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Zeitmietvertrag / Eigenbedarfskündigung

30.09.2009 13:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Sehr geehrte Damen und Herren,

gibt es eine gesetzlich zulässige Möglichkeit in einen Mietvertrag eine Kündigunsfrist Seitens des Vermieters zu vereinbaren? (kürzer 3 Monate)

Die Frage entsteht aus folgendem Sachverhalt:

Ich wohne derzeit in einem 3-Parteien Haus meiner Mutter.
Im EG wohnt meine Oma mit lebenslangem Wohnrecht, im 1.OG eine langjärige Mieterin und ich im 2.OG.

Nun ist aufgrund veränderter Lebensumstände mein Auszug geplant.

Sollten sich die Umstände wieder ändern, möchte ich schnellstmöglich wieder in die für mich ausgebaute Wohnung im 2.Obergeschoss einziehen.

Welche Formulierungsmöglichkeiten bezüglich des Mietvertrags gäbe es in diesem Fall?

Ich bedanke mich im Voraus für die Beantwortung meiner Frage.

Mit freundlichem Gruss
knisperknusper

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Während die Kündigungsfrist für den Mieter stets 3 Monate beträgt, hängt die Kündigungsfrist für den Vermieter von der Dauer des Mietverhältnisses ab. Ab einer Mietvertragsdauer von 5 Jahren beträgt die vermieterseitige Kündigungsfrist 6 Monate und verlängert sich nach 8 Jahren auf 9 Monate. Bis zu einer Mietdauer von 5 Jahren kann der Vermieter mit einer Frist von 3 Monaten kündigen.


2.

Zwar können die Parteien des Mietvertrags kürzere Fristen vereinbaren als gesetzlich bestimmt ist, jedoch kann sich im Streitfall darauf nur der Mieter berufen. Dem Vermieter bleibt stets nur die gesetzliche Kündigungsfrist.

Mit anderen Worten: Eine zulässige Möglichkeit, die Frist für eine ordentliche vermieterseitige Kündigung zu reduzieren, gibt es nicht. Der Vermieter kann daher bei einem Mietverhältnis, das unter 5 Jahren besteht, nur mit einer Frist von 3 Monaten kündigen.

Davon ausgenommen ist natürlich die fristlose Kündigung, z. B. bei Zahlungsverzug.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 01.10.2009 | 09:30

Sehr geehrter Herr Raab,

zunächst möchte ich mich für Ihre Antwort bedanken.

Aus einem Buch zum Thema Mietrecht waren uns die gesetzlichen Kündigungsfristen bereits bekannt.
Die Frage richtete sich mehr an eine Art Alternativlösung / Gesetzeslücke.

Halten Sie es im genannten Fall für sinnvoll einen Zeitmietvertrag abzuschliessen - möglicherweise sind hier kürze Kündigungsfristen denkbar. Oder eine Art Untermietvertrag?

Ich hoffe dies ist keine weitergehende Frage!?

Vielen Dank im Voraus.

Mit freundlichen Grüßen
knisperknusper

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.10.2009 | 10:18

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:

1.

In meiner Antwort unter Absatz 2.) hatte ich ausgeführt, daß die Kündigungsfrist für den Vermieter nicht verkürzt werden kann. Hier gibt es also keine Gesetzeslücke, sondern im Gegenteil handelt es sich um eine eindeutige gesetzliche Regelung.

2.

Natürlich können Sie einen Zeitmietvertrag abschließen, beispielsweise auf eine Dauer von 3 Jahren. Im Hinblick auf Ihre Fragestellung erscheint der Zeitmietvertrag aber nicht praktikabel zu sein, da Sie davon sprechen, daß unter Umständen, also keineswegs sicher, irgendwann, wobei ein Zeitpunkt nicht gesagt werden könne, eine Rückkehr in die Wohnung im 2. Obergeschoß in Betracht kommen könne.

D. h., Sie können einen Zeitmietvertrag mit einer bestimmten, festen Laufzeit vereinbaren, müssen aber gleichzeitig festhalten, daß der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nach Ablauf der Mietzeit nutzen will. D. h., wenn Sie einen Zeitmietvertrag abschließen, in den diese Klausel, die ich oben erwähnt habe, gehört, müßten Sie nach 3 Jahren die Wohnung auch beziehen. Sonst laufen Sie Gefahr, daß der Mieter (zu Recht) einwendet, der Eigenbedarf sei vorgeschoben.

3.

Wenn ein Unmietverhältnis besteht, müßte die Konstruktion folgendermaßen aussehen:

Eigentümerin ist Ihre Mutter, die die Wohnung im 2. Obergeschoß an Sie vermietet. Sie würden dann untervermieten. In diesem Fall sind Sie im Verhältnis zum Untermieter Vermieterin mit der Folge, daß wiederum die gesetzliche Kündigungsfrist von mindestens 3 Monaten gilt. D. h., auch die Konstruktion über ein Untermietverhältnis hilft Ihnen nicht weiter, weil bei Wohnraummietverträgen eine kürzere Kündigungsfrist als 3 Monate für die vermieterseitige Kündigung unzulässig ist.

Ich bedauere, Ihnen hier keine andere Auskunft geben zu können.

Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

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