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Zaun am Gemeinschaftsgrundstück


| 10.08.2007 10:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Zur örtlichen Beschreibung:
Wohnanlage mit 3 Häusern (2 Eckhäuser ein Mittelhaus) davor liegend die Hofeinfahrt und auf beiden Seiten vor den jeweiligen Eckhälften Carport und Stellplatz. Zur Gemeinschaftsfläche gehört die Hoffläche und ein Grünstreifen von 3,20 zwischen Carport und Eckhäusern.

Vor 2 Monaten haben die Eigentümer der Eckhälften die Einfriedung zu den angrenzenden Nachbargrundstücken beschlossen, da diese die Gemeinschaftsfläche zur Überquerung/Abkürzung zwischen Ihren Häusern benutzten. Ein bitten dies zu unterlassen brachte leider keinen Erfolg, so dass die Grenzen auf beiden Seiten mit besagtem Zaun geschlossen wurde.

Bei einem Streit wurde mir (Mieterin einer der Eckhäuser) bereits von einer der angrenzenden Nachbarin erklärt, dass die Eigentümerin des Mittelhauses ihr Einverständnis zur Benutzung der Grünfläche zur Überquerung gegeben hat.

Gestern bekamen wir nun vom RA der Eigentümerin des Mittelhauses ein Schreiben in dem wir aufgefordert wurden, den Zaun bis Ende des Monats zu entfernen, sonst würden weitere Schritte eingeleitet werden.?

Sie macht dies als Miteigentümerin an den Grünflächen fest und verlangt die Entferung. Erwähnen möchte ich noch, dass die Miteigentümerin sich seit 8 Jahren nicht um diese Flächen gekümmert hat, diese werden von den Eckhäusern gepflegt.

Da ich auf die gesamt Länge des Grundstücks (26 m) den Zaun gesetzt habe, nun die Frage, kann sie die Beseitigung verlangen? Auch wenn sich 2/3 der Eigentümer dafür ausgesprochen haben? Was raten Sie uns zu machen?

Vielen Dank für eine rasche Antwort.

Sehr geehrte Rechtssuchende,
auf Grund Ihrer Schilderung nehme ich an, dass Sie keine (Mit-)Eigentümerin sondern lediglich Mieterin in einem Eckhaus sind.
Sollten Sie auch Eigentümerin sein, so geben Sie bitte einen Hinweis dazu.
Des Weiteren nehme ich an, dass die 3 Häuser eine Gemeinschaftswohnanlage bilden. Sollte dieses nicht so sein, dann bitte ich ebenfalls um einen Hinweis.

In diesen Fällen wird eine Gemeinschaft von Wohneigentümern gebildet. Die einschlägigen Regelung erbeben sich u.a. aus §§ 741 ff. BGB.

Vorliegend wäre die zu prüfen, ob die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft einen Beschluss zur Errichtung eines Zaunes zwischen Mittel- und Eckhaus beschließen können. Dazu muss eine Eigentümerversammlung abgehalten werden und eine Beschluss gefasst werden § 745 Abs.1 BGB.
Liegt aber eine "wesentliche Veränderung des Gegenstandes" (§ 745 Abs. 3 BGB) vor, kann diese Veränderung nur mit einem einstimmigen Beschluss durchgesetzt werden (BGH in NJW-RR 1995, 267). Erfolgt dennoch eine Umgestaltung, kann der "Übergangene" eine Unterlassung oder ein Rückbau erwirken! (so Hamm NJW-RR 1992, 329)
Sie sollten sich daher mit den Eigentümern des Mittelhauses über die Aufstellung eines Zaunes einigen oder diesen so um- oder abbauen, dass diese das Gemeinschaftseigentum nutzen können.

Außerdem sollte die Eigentümergemeinschaft einen Beschluss zur Art und Weise der Pflege der Grünflächen beschließen, denn andererseits haben alle Eigentümer die Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums zur tragen (§ 748 BGB). Hier reicht ein Mehrheitsbeschluss! Hier sollten Sie über ein Fremdpflege nachdenken, denn diese Kosten sind plausibel und müssen von allen Eigentümern anteilig getragen werden.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Anhaltspunkt liefern.
Mit freundlichen Grüßen
Steffen Rogge
Rechtsanwalt
Rechtsanwälte Balan Stockmann & Partner

Nachfrage vom Fragesteller 10.08.2007 | 11:16

Die Eigentümer der Eckhäuser haben durch einen Mehrheitsbeschluss die Einfriedung zu den ANGRENZENDEN Nachbargrundstücken beschlossen. Die Miteigentümerin im Mittelhaus kann die Grünflächen jederzeit weiter betreten bzw. nutzen, jedoch wurde sie auch hier durch die Eigetümer darauf hingewiesen, dass sie sich dann auch an der Pflege bzw. an den Kosten beteiligen soll.

Gegen die Verwaltung (Eigentümer) hat sie sich ebenfalls ausgesprochen.

Jedoch geht es hier um den Zaun zu den Nachbargrundstücken - auf beiden Seiten je 3,20m. Hat sie eine Handhabe die Beseitigung zu verlangen?

Ergänzung vom Anwalt 10.08.2007 | 12:43

Sehr geehrte Rechtssuchende,
auf Ihre weitere Anfrage verweise ich auf § 745 Abs. 1 und 3 BGB.
Die Einzäunung der Eckgrundstücke zu den anderen Nachbarn, d.h. nicht zum Mittelgrundstück stellt m.E. keine "wesentliche Veränderung" des Gegenstandes dar und kann insoweit mit Mehrheit der Eigentümer beschlossen werden. Warum die Eigentümer des Mittelgrundstückes dagegen vorgehen, ist nicht nachvollziehar. Die Nutzung der Grünfläche für die Eigentümer der Mittelgrundstücke darf aber durch die Einzäunung nicht beeintächtigt sein.
Ich denke Ihre Frage ist beantwortet.
Mit freundlichen Grüßen
Steffen Rogge
Rechtsanwalt
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