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Zahlung an Makler für Aufhebung einer Bauträgerbindung gerechtfertigt?

| 28.10.2013 01:50 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Wir haben uns auf ein Internetinserat hin (Grundstück zu verkaufen) bei einem Makler gemeldet. Weder in dem Inserat noch in den ersten beiden Kontakten wurde eine Bauträgerbindung erwähnt. Beim ersten Besichtigungstermin wurde aber darauf hingewiesen, dass das Grundstück nur mit Bauträgerbindung zu verkaufen sei. Dieses lehnten wir ab und fragten, ob der Erwerb auch ohne diese Bindung möglich wäre.

Der Makler gab an, dass gegen eine Zahlung von 5000€ die Bauträgerbindung aufgehoben werden könnte. Wir erzählten, dass dieses eine akzeptable Lösung wäre und haben dann erst weitere Verhandlungen aufgenommen. U.a. erschien uns der Kaufpreis als zu hoch (unserer Ansicht nach um 15.000€). Der Makler konnte mit unseren Argumenten beim Verkäufer den Kaufpreis beim ersten Versuch um 9000€ reduzieren.

In einem Telefonat erwähnte der Makler, dass selbst unter Berücksichtigung der 5000€ für die Aufhebung der Bauträgerbindung unsere Ausgaben immer noch 4000€ niedriger seien als der ursprüngliche Kaufpreis. Des Weiteren erzählte er von dem weiteren Procedere (Kaufvertragsentwurf, Kreditanfrage bei der Bank, Notartermin).

Wir wurden darauf hingewiesen, dass mit der Ausfertigung eines Vertragsentwurfs in jedem Fall die Notarkosten dafür zu tragen seien. Wir willigten ein, da wir noch nie einen Kaufvertrag für ein Grundstück gesehen haben und erst einmal sehen wollten, was es für Bedingungen gibt (u.a. auch im Zusammenhang mit der besagten Bauträgerbindung), ob unter den Bedingungen für uns ein Kauf in Frage kommt und ob wir weiter über den Kaufpreis verhandeln müssen.

Der Kaufvertrag enthält keine Aussage zu einer Baubindung oder Bauträgerbindung. Die übrigen Textpassagen waren für uns auch völlig in Ordnung. Eine Bauträgerbindung wurde nicht mehr thematisiert. Insbesondere gibt es keine schriftliche Vereinbarung über eine Bauträgerbindung oder deren Aufhebung. Der Kaufvertrag wurde später u.a. in Anwesenheit des Maklers verlesen und unterzeichnet.

Die Rechnung des Maklers kam prompt und wies neben der Provision auch 5000€ plus Mehrwertsteuer für die Aufhebung einer Bauträgerbindung aus. Der Makler rechtfertigt den Rechnungsposten damit, dass wir mit einer Aufhebung der Bauträgerbindung gegen Zahlung von 5000€ einverstanden waren und beruft sich auf die Gespräche in denen eine Bauträgerbindung thematisiert wurde.

Wir haben vor den Verhandlungen zwar gesagt, dass die Aufhebung eine "akzeptable Lösung wäre" (s.o.), da im Kaufvertrag aber keine Bauträgerbindung vereinbart war und es später auch nicht mehr thematisiert wurde sind wir davon ausgegangen, dass es auch keine Bindung mehr gibt. Insbesondere steht im Kaufvertrag: "Alle Vereinbarungen, auch Nebenabreden, müssen richtig und vollständig beurkundet sein."

Weitere Informationen:
- das Grundstück wurde von einer Privatperson verkauft, diese hat auch den Makler beauftragt
- von einer Bauträgerbindung wusste der Verkäufer nichts (wie wir später erfahren haben), insbesondere hat er diese nicht zur Bedingung gemacht oder veranlasst
- laut dem Makler kam die Bauträgerbindung dadurch zu Stande, dass er (der Makler) einen Vertrag mit einem Bauunternehmer geschlossen habe (der Bauunternehmer habe unter seinen Kunden/Interessenten nach potenziellen Käufern gesucht und im Gegenzug verlangt, die Bauausführung zu übernehmen) - der Wortlaut des Vertrages ist uns nicht bekannt
- in den AGB des Maklerbüros, die auf der Internetseite einsehbar sind, steht: "Mündlich getroffene Abreden gelten nur, wenn sie von uns schriftlich bestätigt worden sind."


Nun zu unserer Hauptfrage: ist die Forderung des Maklers (5000€ plus MwSt.) gerechtfertigt?


Aus unserer Sicht gibt es keine Zusage zur Zahlung. Außerdem sind uns folgende Gedanken/Fragen gekommen (eine kurze Stellungnahme dazu wäre auch schön):
- hätte lt. Kaufvertrag eine Bauträgerbindung bzw. deren Aufhebung zusätzlich nicht auch mit beurkundet werden müssen (s.o.)?
- bedingt nicht eine Aufhebung der Bauträgerbindung, dass eine Bauträgerbindung vereinbart ist?
- da das Grundstück von privat verkauft wurde kann es doch eigentlich keine Bauträgerbindung geben, da es den Verkauf des Grundstücks durch den Bauträger bedingt oder haben wir das falsch verstanden? Wäre es nicht lediglich eine Baubindung und damit das Ganze Konstrukt falsch deklariert und damit auch nichtig?
- kann ein Makler überhaupt ohne Zustimmung des Verkäufers eine Bau(träger)bindung vereinbaren/vorschreiben?
- verstößt der Makler nicht gegen seine eigenen AGB indem er nichts schriftlich fixiert hat?
- müsste, wenn überhaupt, nicht statt des Maklers der Bauunternehmer (mit dem wir keinen Vertrag geschlossen haben) die Rechnung stellen.


Wir bedanken uns schon jetzt ganz herzlich für Ihre Hilfe.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

Die Forderung des Maklers ist keinesfalls gerechtfertigt, da es keine Bauträgerbindung und damit auch keine Aufhebung einer Bauträgerbindung gab.

Die Aufhebung der Bauträgerbindung muß nicht zwingend in dem Kaufvertrag enthalten sein, vielmehr entsteht die Bauträgerbindung zumeist erst durch eine entsprechende Klausel im Kaufvertrag. In der Tat setzt aber eine Aufhebung einer Bauträgerbindung zwingend voraus, dass eine solche Bindung zuvor existierte.

Allerdings kann eine Bauträgerbindung auch bestehen, wenn Verkäufer und Bauträger untschiedliche Personen sind, jedoch muß auch dann diese Bindung zwingend in dem Kaufvertrag enthalten sein. Ob man dieses Konstrukt aber Bauträgerbindung nennt oder anders, ist für die Wirksamkeit irrelevant.

Nein, der Makler kann weder eine Bindung noch eine Aufhebung vereinbaren, da er keine Partei des Vertrages ist.

In der Tat verstößt der Makler gegen die AGB.

Die Aufhebung der Bauträgerbindung setzt keine eigene Rechnung des Verkäufers voraus, da dies auch über einen höheren Kaufpreis geregelt werden kann. Allerdings kommt diese Rechnung nie von dem Makler.

Kurz: Zahlen Sie diese Aufhebungsforderung des Maklers NICHT, das klingt sehr nach einem Betrugsversuch.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.

Nachfrage vom Fragesteller 31.10.2013 | 22:28

Sehr geehrter Herr Weber,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort!

Sie schreiben "(...) das klingt sehr nach einem Betrugsversuch (...)". Könnte man daraus ableiten, dass der Makler durch sein Verhalten sogar seinen Provisionsanspruch verwirkt oder ist dafür der Nachweis eines Betrugs / einer bewussten Täuschung notwendig?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.11.2013 | 21:51

Sehr geehrter Ratsuchender,

in der Tat hat der Makler durch sein Verhalten seinen Provisionsanspruch verwirkt. Dafür müssen Sie allerdings beweisen, dass er Sie betrügen/täuschen wollte.

Dafür reicht es aus, wenn Sie neben der Rechnung noch ein anderes schriftliches Dokument über die Aussagen des Maklers zu der Bauträgerbindung haben, wie z.B. eine Mail. Die mündlichen/telefonischen Aussagen reichen grundsätzlich auch aus, allerdings müssen Sie diese dann beweisen, was schwierig wird.

Ohne einen solchen Beweis haben Sie nur die Rechnung, und die kann der Makler als Irrtum hinstellen.

Mit freundlichen Grüßen,
Robert Weber
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 12.11.2013 | 13:47

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 12.11.2013 5/5,0
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