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Zeitmietverträgen/ Kündigung


01.02.2005 16:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Hallo,

Am 01.04.2004 bin ich in eine Wohnung gezogen

Hier eine Passage aus meinem Mietvertrag:
Mietdauer:
1) Das Mietverhältnis beginnt am 01.04.2004 und läuft auf unbestimmte Zeit.
2) Das Kündigungsrect des Mieters und des Vermieters richtet sich nach den
gesezl. Bestimmungen. Der Mieter verzichtet jedoch auf das Recht der
ordentlichen Kündigung für die Dauer von 3 Jahren im Gegenzug für die
seinen Wünschen entsprechenden Umbaumaßnahmen.
3) Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Im Übrigen sind die gesetzl.
Vorschriften zu beachten.

Bitte helfen Sie mir. Können Sie mir Sagen, ob dieser Vetrag nach den neuen
Bestimmungen rechtsgültig ist?
Vielen Dank für Ihre Hilfe.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Frage darf ich wie folgt beantworten:

Problematisch an den genannten Klauseln kann nur die Klausel Nr. 2 sein. In der juristischen Literatur wurde vielfach die Auffassung vertreten, daß durch eine solche Klausel die gesetzliche Regelung, nach der ein Zeitmietvertrag nur unter den vom vom Gesetz in § 575 BGB genannten Gründen zulässig ist, umgangen wird und deshalb ein befristeter Kündigungssausschluß nicht möglich sei.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat aber im letzten Jahr entschieden, daß der einseitige Kündigungsverzicht des Mieters möglich ist (BGH, Urteil vom 22. 12. 2003 - VIII ZR 81/03, NZM 2004, 216). Der BGH hat dazu ausgeführt:

"Durch einen Kündigungsverzicht werden jedoch die einzuhaltenden Kündigungsfristen nicht verändert. Die Frage, mit welcher Frist das Mietverhältnis gekündigt werden kann, stellt sich vielmehr erst, wenn dem Kündigenden ein Kündigungsrecht zusteht. Dies soll aber durch eine von den Parteien vereinbarte Kündigungsverzichtsabrede für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen werden. [...] Das Gesetz selbst unterscheidet ausdrücklich zwischen der Zulässigkeit einer Kündigung (vgl. § 577a BGB) einer- und der einzuhaltenden Kündigungsfrist (§ 573c BGB) andererseits. [...] Die Vereinbarung eines (befristeten) Kündigungsausschlusses stellt auch keinen Verstoß gegen § 575 IV BGB dar. Durch die Neuregelung des Zeitmietvertrags soll eine automatische Beendigung des Wohnraummietverhältnisses allein durch Zeitablauf, ohne dass der Mieter Kündigungsschutz genießt, außerhalb der privilegierten Befristungsgründe verhindert werden. Die Regelung soll den Mieter vor dem Verlust der Wohnung, nicht aber vor einer längeren Bindung an den Vertrag schützen, wie sie durch die Vereinbarung eines befristeten Kündigungsausschlusses beabsichtigt ist."

Danach ist also der von Ihnen genannte Kündigungsverzicht wirksam und nicht zu beanstanden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort helfen.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt


--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395

www.andreas-schwartmann.de

Nachfrage vom Fragesteller 02.02.2005 | 11:30

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Das heißt ich habe vor Ablauf der 3 Jahre nicht
das Recht zu kündigen und nicht die Chance vorher
aus dem Vetrag auszusteigen? Und es ist rechtmäßig, dass
nur ICH als Mieter auf das Recht der ordentlichen
Kündigung verzichte und nicht auch der Vermieter?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.02.2005 | 11:38

Ja, das ist leider richtig. Der BGH hat ausdrücklich die Wirksamkeit des <b<einseitigen Kündigungsverzichts bestätigt.

Vor Ablauf von 3 Jahren werden Sie deshalb nicht kündigen dürfen.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann

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