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Zeitlich befristete Erlaubnis zur Untervermietung - rechtmäßig?


| 18.11.2013 20:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Boris Barzantny


Zusammenfassung: Zu klären war, ob die Untervermieterlaubnis befristet erteilt werden kann und ob ein Wechsel der Untermieter dem Vermieter angezeigt werden muss.


Einführung:
Als ich mich 2005 von meiner damaligen Lebensabschnittspartnerin getrennt habe, habe ich beim Vermieter telefonisch nachgefragt, ob es möglich wäre, den freigewordenen Wohnraum unterzuvermieten. Dieses wurde mir vom Vermieter zugesagt, einzige Auflage war, dass der / die Untermieter sich stets beim Einwohnermeldeamt registrieren lassen müssen. Ich habe seither in erster Linie an Studenten untervermietet (welche sich auch stets beim Einwohnermeldeamt gemeldet haben).

Im August dieses Jahres habe ich einen Brief vom Vermieter erhalten, dass ich eine schriftliche Erlaubnis zur Untervermietung benötige wie es im Mietvertrag vereinbart wurde. Daraufhin habe ich diese schriftliche Erlaubnis beantragt und auch die Namen meiner Untermieter inklusive Kopien der Anmeldebestätigungen übermittelt. Nach 2 Monaten habe ich eine Antwort erhalten, dass „grundsätzlich keine Erlaubnis zur Untervermietung" erteilt wird und dass es viele Familien mit Kindern gäbe, die eine größere Wohnung suchen würden (es handelt sich um eine baugenossenschaftliche Wohnung).
Telefonisch habe ich meinen Vermieter darauf hingewiesen, dass von meiner Seite ein berechtigtes Interesse gemäß § 553 BGB besteht (dieses wurde mir telefonisch auch sofort zugestanden), und dass ich jetzt in Zugzwang wäre, diese schriftliche Erlaubnis einzufordern, da ich mich ansonsten einer Mietvertragsverletzung schuldig machen würde.


Konkrete Situation:
Vor ein paar Tagen wurde mir vom Vermieter ein Schreiben zugesandt, in dem er mir die Erlaubnis zur Untervermietung zugesteht. Allerdings handelt es sich lediglich um eine befristete Untervermietung für die beiden damaligen, im August 2013 namentlich genannten Untermieter, befristet bis zum August 2014.


Meine Fragen:

- Ist es erlaubt, lediglich eine zeitlich befristete Erlaubnis zur Untervermietung zu gewähren?

- In der Zwischenzeit (seit August dieses Jahres) ist es zu einem kurzfristigem Wechsel einer der Untermieter gekommen (Anfang Oktober), d.h. im Grunde habe ich wieder keine Erlaubnis, da die jetzt gegebene Erlaubnis sich auf die zwei zuvor namentlich genannten Untermieter erstreckt. Innerhalb welchen Zeitraums muss ich dem Vermieter einen Wechsel eines Untermieter melden und muss er diesem Wechsel ebenfalls zustimmen?


Danke im Voraus für eine Antwort!
Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich entsprechend Ihrer Sachverhaltsangaben und Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Meines Erachtens ist die Befristung einer Erlaubnis zur Untervermietung, auf die der (Haupt-)mieter unter den Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 BGB einen Anspruch hat, nicht zulässig.( vgl. LG Hamburg, Urteil vom 10.06.1993 – Az 334 S 24/93). Dies dürfte sich im Übrigen schon aus § 553 Abs. 3 BGB ergeben, wonach eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unzulässig ist. Sofern eine solche Befristung in der vertraglichen Klausel enthalten sein sollte, die die Untervermietung regelt, dürfte hier ggf. eine AGB-Kontrolle i.S.d. § 307 Abs. 2 BGB angezeigt sein.

Einen Wechsel in der Person des Untermieters müssen Sie Ihrem Vermieter anzeigen, da der Vermieter ansonsten keine Möglichkeit hat zu prüfen, ob in der Person des neuen Untermieters ein wichtiger Grund liegt, der ggf. zur Verweigerung der Erlaubnis berechtigt. Selbstverständlich müssen Sie die Erlaubnis vor der neuen Untervermietung einholen, anderenfalls kann Ihnen sogar die fristlose Kündigung drohen.

Dies aber wohl nur dann, wenn Sie tatsächlich keinen Anspruch auf die Untervermietung haben sollten. Allerdings ist auch bei Vorliegen der Voraussetzungen zur Erteilung der Erlaubnis eine Kündigung nicht per se ausgeschlossen. Ferner ist jeweils anhand des konkreten Einzelfalls zu prüfen, ob die fehlende Einholung der Erlaubnis eine erhebliche, zur Kündigung berechtigene Pflichtverletzung darstellt. Eine mietvertragliche Pflichtverletzung stellt dies aber auf jeden Fall dar.

Sofern die Voraussetzungen hierfür (z.B. wirtschafliche Gründe) nach wie vor erfüllt sind, wird der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung weiterhin erteilen müssen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Boris Barzantny, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 19.11.2013 | 22:51

Vielen Dank schon einmal für Ihre Antwort! - Könnte man neben dem von Ihnen genannten § 307 auch § 575 Absatz 1 BGB in Erwägung ziehen, in dem die wenigen erlaubten Möglichkeiten zur zeitlichen Befristung eines Mietvertrags erläutert werden (wobei auch der genaue Grund für eine Befristung genannt werden muss, was bei mir nicht der Fall ist, es wird kein konkreter Grund genannt) - und ich nun gezwungen bin de facto mit meinen Untermietern einen solchen 'Zeitmietvertrag' aufzusetzen? Laut § 575 ist eine Befristung ohne schriftlich genannten Grund nicht wirksam. Ist somit die Befristung zur Untervermietung ebenso unwirksam, und somit gleichermaßen unwirksam im Hinblick auf die Beschränkung auf die zwei namentlich genannten Mieter?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.11.2013 | 13:11

Sehr geehrter Ratsuchender,

im Hinblick auf Ihre Nachfrage ist zunächst klarzustellen, dass der Verweis auf § 307 BGB allein die Frage betrifft, ob eine Befristung der Untervermieterlaubnis in Ihrem Mietvertrag gegen geltendes AGB-Recht verstößt, mithin eine solche Klausel unwirksam wäre. Dies halte ich für denkbar, da eine solche Klausel geeigent ist Ihre Rechte aus § 553 BGB zu vereiteln.

Hiervon zu trennen ist die Frage, ob dem Vermieter hier ggf. das Recht zusteht, dass bestehende Mietverhältnis zu befristen, was hier wohl gar nicht der Fall ist.

Insoweit ist auch zunächst zwischen dem Verhältnis "(Haupt-)vermieter - Hauptmieter" und dem Verhältnis "Hauptmieter - Untermieter" zu unterscheiden. Gegenüber Ihrem Untermieter treten Sie selbst als Vermieter auf, mit entsprechenden Rechten und Pflichten. Insbesondere genießt der Untermieter gegenüber Ihnen auch den besonderen Kündigungsschutz des § 573 BGB. Selbst bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses steht Ihnen auch nicht automatisch das Recht zu auch das Untermietverhältnis zu kündigen, woraus abgeleitet werden kann, dass alleine die etwaige Befristung Ihres Mietvertrages mit dem (Haupt-)vermieter Ihnen nicht zwangsläufig das Recht einräumt auch den Untermietvertrag zu befristen. Dies wäre wohl in entsprechender Weise auch nur in den Grenzen des § 575 BGB möglich, dessen Voraussetzungen bei Ihnen als Hauptmieter aber regelmäßig nicht vorliegen dürften. Ein berechtigtes Interesse das Untermietverhältnis zu kündigen kann Ihnen aber zustehen, wenn Ihnen anderenfalls ein erheblicher wirtschaftlicher Schaden droht. Insoweit wären nämlich potenzielle Ansprüche sowohl von Seiten des (Haupt-)vermieters, als auch von Seiten des Untermieters denkbar; für den Untermieter z.B. wegen Gebrauchsentziehung, wenn Sie diesem mangels wirksamen Hauptmietvertrages die Wohnung nicht mehr zur Verfügung stellen können bzw. er sich deshalb auch ggf. einer Räumungsklage seitens des (Haupt-)vermieters versieht.

Insgesamt erachte ich die Problematik hier als zu komplex, um Sie an dieser Stelle in Gänze diskutieren zu können. Wichtig ist hier in erster Linie, dass Sie sich im Falle einer beabsichtigten Untervermietung rechtzeitig die Erlaubnis vom Vermieter einholen, ferner sich ggf. im Hinblick auf die Gestaltung des jeweiligen Untermietvertrages nochmals ausführlich von einem auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt beraten lassen, um den nicht unerheblichen Haftungsrisiken in adäquater Weise begegnen zu können.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen.

Bewertung des Fragestellers 22.11.2013 | 10:02


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