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Zahlungsplan+Baufortschritt: Zahlungsstopp, wenn Sicherheit zu gering?


11.12.2010 15:21 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Vorweg:
Mein Vertrag für mein schlüsselfertiges Reihenhaus basiert auf dem verdeckten Bauherrenmodell, allerdings ist sowohl der Grundstückskaufvertrag als auch der Werkvertrag mit dem Bauunternehmer gemeinsam in einem Dokument notariell beurkundet ("Kaufvertrag mit Erschließungsverpflichtung; Werkvertrag").

Der Werklohn ist entsprechend Baufortschritt in Raten zu zahlen. Diese habe ich bisher geleistet (Bodenplatte, Kellerdecke usw.).

Der Zahlungsplan führt die "weichen" Komponenten eines schlüsselfertigen Hauses nicht explizit auf, also z.B. Boden- und Treppenbeläge, Haus-/Keller-/Innentüren, sanitäre Anlagen/Ausstattung, Garten, Treppe zum Haus, Malerarbeiten. Diese werden zum Großteil von Subunternehmern des Bauunternehmers geleistet.

Alle bisher im Plan genannten Leistungen (welche die o.g. "weichen" Leistungen ausklammern) wurden vom Bauunternehmer geleistet und in Rechnung gestellt.

Würde ich nun aber die zuletzt gestellte Rechnung bezahlen, wären nur noch zwei Raten offen: Die Schlussrate sind 3% bei Bezugsfertigkeit und 5% nach vollständiger Fertigstellung (soll auch als Fertigstellungssicherheit nach § 632 a III 3 BGB dienen).

Ich befürchte zu sehr in Vorleistung zu gehen und meine Sicherheit im Sinne des "Zahlung nach Baufortschritts" zu verlieren, da alle restlichen Kosten innerhalb der 8% liegen müssten. Eine genaue Kontrolle ist mir nicht möglich, da ich bisher nur Rechnungen erhalten habe, die keine Postenaufstellung, sondern nur einen Satz der Art "Rate X: Leistung Y" enthält.

Darf ich die Zahlung der bis dato letzten Rechnung (ist eine 15%-Rate) hinauszögern, bis ich eine detaillierte Postenaufstellung erhalten habe? So eine habe ich schriftlich angefordert, was aber ignoriert wurde. Es wird auf den notariell beurkundeten Zahlungsplan verwiesen.

Hätte eine Teilzahlung im Sinne einer "guten Willensbekundung" irgendeinen rechtlichen Wert, solange bis mir nachgewiesen wird, ob die Forderungen tatsächlich berechtigt sind?

Ich bin mir unsicher, ob die Begriffe der Schlussraten des Zahlungsplans ("Bezugsfertigstellung" und "vollständige Fertigstellung") erlauben, dort jedwede nicht explizit aufgeführte Leistung, egal wieviel Prozent diese ausmachen würden, zu platzieren.

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Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen aufgrund des dargelegten Sachverhalts wie folgt:

Das verdeckte Bauherrnmodell verlangt gerade zwei getrennte Verträge, weshalb hier bei Ihnen offenbar doch wohl ein klassischer Bauträgervertrag vorliegt.

Natürlich wäre es unglücklich, wenn Sie jetzt eine erhebliche Rate ohne Bezugsfertigkeit zahlen sollen.

Aber: Über § 632a II BGB bleibt allerdings der Zahlungsplan der MaBVO anwendbar wie folgt:




* 40 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,
* 8 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
* 3 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,
* 3 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,
* 3 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen,
* 10 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,
* 6 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
* 3 % für den Estrich,
* 4 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
* 12 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
* 3 % für die Fassadenarbeiten,
* 5 % nach vollständiger Fertigstellung.

Somit würden Sie die jetzige Rate (ich schätze 12 %) erst nach Bezugsfertigkeit/Besitzübergabe zahlen müssen.

Wieso es da Abweichungen bei Ihnen geben soll, ist mir so und ohne Kenntnis des Vertrags nicht nachvollziehbar.

Hinsichtlich der erforderlichen von Ihnen als "weich" bezeichneten Kosten würde ich Ihnen empfehlen, sich an die allgemeinen Regeln zu halten, wonach diese bestimmten Fälligkeiten der "Haupt"-Kosten zugeordnet werden.

Die Fälligkeit der jeweiligen Abschlagsforderung kann immer erst dann eintreten, wenn der vereinbarte Leistungsstand erreicht ist. Dieser gesetzliche Grundsatz würde ausgehebelt, indem die Fälligkeit nunmehr an die bloße Anforderung der Rate geknüpft wird. Zusätzlich muss im Fall, dass die VOB vereinbart wurde (sehr oft der Fall), nach dessen § 16 Nr. 1 Satz 1 VOB jeweils ein Nachweis der vertragsmäßigen Leistung erbracht werden.

Sie sollten daher den Bauträger zum Nachweis auffordern, dass die dazu gehörigen Arbeiten vollständig durchgeführt wurden.

Wenn Sie dazu den Überblick verloren haben, könnten Sie die DEKRA oder einen Sachverständigen beauftragen mit der Überprüfung der bisher ausgeführten Gewerke.

Eine Teilzahlung als goodwill könnten Sie machen, um Ihren Zahlungswillen zu dokumentieren. Die Zahlung sollte dann baer jedenfalls uznter Vorbehalt erfolgen.


Ihnen kann ich nur raten, den gesamten Vorgang durch einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl prüfen lassen. Selbstverständlich stehe ich Ihnen dazu zur Verfügung, wobei die von Ihnen hier gezahlte Erstberatungsgebühr angerechnet würde.

Einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage hoffe ich gegeben und Ihnen damit weitergeholfen zu haben.

Sofern Sie weitere Hilfestellung benötigen, können Sie sich gerne an mich wenden.

Mit freundlichem Gruß

Michael J. Zürn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 11.12.2010 | 18:40


Sehr geehrter Herr Zürn,


Sie schreiben:
1. "Wieso es da Abweichungen bei Ihnen geben soll, ist mir so und ohne Kenntnis des Vertrags nicht nachvollziehbar."

Wie darf ich Ihren Hinweis deuten? Darf denn generell kein abweichender Zahlungsplan vereinbart werden - oder wie Sie es auch formulieren "der Zahlungsplan der MaBVO ausgehebelt" werden?

In meinem Fall: 10% Bodenplatte; 12% Kellerdecke; 25% obere Geschossdecke; 10% Fenster und Außentüren ohne Haustür; 10% Rohinstallation Heizung, Sanitär, Elektro; 15% Innenputz und Estrich ohne Restarbeiten; 10% Fassadenputz; 3% Bezugsfertigkeit; 5% bei vollständiger Fertigstellung.

2. "Sie sollten daher den Bauträger zum Nachweis auffordern, dass die dazu gehörigen Arbeiten vollständig durchgeführt wurden."

Sie meinen damit wohl ein Nachweis, der über eine angemessen detailliertere Postenauflistung der Zahlungsplanelemente hinausgeht, oder? Denn der Bauunternehmer hat ja alles oben genannte geleistet, würde dann wieder nur die Zahlungsplanposten auflisten und der gesamte, 8% in jedem Fall übersteigende Rest würde trotzdem in den 8% "versteckt".

Oder meinen Sie mit den "allgemeinen Regeln", dass ich also durchaus behaupten darf: "Es kann nicht alles in den 8% enthalten sein, außer Sie können mir nachweisen, dass es so ist."

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.12.2010 | 11:42

Sehr geehrter Fragesteller:

besten Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

1.
§ 632a II BGB stellt auf gesetzlicher Ebene nunmehr ausdrücklich klar, dass sich für Bauträgerverträge die Zulässigkeit der Vereinbarungen von Abschlagszahlungen nach der jeweils gem. 224 EGBGB erlassenen VO richtet. Das ist derzeit die die HausbauVO, die wiederum auf die MaBVO verweist.

Sofern Sie Privatmann sind, wären Abweichungen davon nicht möglich.


2.
Richtig, neben den in der MaBVO genannten Schritten sind ja auch noch die Ausführung der "weichen" Arbeiten erforderlich.

Gedacht ist mit den Abschlagzahlungen doch, dem Unternehmer nach Fertigstellung einzelner Bauabschnitte dafür einen entsprechenden Zahlungsausgleich zu leisten.

Verlangen Sie also ruhig eine Aufstellung über die durchgeführten weichen Kosten.

Wenn Sie nur noch 3 % offen haben, müsste Innen praktisch alles fertig sein. Das könnten Sie selbst feststellen oder ein Sachverständiger.

Im Übrigen sind Abschlagzahlungen nicht fällig, sofern Mängel vorhanden sind. Ein Sachverständiger/DEKRA wird Mängel auf alle Fälle finden, die erst einmal die Fälligkeit hinausschiebt.


Ich hoffe, ich habe damit Ihre Nachfrage beantworten können, andernfalls müssten Sie nochmals melden.


Mit freundlichem Gruß

Michael J. Zürn
Rechtsanwalt

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