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Zahlungsverzug Miete


11.12.2007 03:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marc Weckemann



Sehr geehrte Juristen,

ich habe folgende Konstellation mit der Bitte um kurzen juristischen Rat:

Ich bin im Juli in eine neue Wohung gezogen, habe zweimal Miete gezahlt und bin dann in Zahlungsverzug geraten. Explizit handelt es sich um die Monate 09 + 10/07 die nicht ausgeglichen wurden.

Zum 1. November wechselte dann der Eigentümer des Mietobjektes und der "neu-Vermieter" ist in das bestehende Vertragsverhältnis eingetreten.

Mit Beginn des Eintritts des neuen Vermieters habe ich nur die Mitteilung dieses Eintrittes in den Mietvertrag erhalten mit der Info, wohin die Zahlungen ab 1.Nov neu zu erfolgen haben.

Soweit, so gut.
Ich habe aber nunmehr auch an diesen neuen Vermieter noch keine einzige Zahlung veranlasst, so dass nunmehr die Miete für 11 + 12/2007 aussenständig ist.

Vom neuen Vermieter kam bis dato noch keine einzige Mahnung oder ein Hinweis, dass ich mit der Zahlung im Verzuge bin! ...nur der "Alt-Vermieter" wird langsam ungeduldig und droht mit Zahlungsklage.

Soweit zum Sachverhalt.

Nunmehr würde ich aber den "Neu-Vermieter" zuerst bedienen wollen, da ich jetzt schon die Angst vor einer fristlosen Kündigung mit evtl. Räumungsklage habe.

Nun meine Frage:
Kann mir bei der ausschliesslichen Bedienung des "Neu-Vermieters" dennoch eine fristlose Kündigung auch aus Zahlungsrückständen bei dem "Alt-Vermieter" drohen, da ja Zahlungsverpflichtungen/-rückstände aus dem gleichen Mietvertrag bestehen???

Anm:
Ich plane das Verbraucherinsolvenzverfahren und würde gerne wissen, ob ich den "alt-Vermieter" als Gläuber (noch) bedienen sollte, oder bedenkenlos mit in die Gläuberliste eintragen kann, ohne meine Wohnung zu riskieren/verlieren.

Besten Dank im Voraus.



-- Einsatz geändert am 11.12.2007 03:41:43

-- Einsatz geändert am 11.12.2007 03:42:04

-- Einsatz geändert am 11.12.2007 18:33:01
Sehr geehrter Fragesteller,

unter Berücksichtigung der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen, beantworte ich Ihnen Ihre Frage wie folgt:

Sofern die Ansprüche für die Monate 09-10/07 nicht an den Neu-Vermieter vom Alt-Vermieter abgetreten wurden, stehen diese nur dem Alt-Vermieter zu. Ob solche Rückstände beim Vor-Vermieter auch für die Kündigung wegen Zahlunsgverzugs durch den Neu-Vermieter eine Rolle spielen können, ist umstritten und kann daher nicht abschließend beantwortet werden.

Das LG Berlin hat hierzu am 18.01.2005 aber Folgendes entschieden:

Mietrückstände, die vor dem Eigentumsübergang auf den neuen Vermieter entstanden sind, können eine Kündigung des Erwerbers wegen Zahlungsverzugs nur dann begründen, wenn sie ihm abgetreten worden sind. (vgl. LG Berlin, Az:63 S 354/04)

Nach dieser Rechtsprechung, dürfte eine Kündigung wegen Zahlungsverzug durch Ihrem Neu-Vermieter demnach nicht möglich sein, wenn Sie die Monate 11-12/07 noch bezahlen. Voraussetzung ist aber auch hierfür, dass der Alt-Vermieter seine Ansprüche nicht an den Neu-Vermieter abgetreten hat.

Bzgl. des Insolvenzverfahrens ist auch § 112 InsO zu beachten (Wortlaut s. unten, beachtlich ab Antragsstellung)

Ich hoffe, Ihnen mit dieser ersten Einschätzung weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Weckemann
Rechtsanwalt
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C-G-W Rechtsanwälte
Tel:07251/3924430 Fax:07251/3924431
Mail: info@c-g-w.de
www.c-g-w.de



Insolvenzordnung
§ 112 Kündigungssperre

Ein Miet- oder Pachtverhältnis, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, kann der andere Teil nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht kündigen:

1.
wegen eines Verzugs mit der Entrichtung der Miete oder Pacht, der in der Zeit vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist;
2.
wegen einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Schuldners.
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