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Zahlungsstreitigkeiten


13.07.2007 16:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Anmietung 1 Wohnung in 1998 in 3 Parteienhaus. Mündliche Zusage dass wir exklusivrecht des Gartens hätten. Seit 2006 versucht der Vermieter Mieterhöhung durchzudrücken basierend auf 85m². Wir lehnten ab worauf der Vermieter ein Exklusivrecht verneinte. Wir haben daraufhin eine Geldforderung für 9 Jahre Gartenpflege, Geldeinsatz in Haus und Garten, ca. 3.000€, gefordert. seine Antwort: kein Cent. Wir vermassen daraufhin die Wohnung und kamen auf 73m²inkl. der Hälfte der Terrasse. Einen 2. Kellerraum, der Sohn hausst darin, mit ca 15m² und einer Höhe von 1,97m!! haben wir nicht berücksichtigt. wir haben Forderung auf Rückzahlung der überzahlten Miete gestellt, ca. 4.000€. Da Vermieter uns permanent mobbte haben wir zum 31.07.07 von uns aus gekündigt.
Sehr geehrter Fragesteller,

leider stellen Sie keine konkrete Frage.
Ich gehe allerdings davon aus, dass diese dahingehend gerichtet ist, ob Ihre Forderungen berechtigt sind.

1) Miete kann grundsätzlich nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung zurückgefordert werden, wenn die Wohnfläche um mehr als 10 % abweicht und somit ein Mangel vorliegt( BGH, VIII ZR 1333/03 ). Vorliegend müsste konkret anhand Ihres Mietvertrages und den örtlichen Gegebenheiten geprüft werden, ob der Kellerraum als Wohnraum zu werten ist und wie dieser Raum im Ergebnis anzusetzten ist.
Grundsätzlich müsste der Keller aber einige Voraussetzungen erfüllen, um als Wohnraum geltend zu können ( bsp. auch Wärmedämmung ). Vorliegend wird es bereits an der niedrigen Decke scheitern.Der "Keller"-Raum erfüllt nicht die Mindestanforderungen an lichte Raumhöhe (üblicherweise 2,40), so dass einiges dafür spricht, dass Ihnen eine Mietminderung auf der Grundlage der von Ihnen angegebenen Tatsachen zusteht.

Der Vermieter wird Ihnen für eine Rückforderung die Einrede der Verjährung entgegenhalten.

Die Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre und beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie "Kenntnis von den anspruchsbgeründenen Tatsachen erlangt haben oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten erlangen müssen" (vgl. § 199 BGB).

Erforderlich für den Verjährungsbeginn ist demnach die Kenntnis von der abweichenden Wohnfläche (bzw. ein mißbräuchliches Verschließen vor der sich aufdrängenden Abweichung).Davon ausgehend, dass Sie erst jetzt von der Flächenabweichung Kenntnis erlangt haben, ist von einer Verjährung der Ansprüche zunächst nicht auszugehen.

Insofern können Ihnen diese Rückforderungsansprüche - vorbehaltlich einer genauen Prüfung der Unterlagen grundsätzlich zustehen.

2)Anspruchsgrundlage für den finaziellen Ausgleich der Gartenpflege könnten sich mangels bestehnder Vereinbarung nach den Regeln über die Geschäftsführung ohne Auftrag ergeben.
Voraussetzungen wäre hier, dass Sie im Interesse des Vermieters gehandelt haben und objektiv ein fremdes , zumindest auch fremdes Geschäft erledigt haben. Dies bedeutet, dass Ihnen keine Ansprüche zustehen, wenn Sie die Gartenpflege hauptsächlich in Ihrem eigenen Interesse erledigt haben.
Dies müss anhand der Gesamtumstände beurteilt werden, was im Rahmen dieser Online- Anfrage nicht geleistet werden kann.
Hier wird allerdings die Einrede der Verjährung - so denn der Vermieter Sie erhebt - durchgreifen, da auch diese Ansprüche innerhalb von 3 Jahren verjähren.
Zum Verjährungsbeginn gilt oben bereits ausgeführtes.

Zur Durchsetzung Ihre Forderung müssten Sie dem Vermieter eine angemessene Frist ( sofern dies noch nicht mit Fristsetzung geschehen ist ) zur Zahlung setzten.
Bei fruchtlosem fristablauf könnten Sie Klage auf Zahlung erheben.
Allerdings empfehle ich Ihnen dringend, den gesamten Sachverhalt anhand der Unterlagen und der Details von einem Kollegen vor Ort prüfen zu lassen.
Zumindest in Bezug auf die Mietminderung wegen der geringeren Anzahl der Quadratmeter stehen Ihnen aber nach erster Einschätzung Ansprüche zu.

Ich hoffe, Ihnen eine erste Orientierung gegeben zu haben.


Mit freundlichen Grüßen


Günthner
Rechtsanwalt


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