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Zeitmietvertrag - Auszug trotzdem möglich ?


12.01.2006 10:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Freundin und ich möchten aus einer Wohnung ausziehen, deren Mietvertrag mit 30.04.2004 datiert ist. Am Ende des Mietvertrages ist per Schreibmaschine folgende Klausel eingebracht: "Die Mietvertragsparteien vereinbaren, dass eine ordentliche befristete Kündigung des Mietverhältnisses bis zum 14.05.07 ausgeschlossen sein soll". Ist diese Klausel rechtskräftig bzw. ist es trotz dieser Klausel möglich, aus dieser Wohnung auszuziehen ? Falls es auf die Beantwortung der Frage eine Auswirkung hat möchte ich noch hinzufügen, daß im o.g. Mietvertrag als Mieter noch meine Freundin und deren damaliger Freund, welcher im Dezember 2004 bereits ausgezogen ist, genannt sind. Ich selbst bin im Februar 2005 eingezogen. Beides wurde dem Vermieter mitgeteilt, aber wir erhielten noch keinen aktualisierten Mietvertrag.
Vielen Dank!
Sehr geehrter Ratsuchender,

die von Ihnen zitierte Klausel ist so zu verstehen, dass hier nicht ein befristetes Mietverhältnis vorliegen soll, sondern ein "normaler" unbefristeter Vertrag, dieser jedoch versehen mit einem sogenannten befristeten beidseitigem Kündigungsverzicht. Mit anderen Worten: Ein unbefristeter Mietvertrag, bei dem beide Parteien (Mieter und Vermieter) jedoch für bestimmte Zeit auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichten.

Der Bundesgerichtshof hat erst kürzlich entschieden, dass ein solcher Kündigungsverzicht formularmäßig mit einer Dauer von bis zu vier Jahren wirksam vereinbart werden kann, durch individuelle Vereinbarung grundsätzlich ohne zeitliche Beschränkung. Wenn man also hier die Klausel als Formularklausel ansehen wollte, wäre die Befristung innerhalb der Vier-Jahresfrist und damit wirksam; es spricht aber eher dafür, dass hier gar eine Individualvereinbarung vorliegt.

Damit ist zunächst festzuhalten, dass die zitierte Klausel wirksam ist und Sie den Mietvertrag ordentlich erstmals zum 14.05.2007 kündigen können. Sie haben also keinen Rechtsanspruch darauf, aufgrund ordentlicher Kündigung vor diesem Datum aus dem Mietverhältnis entlassen zu werden.

Sie kommen daher aus dem Mietverhältnis vorzeitig nur durch eine entsprechende vertragliche Vereinbarung mit dem Vermieter heraus (Aufhebungsvertrag). Dessen Abschluss steht dem Vermieter jedoch frei und kann an Bedingungen geknüpft werden, wie z.B. die Beibringung eines geeigneten Nachmieters oder Zahlung einer Abfindung etc. Ansonsten bleibt nur das außerordentliche Kündigungsrecht aus wichtigem Grund unberührt.

Was den Auszug des früheren Freundes und Ihren Einzug in die Wohnung betrifft, kommt es darauf an, was mit dem Vermieter vereinbart wurde. Grundsätzlich bleibt der Mietvertrag nämlich mit den bisherigen Mietern unverändert bestehen. Etwas anderes gilt nur, wenn der Vermieter durch Vereinbarung den Exfreund als Partei aus dem Mietvertrag entlassen hat und danach Ihre Freundin alleinige Vertragspartnerin blieb oder Sie als neuer Mitmieter aufgenommen worden sind. Haben Sie dem Vermieter also den Auszug des Exfreundes und Ihren Einzug tatsächlich nur mitgeteilt, aber keine weiteren Vereinbarungen getroffen, so sind Partei auf Mieterseite nach wie vor Ihre Freundin und deren Exfreund.

Hiervon unabhängig ist aber der Kündigungsverzicht. Dieser wirkt für und gegen die Mieter, egal, wer das nun aktuell ist, sofern nicht ein ganz neuer Mietvertrag geschlossen worden ist.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen zunächst weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt
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