der Person möglichen Untermieters ein wichtiger Grund dafür gegeben ist, Dieser wichtige Grund muß aber in den persönlichen Verhältnissen des Untermieter begründet sein.

(2) Der von Ihnen genannte Passus ist in o.k.

(3) Er kann Sie (und den Untervermieter) verklagen. Die Klage wäre darauf gerichtet, daß der UM auszieht. Außerdem könnte er Schadensersatz fordern, falls Sie einen höheren Mietzins (als Ihren eigenen) gefordert haben.
Wenn Sie verlieren, dann drohen Ihnen hohe Gerichts- und Anwaltskosten.

Für Rückfragen stehe ich Ihne gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Klaus Wille
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 13.01.2005 | 23:28

also muss ich quasi in meinem fall von einem anwalt eine untervermietungszustimmung fordern...

langt ein einschreiben meinerseits und welche frist kann ich ihm stellen?

ich habe übrigens seit einiger zeit keine miete bezahlt um meinem verlangen nachdruck zu verleihen...tut das in dem falle etwas zur sache?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.01.2005 | 10:14

Sehr geehrter Damen und Herren,

Sie sollten sofort die Mietzahlungen nachholen. Andernfalls kann Ihnen fristlos gekündigt werden.

Darüber hinaus sollten Sie die Person des Untermieters mit Namen, Tätigkeit und derzeitiger Anschrift benennen. Anspruch auf einen Erlaubnis ohne die o.g. Daten haben Sie nicht (so u.a. das Kammergericht Berlin). Aber Sie sind nicht verpflichtet, dem VM Angaben über das Einkommen des Untermieters zu machen (so: Landgericht Hamburg in: WM 1991, S. 585). Der VM darf die Erlaubnis nur verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt (z.B. wenn die Wohnung übermäßig belegt würde). Der VM darf natürlich die Untervermietung nicht ablehnen, weil es sich um einen Ausländer handelt.

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