Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.463
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Zaun soll weg..... nach WEG / 1Frist nur 1 Tag!


| 13.02.2005 20:34 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Sehr geehrte Damen und Herren,

der Fall:
__________

1. Wohnanlage (WEG) mit 4 Parteien.
2. Beklagter erhielt vor über zehn Jahren auf Anfrage ausserhalb einer Eigentümerversammlung die mündliche Erlaubnis, wegen Hundehaltung (Sicherheit) bis auf Widerruf vorläufig einen Zaun an die Grenze seines Grundstücks (Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht) zu stellen. Beklagter wohnte zu diesem Zeitpunkt schon in der Anlage, wurde (Finanzprobleme) aber erst 2-3 Jahre später eingetragener Eigentümer.
3. Der Beklagte stellte den Zaun jedoch auf den gemeinsamen Fahrweg (Gemeinschaftseigentum) und trennte ein Teil davon ab. Dafür lag keine Erlaubnis vor, wäre auch nicht erteilt worden. Dafür fehlt es nämlich am Bedarf. Beklagter besitzt hinreichend Garten/Wiese zur Hundehaltung, sodass Fahrweg tatsächlich gar nicht benötigt wird. Abtrennung war ausschliesslich Sprungbrett für späteren Parkplatz.
4. Der Beklagte wurde (Zeugenbeweis) von den übrigen Parteien über die Jahre mehrfach erfolglos zur Räumung aufgefordert. Ausserdem erging absolut mehrheitlicher Beschluss in Eigentümersammlung, zu der Beklagter nicht erschein. Beschluss erscheint jedoch anfechtbar, da Formfehler zu vermuten. Konstituierende Versammlung/Beschlüsse (z.B. wegen Verwaltung, Einberufung der Versammlung etc.) hat nicht stattgefunden und die Ladung/Frist kann nicht mehr konkret nachgewiesen werden. Beklagter missachtete auch diesen Mehrheitsbeschluss.
5. Klage ist jedoch unterblieben, u.a. deswegen, weil Beklagter zwischenzeitlich mehrere Jahre (in Trennung von Ehefrau) ausgezogen war.
6. Da der Beklagte trotz Garage auf dem gemeinsamen Fahrweg inzwischen auch mit Privat- und Gewerbefahrzeug dauerparkte, wurde er vor zwei Jahren mit Vollmacht aller übrigen Parteien (75% der Stimmrechte) zur Unterlassung des Parkens und zum Abbau des Zauns erfolglos aufgefordert.
7. Klage / Antrag nach WEG erfolgte in 2003.


Der Antrag wurde im Wesentlichen wie folgt begründet:
_____________________________________________________

a. Besitzentziehung/Besitzstörung wegen Zaun und Dauerparken.
b. Erhebliche Lärmbelästigung durch Fahrzeugbewegungen unmittelbar unter den Fenstern auch Nachts und zu den Ruhezeiten.
c. Schriftliche Aufforderung aller sonstigen Eigentümer, d.h. 75% Mehrheit.
d. Insbesondere drohende schwere wirtschaftliche Nachteile des Klägers, da Kläger sein Haus zum Verkauf angeboten hat und die Besitzentziehung und Besitzstörung (Zaun, Autos) den Käufern unbedingt ins Auge fallen muss!
e. Bestätigung/Eidesstattliche Versicherung des mit dem Verkauf beauftragten Bevollmächtigten, dass schon mehrere starke Interessenten die Verhandlungen sofort abgebrochen haben, als die Sache (Zaun, Autos) erklärt werden musste.
f. Bestätigende Mail eines Kaufinteressenten (Zeugen), der grossen Gefallen bekundet, Verhandlungen wegen dem zu erwartenden Ärger mit Nachbarn/Beklagten aber abgebrochen hat.
g. Das Haus ist unter den gegebenen Umständen unverkäuflich. (Tatsächlicher Haupt-Klagegrund!!!)


Beklagter konnte nach Antrag im letzten Moment eine Partei (25%) herumkriegen und Erklärung vorlegen, wonach diese Partei den Zaun (im Gegensatz zur Aufforderung vor 2 Jahren) jetzt plötzlich gestattet.

Vorsitzender versuchte in Verhandlung den Zaun irgendwie vom Hals zu bekommen. Er drängte den Kläger mehrfach auf Duldung, da Kläger doch ohnehin vmtl. bald auszieht.


Durch Beschluss wurde entschieden:
__________________________________

1. Parken auf dem Gemeinschasftsfahrweg ist zu unterlassen.
2. Im Übrigen Abweisung.


Das Gericht sieht in seiner Begründung:
_______________________________________

a. die Erlaubnis für den Zaun vor 12 Jahren als erteilt. Auf den tatsächlichen Aufstellort (Fahrweg), als dem wesentlichen Klagegrund, ist nicht eingegangen worden!
b. den sachlichen Grund - unter Missachtung der räumlichen Verhältnisse, Flächenplan liegt vor - durch neuen Hund als weiter fortbestehend, da Beklagter (inzwischen wieder) einen Hund besitzt.
c. Widerruf grundsätzlich nicht möglich (Bärmann/Pick/Merle §22 RZ.269)
d. Selbst wenn zutreffend, dass nur auf Widerruf erteilt, ergibt sich daraus nicht, dass die Zustimmung frei widerrufen werden kann..
e. Aus Gründen des Vertrauensschutzes W.. nur dann zulässig, wenn ein sachlicher Grund vorläge und der Beklagte gegenüber dem bisherigen Zustand nicht unbillig benachteiligt wird.
f. den Widerruf nicht in sachlichen Gründen, sondern im persönliche Verhältnis der Parteien.
g. Auf die Dringlichkeit/ wegen Verkauf/Käuferabschreckung/irreparable Schäden wurde nicht eingegangen.
h. Auf den mehrheitlichen Willen/Aufforderung zum ZEITPUNKT der Klage wurde nicht eingegangen.


Für den Kläger muss das wie eine kalte Enteignung erscheinen!!! Falls das Patt (nach Klageerhebung) in der Abstimmung erhalten bliebe, wäre die Überlassung für ewige Zeit praktisch nicht zu widerrufen. Was sollte besser als schwerer finazieller Schaden noch ins Feld geführt werden?
Von dem fehlenden Bedürfnis des Beklagten (Platz) und dem zu erwartenden schweren nachhaltigen Schaden für den Kläger, ganz zu schweigen.

Vor der Ablauf der Beschwerdefrist, ist Beklagter inzwischen dazu übergegangen, das Fahrzeug nicht auf dem Fahrweg, sondern auf seinem Hof (Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht) zu parken.

Es wird angefragt
1. welche Aussichten der sofortigen Beschwerde eingeräumt werden und worauf sich dabei gestützt werden sollte.
2 Frist nur noch 2 Tage. Besteht Anwaltszwang für die Beschwerde?
3. Kann das neuerliche Parken auf dem Hof (siehe vor) wirkungsvoll untersagt werden, wenn Zustimmung aller Eigentümer nicht vorliegt?

Mit freundlichen Grüssen
Guten Abend,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

1)
Zur Begründung der Beschwerde sollte insbesondere auf die nicht genehmigte Nutzung des Gemeinschaftseigentums. Zugleich sollte ein Widerruf der einst erteilten Genehmigung zum Zaunbau durch die Eigentümergemeinschaft erfolgen. Der Widerruf sollte insbesondere auf die erhebliche Wertminderung des Grundstückes gestützt werden.Der Widerruf erfolgt dann aus einem sachlichen Grund. Das Gemeinscháftseigentum wird durch den Zaun doch nachhaltig geschädigt. Dies muss durch das Gericht berücksichtigt werde. Ich erachte die Erfolgsaussichten nach Ihrer Schilderung daher als gut.

2)
Die Beschwerde kann beim AG oder beim Beschwerdegericht (Landgericht, entweder durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder durch Erklärung zu Protokoll der Geschäftsstelle des AG oder des LG eingelegt werden (§ 21 I, II 1 FGG). Eine anwaltliche Vertretung ist nicht erforderlich. Die Beschwerde bedarf nicht einmal einer Begründung.


3)
Das Sondernutzungsrecht ist ein alleiniges und ausschließliches Nutzungsrecht. Die übrigen Miteigentümer sind von der Nutzung ausgeschlossen. Dies gilt zumindest soweit der Sondernutzungsanteil nicht zum Gemeinschaftsgebrauch erforderlich ist.
Das Sondernutzungsrecht wirkt gegenüber den anderen Wohnungseigentümer. Absolut, also gegenüber jedermann, wirkt es nur, wenn es im Grundbuch eingetragen ist.
Überwiegend werden Sondernutzungsrechte bei der Begründung des Wohneigentums, duch Vertrag oder in der Teilungserklärung, festgelegt und bestimmt.
Das Sondernutzungsrecht ist später nur duch Vereinbarung möglich. Wie jede Vereinbarung der Wohnungseigentümer ( § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG ) ist auch die Begründung von Sondernutzungsrechten an keine ausdrückliche Form gebunden.
Damit das Recht aber gegenüber jedermann wirkt, insbesondere gegenüber Sondernachfolgern, ist, dessen Eintragung im Grundbuch erforderlich.
Aus diesem Grund können Sondernutzungsrechte nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer begründet werden.
Durch Mehrheitsbeschluss kann deshalb die Bestellung eines Sondernutzungsrechtes zugunsten eines einzelnen Wohnungseigentümers nicht ermöglicht werden. Dies wird durch die neue BGH-Rspr. betont.
Beim Sondernutzungsrecht ist es also einem einzelnen Eigentümer überlassen, bestimmt Räume oder Flächen des Gemeinschaftseigentums zu gebrauchen und zu nutzen.

Soweit hier für für den Beklagten tatsächlich ein Sondernutzungsrecht bzgl. des Parkens besteht, kann Ihm das Parken also nicht untersagt werden.

Sollte dem nicht so sein, kann die Eigentümergemeinschaft das Parken auf Gemeinschaftseigentum selbstverständlich untersagen.

Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
Rechtsanwalt
www.net-rechtsanwalt.de

Nachfrage vom Fragesteller 13.02.2005 | 23:17

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
Vielen Dank für Ihre Antwort. Es verbleiben jedoch einige wenige Unklarheiten.

Zu Ihrer Antwort:

Zu 1)
a) Wie schon vorgetragen, hat die Eigentümergemeinschaft bereits vor Jahren mehrheitlich durch (ggf. anfechtbare) Beschlussfassung widerrufen.
b) Des Weiteren hat die Eigentümergemeinschaft vor 2 Jahren mehrheitlich auf diesen Widerrufsbeschluss verwiesen und zur Unterlassung des Parkens und zum Abbau des Zauns mit Vollmacht schriftlich auffordern lassen, was m.E. einem Widerruf gleichkommt, auch wenn der Terminus Widerruf nicht noch einmal ausdrücklich gebraucht worden ist. Das war Stand bei Klageerhebung.
c) Inzwischen ist eine Partei (25%) hinsichtlich Zaun jedoch umgeschwenkt worden und hat im Verfahren nach Verhandlung und vor Ende Schriftsatzfrist Einverständnis wegen dem Zaun erklärt.
d) Derzeit verbleiben für einen Widerspruch also nur noch 50% der Eigentümer und somit keine absolute Mehrheit.

Nachfrage:
Wie sollte der von Ihnen vorgeschlagene Widerspruch praktisch gehandhabt werden?
Die beiden Resteigentümer (einschliesslich Kläger) schriftlich an den Beklagten, respektive an das Gericht, zusammen mit sofortigen Beschwerde??

Die ungenehmigte Nutzung ist umstritten. Es gibt deswegen unterschiedliches Vorbringen nach der mündlichen Verhandlung.
a) Kläger und ein weiterer Eigentümer haben bei Gericht vorgetragen, dass die Erlaubnis ausdrücklich nur für die Grundstückgrenze erteilt gewesen ist.
b) Beklagter legte hingegen schriftliche Erklärung seiner geschieden Frau und Tochter vor, dass Kläger “dabei gestanden und Anweisungen” gegeben haben soll, dass der Zaun an diese Stelle (über des Fahrweg) gesetzt werden solle.
Auf diesen Vortrag in letzter Minute konnte nach Verhandlung und vor Ende Schriftsatzfrist nicht mehr erwidert werden.
c) Weiterer Beweis kann nur von zwei inzwischen im Ausland befindlichen Vor-Eigentümern kommen. Beide konnten inzwischen ermittelt werden und sind zur Aussage bereit. Selbst Vorläufige schriftliche Erklärung an das Gericht von dieser Seite, kann nicht vor Ablauf der Beschwerdefrist eingehen.

Nachfrage:
Können mit der sofortigen Beschwerde mit Hinweis auf das späte Vorbringen oder strittige Punkte, noch weitere Beweisanträge (Zeugenbeweis) gestellt werden?


Zu 3)
a) In der Teilungserklärung ist unter “Nutzung des Gemeinschaftseigentums” nur wie folgt ausgewiesen:
“Jeder Sondereigentümer hat das ausschliessliche Sondernutzungsrecht an der zu seinem Sondereigentum zugeordneten Grundstücksfreifläche. Die entsprechenden Flächen sind in dem anliegenden Flächenplan wie folgt angelegt.”

Sonstige Eintragungen oder Hinweise wegen Parkflächen bestehen nicht. Es ist für jede Partei ein Stellplatz im Doppelparker vorhanden.

Nachfrage:
Darf Beklagter also auf seinem Sondereigentum parken?
Können die derzeit verbliebenen 50% Eigentümer, dem Beklagten das Parken auf dem Sondereigentum verbieten?

Mit freundlichen Grüssen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.02.2005 | 16:46

1)
Ich empfehle den Widerruf gesondert, also außerhalb des gerichtlichen Verfahrens zuzustellen.

2)
Innerhalb des Beschwerdeverfahrens können weiter Tatsachen und Beweismittel vorgebracht werden. Es handlt sich nämlich nochmals um eine Tatsacheninstanz.

3)
Das Sondernutzungsrecht erlaubt dem jeweiligen Berechtigten die Nutzung nach seinem Willen, so lange das Eigentum der anderen Miteigentümer nicht beeinträchtigt wird. In Ihrem Fall dürfte dies aber der Fall sein. Insofern hat jeder Miteigentümer das Recht die Beseitigung der Besitzstörung zu verlangen.

Bewertung des Fragestellers |


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Hat mir geholfen."