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Zeitmietvertrag, Möglichkeit eines Ausschlusses von Eigenbedarfskündigung bei Verkauf

| 17.02.2008 11:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

Meine Frage richtet sich nach einer sinnvollen Formulierung / rechtlichen Gestaltung eines Mietvertrags.
Meine Familie und ich möchten ein Haus mieten, das der Eigentümer nur deshalb vermietet, weil er bisher keinen Käufer gefunden hat. Wir wissen, dass ein Verkauf langfristig weiterhin geplant ist, und dass Häuser dieser Art eher nicht von Kapitalanlegern gekauft werden. Auf unsere Bedenken hin, dass der Eigentümer nur kurz nach unserem Einzug ggf. doch einen Käufer findet und dieser dann wegen Eigenbedarf kündigt, bietet der Eigentümer an, einen Mietvertrag auf Zeit (3-4 Jahre) abzuschliessen. Dazu folgende Fragen:

1. Ist nicht ein Mietvertrag auf Zeit nur in bestimmten Fällen möglich? Besteht also die Gefahr, dass wir einen Vertrag abschliessen, im Glauben, er sei "auf Zeit" abgeschlossen, in Wirklichkeit besteht aber für beide Seiten eine ganz normale Kündigungsfrist, und wäre das dann nicht ein Nachteil für uns?

2. Ist während der Laufzeit eines Zeitvertrags eine Mieterhöhung möglich? Wenn ja, besteht für uns dann wenigstens die Möglichkeit, im Falle einer Mieterhöhung zu kündigen -- oder sind wir dem Vermieter hier auf Gedeih und Verderb ausgeliefert?

3. Wie muss der Mietvertrag formuliert sein bzw. wie darf er nicht formuliert sein, damit wir auch während des Zeitvertrags die Möglichkeit haben, diesen zu kündigen, wenn wir einen Nachmieter stellen? (Wir möchten vermeiden, dass jeder Nachmieter "einfach so" ohne Begründung abgelehnt werden kann...)

4. Kann das Haus während der Laufzeit eines Zeitmietvertrags verkauft werden, und wäre das ein Nachteil abgesehen von einer möglichen Eigenbedarfskündigung?

5. Ist ein Zeitmietvertrag für uns nicht ggf. sogar nachteilig, weil der Vermieter dann nach dessen Ablauf nicht verpflichtet ist, uns das Haus weiterzuvermieten? Wenn diese Sorge berechtigt ist, gibt es eine Möglichkeit für eine Klausel, dass der Mietvertrag nach Ablauf der Zeitbindung nur gesetzlich gekündigt werden kann, also als "normaler" Mietvertrag mit gesetzlicher Kündigungsfrist weiterläuft?

6. Wenn wir auf einen Zeitmietvertrag ggf. lieber nicht eingehen sollten -- gibt es eine andere Möglichkeit, die wir vorschlagen sollten? Wir möchten ja eigentlich nur für eine gewisse Zeit eine Eigenbedarfskündigung nach Verkauf ausschliessen... Wenn Sie eine rechtlich "wasserdichte" Formulierung für einen Mietvertrag mit gesetzlicher Kündigung vorschlagen könnten, die genau diesen Effekt hat, wäre uns damit wahrscheinlich sogar am meisten geholfen!

Im voraus vielen Dank für Ihren Rat.

Sehr geehrter Fragensteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Anhand Ihrer Angaben beantworte ich Ihre Fragestellungen wie folgt:

Zunächst bitte ich Sie abzuwägen, ob eine Befristung des Mietvertrages überhaupt zulässig ist. Gründe für eine Befristung sind:

Der Vermieter muss nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Hausstandes (Definition wie beim Eigenbedarf) nutzen wollen, oder in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen wollen, sodass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden bzw. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten wollen und der Vermieter muss dem Mieter den zutreffenden Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt haben; die Verwendungsabsicht muss konkret und nicht nur schlagwortartig benannt werden.

Eine gesetzlich festgelegte Höchstdauer für den Zeitmietvertrag gibt es seit dem 01.09.2001 nicht mehr. Der Zeitmietervertrag sollte auch als solcher in der Überschrift bezeichnet werden. Während der Laufzeit kann er weder vom Vermieter noch von dem Mieter durch ordentliche Kündigung beendet werden. Eine Kündigung ist nur als außerordentliche fristlose Kündigung möglich und setzt voraus, dass eine der Vertragsparteien eine schwere Vertragsverletzung begangen hat.

Fehlt ein konkreter Befristungsgrund, gilt das Mietverhältnis automatisch als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf wäre dann möglich. Nach Ablauf der zeitlichen Befristung endet der Mietvertrag. Beim Zeitmietvertrag ist die Möglichkeit zur Mieterhöhung ausgeschlossen. Da eine ordentliche Kündigung nicht zulässig ist, kann auch nicht vereinbart werden, einen Nachmieter zu stellen, es sei denn der Vermieter lässt sich auf eine Individualvereinbarung ein. Ob diese einer gerichtlichen Überprüfung standhält, ist zumindest ungewiss.

Eine Alternative zum Zeitmietvertrag wäre der Staffelmietvertrag. Vorhersehbar steigt in Etappen die Miete. Die Zeiträume werden im Mietvertrag festgelegt. Ferner ist ein Indexvertrag eine Möglichkeit, der sich an den Lebenshaltungskosten für die Erhöhungen richtet. KÜndigungen wegen Eigenbedarf wären aber zulässig.

Grundsätzlich bricht „Kauf die Miete“ nicht, sodass Sie als Mieter nicht den Verkauf des Hauses verhindern können. Der Käufer tritt in den Vertrag ein. Daher empfehle ich Ihnen, wenn Befristungsgründe tatsächlich vorliegen, einen Zeitmietvertrag abzuschließen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen ersten Einschätzungen weiterhelfen konnte und verweise bei Unklarheiten auf die kostenlose Nachfragefunktion. Wenn Sie mir mitteilen, ob Befristungsgründe für einen Zeitmietvertrag vorliegen, schicke ich Ihnen gerne eine konkrete Formulierung für den Vertrag. Zunächst sollten Sie jedoch klären, welcher Vertrag grundsätzlich für Sie und den Vermieter in Betracht kommt.

Einstweilen verbleibe ich
mit besten Grüßen

Inga Dransfeld-Haase
Rechtsanwältin
E-Mail: dr-haase@dr-schwoebbermeyer.de


Ich bitte noch folgendes zu beachten:

Die Beratung ist beschränkt durch die von Ihnen gegebenen Informationen. Es kann entsprechend den vorliegenden Bedingungen nur ein erster Überblick geboten werden, der eine abschließende, umfassende und verbindliche Anwaltsberatung nicht ersetzen kann. Der Umfang der Antwort steht weiterhin in Abhängigkeit zu Ihrem eingesetzten Honorar.

Nachfrage vom Fragesteller 18.02.2008 | 15:00

Sehr geehrte Frau Dransfeld-Haase,

Vielen Dank für Ihre Antwort. In unserem Fall liegt keine der
Voraussetzungen für einen Zeitmietvertrag, die Sie genannt haben, vor.

Daher möchte ich noch einmal konkret nachfragen, ob meine Vermieter und ich einvernehmlich erreichen können, dass ein anderer Mietvertrag für 3-4 Jahre eine Eigenbedarfskündigung nach einem evtl. Verkauf des Hauses, das ich mieten möchte, ausschließt (Sie schreiben, dass eine Eigenbedarfskündigung bei einem nicht als Zeitmietvertrag geschlossenen Vertrag möglich ist, aber nicht explizit, ob dies ggf. ausgeschlossen werden kann).

Konkret gefragt: Können wir den folgenden Satz in einen Mietvertrag aufnehmen?
"Für den Zeitraum von 3 Jahren ab Mietbeginn ist eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen."
Ich möchte sicherstellen, dass dieser Satz nicht von vornherein nichtig ist.

Wenn dies nicht gehen sollte, ist dann vielleicht dieser Passus rechtlich möglich:
"Falls im Zeitraum von 3 Jahren ab Mietbeginn eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs ausgesprochen wird, ist vom Vermieter ein Betrag von 10000 Euro an den Mieter zu zahlen."
(um eine Eigenbedarfskündigung über diesen Umweg zumindest sehr
unwirtschaftlich zu machen)?

Oder kennen Sie einen anderen Passus, der eine ähnliche Konsequenz hätte und einwandfrei wäre?

Mit freundlichen Grüßen und vielem Dank für Ihre Hilfe.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.02.2008 | 17:03

Sehr geehrter Ratsuchender!

Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage.

Zunächst ist es möglich, eine Eigenbedarfskündigung schriftlich auszuschließen. Entweder bietet es sich an, dies unter dem Punkt sonstige Vereinbarungen zu erfassen oder eine Individualvereinbarung aufzusetzen und dem vorformulierten Mietvertrag nach Unterzeichnung durch die Mietvertragsparteien mit dem Mietvertrag unter Bezugnahme auf den konkreten Mietvertrag anzuhängen. Bei dem Punkt sonstige Vereinbarungen bitte auf Individualvereinbarung hinweisen. Zudem bitte ich die Vorgaben des von mir unten zitierten Urteils des BGH zu berücksichtigen.

Ihre erste Formulierung ist zulässig und wirksam.

Ich verweise auf ein Urteil des BGH vom 04.04.2007 - VIII ZR 223/06:

Die Mieter hatten in diesem Fall folgende Vereinabrung vorgelegt: "Auf eine Kündigung wegen Eigenbedarf wird verzichtet." Die von den Vermietern vorgelegte Version der Anlage zu § 27 des Mietvertrags enthält keinen solchen Zusatz. Bei beiden Versionen handelt es sich jeweils um ein einzelnes loses Blatt mit der Überschrift "§ 27 - Sonstige Vereinbarungen" ohne weitere Hinweise auf ein bestimmtes Mietverhältnis und ohne Unterschriften oder Paragraphen der Vertragsparteien.

Der Bundesgerichtshof schloss sich den Ausführungen des Landgerichts Berlin an und vertrat die Ansicht, dass das Recht zur Kündigung wegen Eigenbedarfs vertraglich nicht ausgeschlossen gewesen war. Hierbei komme es jedoch nicht darauf an, welche der von beiden Parteien vorgelegte Versionen der Anlage zu § 27 des Mietvertrags nun tatsächlich zwischen den Parteien vereinbart gewesen war.

Der Ausschluss des Kündigungsrechts für einen längeren Zeitraum als ein Jahr ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nur wirksam, wenn die Schriftform eingehalten wird. Dies folge aus der Vorschrift des § 550 BGB. Nach dem Inhalt dieser Vorschrift gilt ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen ist, als für unbestimmte Zeit geschlossen und ist daher ordentlich kündbar. Das Schriftformerfordernis gilt nach Ansicht des Bundesgerichtshofs auch dann, wenn zwar nicht die Kündbarkeit des Mietvertrags insgesamt, wohl aber einzelne Kündigungsgründe durch Vereinbarung ausgeschlossen werden.

Grund für das Schriftformerfordernis ist, dass einem Grundstückserwerber erleichtert werden soll, sich über den Umfang des gesetzlich auf ihn übergehenden Schuldverhältnisses (des Mietvertrags) ausreichend zu unterrichten. Der Hauptzweck des Schriftformerfordernisses liege somit in der Wahrung des Informationsinteresses eines potenziellen Grundstückerwerbers.

Auch ein eingeschränkter Kündigungsverzicht betreffe in wesentlichem Umfang das Informationsinteresse eines potenziellen Grundstückserwerbers. Ohne Einhaltung der Schriftform würde der potenzielle Grundstückserwerber möglicherweise keine Kenntnis von der Beschränkung des Kündigungsrechts erlangen, obwohl die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung für die meisten Käufer von entscheidender Bedeutung sein dürfte. Der Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung stelle somit eine nicht unwesentliche Einschränkung des verfassungsrechtlich geschützten Eigentums des Erwerbers dar, sodass die zu seinem Schutz erlassene Vorschrift des § 550 BGB anzuwenden sei.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs war die Schriftform im vorliegenden Fall nicht gewahrt. Wenn wesentliche Bestandteile des Mietvertrags - wozu auch der Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung gehört - nicht in der Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, müsse sich zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei ergeben. In dem zu entscheidenden Fall war die Zusatzvereinbarung weder mit dem Mietvertrag verbunden noch war sie unterzeichnet worden. Sie nahm darüber hinaus auch nicht auf den Mietvertrag Bezug. Eine zweifelsfreie Zuordnung einer der Anlagen zur Haupturkunde des Mietvertrags war daher nach den Feststellungen des Bundesgerichtshofs nicht möglich.

Für nicht ausreichend erachtete der Bundesgerichtshof in diesem Zusammenhang den Hinweis in § 27 des Mietvertrags auf die nicht näher bezeichnete Anlage. Dem Schutzzweck des § 550 BGB genüge es nicht, wenn ein späterer Grundstückserwerber lediglich auf die Existenz einer Anlage hingewiesen werde, deren eindeutige Zuordnung jedoch nicht möglich sei. Da die Kündigung auch formell ordnungsgemäß erklärt worden und der Eigenbedarf nachgewiesen war, war das Räumungsverlangen des Vermieters berechtigt.

Ich hoffe, Ihre bestehenden Unklarheiten beseitigt zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Inga Dransfeld-Haase

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"Sehr geehrte Frau Dransfeld-Haase,

Vielen Dank für Ihre schnelle und umfassende Antwort. Sie haben mir damit sehr weitergeholfen. Insbesondere möchte ich mich auch dafür bedanken, dass Sie auf das BGH-Urteil hingewiesen haben, was mir verdeutlicht, wie genau der Satz in den Mietvertrag aufgenommen werden muss bzw. wann Probleme entstehen könnten.

Viele Grüße und vielen Dank! "
Stellungnahme vom Anwalt:
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