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Zahlungen an Vermieter nach Auszug aus Wohnung-wer ist im Recht?

| 11.06.2008 15:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,
ich bin Ende Mai 08 aus einer Wohnung ausgezogen, in der ich nicht ganz 2 Jahre gewohnt habe. Bei Einzug war die Wohnung gestrichen und hatte ein Loch im Laminat in einem Raum. Bei Auszug habe ich die Wohnung auf eigene Kosten streichen lassen, obwohl die Wände noch in einem guten Zustand waren, um die Abwicklung mit dem eher komplizierten Vermieter möglichst reibungslos zu gestalten.
Im Übergabeprotokoll hielt der Vermieter dann fest, daß sich 3 weitere kleine Löcher im Laminat im Flur befinden und die Abwickelrolle für das Rollo im Schlafzimmer defekt ist. Außerdem beklagte er, daß sich nun Farbspritzer an der Fensterbank und Außenwand eines Raumes befanden. Ich habe diese umgehend nach Übergabe mit einem Farblöser entfernt und zuvor die ganze Wohnung gründlich gereinigt.
Danach stellte er fest, daß nun Kratzer an der Außenverkleidung wären, die angeblich vorher nicht da waren. Mir sind sie nicht aufgefallen und ich habe sie auch nicht herbeigeführt, ich habe auch nur Lappen zum Reinigen benutzt.
Schlußendlich möchte er jetzt von mir 250,- und damit wären die genannten "Schäden" und vorauss. Nebenkostennachzahlungen abgegolten und es gäbe keine Forderungen mehr. Er würde mir dann auch meine Kautionsverpfändung gleich zurück geben.

Jetzt würde ich gerne wissen, ob er damit im Recht ist? (Der erste Schaden im Laminat wurde nämlich auch nicht ersetzt und der Vormieterin in Rechnung gestellt, sondern nur abgedichtet mit einer Masse.)
Wichtig wäre für mich jetzt eine Einschätzung, ob ich lieber die angebotene Summe zahlen soll (zuzüglich zu den schon von mir bezahlten Streichkosten)oder ob er das tatsächlich nicht von mir verlangen kann und das normale Nutzungsspuren sind? Leider hat er ja noch meine Kaution, die dringend benötige. Und die dürfte er ja schlimmstenfalls ein Jahr behalten?

Was raten Sie mir in diesem Fall?

Vielen Dank für ein baldige Antwort (ich muß mich diese Woche entscheiden)...

Freundliche Grüße

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihnen Ihre Frage auf der Grundlage des von Ihnen angegebenen Sachverhalts wie folgt:

Grundsätzlich sind Reparaturen in der Wohnung Angelegenheit des Vermieters. Ausnahmen hiervon geltend im Wesentlichen in zwei Fallkonstellationen:

1. Der Mieter hat eine Sache des Vermieters schuldhaft beschädigt.
2. Im Mietvertrag ist eine sog. Kleinreparaturklausel enthalten, wonach der Mieter Reparaturen in einem bestimmten Umfang selbst auszuführen hat.

Beides kann anhand Ihrer Angaben nicht abschließend beantwortet werden.
Insbesondere Punkt 2 kommt für eine Haftung bezüglich der defekten Rollos in Betracht. Hier können Sie gerne im Rahmen der Nachfragefuntkion Ausführungen zu dahingehende mietvertraglichen Regelungen machen. Bereits jetzt kann ich darauf hinweisen, dass eine solche Klausel nur wirksam ist, wenn eine Obergrenze für einzelne Kleinreparaturen genannt ist, die 75 EUR nicht übersteigen darf. Alles was teurer ist, ist keine Kleinreparatur. Die Obergrenze für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres darf höchstens 300 EUR bzw. 10 Prozent der Jahreskaltmiete betragen und nur Reparaturen an Gegenständen umfassen, die dem unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegen.

Bei den Löchern stellt sich die Frage, ob überhaupt ein Schaden gegeben ist oder ob dies von der gewöhnlichen Abnutzung umfasst ist und nicht durch unsachgemäße Nutzung entstanden ist.
Ebenso verhält es sich bei den Kratzern, wobei hier noch hinzu kommt, dass diese nicht in dem Übergabeprotokoll erwähnt sind und der Vermieter diese nicht mehr geltend machen kann (Beweisfrage).

Im Rahmen dieser Onlineanfrage kann leider nicht abschließend beurteilt werden, ob es sich im Ergebnis um Schäden oder normale Gebrauchsspuren handelt.

Weiterhin ist unklar, ob es tatsächlich einen Nebenkostennachzahlung geben wird oder eventuell sogar eine Rückzahlung mit der Folge, dass der Vergleich noch teurer für Sie werden würde. Sofern Sie sich allerdings darauf einlassen, sollte die Abgeltung schriftlich festgehalten werden.


Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.


Mit freundlichen Grüßen

Florian Günthner
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 12.06.2008 | 10:02

Guten Morgen Herr Günther,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Hier meine einmalige Nachfrage:

Im Mietvertrag (Haus&Grund Darmstadt, Ausgabe Okt. 2004) ist unter § 19 Instandhaltung der Mieträume vermerkt: "Verschuldensunabhängig hat der Mieter die Kosten für Reparaturen zu tragen, die im Einzelfall einen Betrag von 100,- nicht überschreiten.....Es muß sich um Gegenstände handeln, die seinem häufigen, direkten Zugriff ausgesetzt sind (Herde, Durchlauferhitzer, Installationsgeräte für Wasser u. Elektrizität,Rolläden, Gurtaufroller etc)"

Damit überschreitet er ja die 75,- EUR (Den Betrag konnte man handschriftlich eintragen).

Die Kerben im Laminat sind am Rande des Flurs entstanden und nicht wissentlich zugefügt worden, ich kann nicht nachvollziehen, wann und wie sie entstanden sein könnten. Er besteht darauf, daß er sie nicht so übernehmen kann für den Nachmieter, und sie abgedichtet werden müssen wegen der Wasserempfindlichkeit.

Zur Nebenkostennachzahlung hat er mir anhand der abgelesenen Werte und der Preise von 2007 und 2008 ein Schema erstellt aus dem sich eine Nachzahlung von 158,00 EUR ergibt.
(Mein Stromanbieter hatte mir auch als Abschlußrechnung eine Rechnung von EUR 84,- als Nachzahlung zugestellt.)
An NK habe ich monatlich EUR 130,- gezahlt.

Da der Vermieter noch die Kautionsverpfändung hat und ich aber bereits EUR 250,- für das Streichen der Wohnung bezahlt habe, finde ich es ungerechtfertigt für den Auszug 500 EUR zahlen zu müssen. Natürlich möchte ich meine Kaution schnellstmöglich zurück und nicht, daß er sie die maximal Frist von 1 Jahr behält.

Können Sie mir abschließend einen Rat geben, ob ich nun besser damit "fahre" den Vergleich von 250 EUR (mit schriftl. Fixierung) zu akzeptieren oder ob ich mich darauf berufen soll, daß ich tatsächlich nicht zum Schadensersatz verpflichtet bin und nur die NK zahlen werde?

Darf er dann die Kautionsverpfändung behalten, trotz meiner Zusage die NK zu zahlen, wegen der "Schäden"?

Vielen Dank für noch eine Antwort!

Freundliche Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 12.06.2008 | 10:35

Sehr geehrter Fragesteller,

es gibt keine starren Fristen für die Abrechnung einer Mietkaution nach Mietende. Dies ist vielmehr im Einzelfall zu entscheiden. Der Vermieter sollte regelmäßig in der Lage sein, innerhalb von drei bis sechs Monaten nach Rückgabe eventuelle Ansprüche wegen Verschlechterung der Mietsache, unterlassener Schönheitsreparaturen, Betriebskostenabrechnuingen etc. zu beziffern. In Ihrem Fall würde ich diese Frist kürzer ansehen, da nach Ihrer Schilderung eine Abrechnung in jedem Fall früher vorgenommen werden kann.

Rein wirtschaftlich betrachtlich müssen Sie natürlich bedenken, dass - sofern die Aussage über die Nachzahlung richtig ist - der zu bezahlende Betrag "nur" noch 92 € beträgt, so dass sich in der Regel ein Rechtsstreit wirtschaftlich nicht rechnet.
Hier würde ich Ihnen vorschlagen, dem Vermieter ein Gegenangebot zu unterbreiten ( 200 €) und damit alles, insbesondere entsprechende Nachzahlungen, abzugelten. Nicht beurteilt werden kann natürlich, ob die Nachzahlungen tatsächlich bestehen.

Auf der anderen Seite werden Sie auch gute Chancen haben, den Schadensersatzanspruch des Vermieters abzuwehren. Hier ist aber eben zu berücksichtigen, dass Sie die Freigabe der Kaution dann ggf. gerichtlich durchsetzten müssen.

Deshalb ist nach m.E. ein Vergleich mit Abgeltung der Nebenkosten und sofortiger Freigabe der Kaution eine gute Möglichkeit, die Angelegenheit zeitnah und wirtschaftlich sinnvoll zu erledigen. Hier sollten Sie dem Vermieter 200 € anbieten.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Günthner
Rechtsanwalt

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Vielen Dank für die schnelle Unterstützung!

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