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Zahlung Stadt wegen Ausübung Vorkaufsrecht

23.06.2021 17:45 |
Preis: 50,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


10:20

Frage: Wem steht der Ausgleich aus dem Vorkaufsrecht zu?

Situation: Ich verkaufte mein Eckgrundstück. Da meldete die Stadt Frankfurt für einen Teil des Grundstückes ein Vorkaufsrecht an. Dieser Teil gilt für eine Ecke die schon vor Jahrzehnten zu Gunsten des Bürgersteigs abgerundet wurde. Dieses Recht wurde von der Stadt jedoch niemals im Grundbuch eingetragen. Für das ins Grundbuch einzutragende Recht ist die Stadt bereit, für diesen Bereich des Grundstückes eine Entschädigung zu zahlen.
Wem steht nun dieser Betrag zu? Mir als Verkäufer oder dem Käufer?
Ich ging davon aus, dass er mir zusteht, da diese Abrundung schon lang vor dem jetzigen Verkauf durchgeführt wurde und der Käufer auch das Grundstück natürlich mit der abgerundeten Ecke besichtigt hatte. Dann meldete sich bei mir der Notar wegen des Zusatzes zum Kaufvertrag über dieses Teilstück. Auf meine Frage wem der Betrag zustehe, antwortete der Notar und Rechtsanwalt, dass er dem Käufer zustehe. Es wurde dann ein Passus eingefügt, dass der Kaufpreis um den von der Stadt zu zahlenden Betrag gekürzt werde.
Im Nachhinein kommen mir doch erhebliche Zweifel an der Aussage des Notars, besonders da anscheinend alle Beurkundungen dieser Immobilienfirma von ihm abgewickelt werden und er vielleicht doch nicht ganz so neutral ist
wie eigentlich vom Gesetz verlangt.
Wenn meine Einschätzung richtig ist, dass der Betrag mir zusteht, kann ich dann vom Notar verlangen, dass dieser Passus im Kaufvertrag wieder gestrichen wird?
Die Grundstücksüberschreibung ist wegen der erst vor kurzem durchgeführten Vermessung des Teilstückes bisher nicht erfolgt.
In der heute erhaltenen Bekanntgabe der Ergebnisse der Messung wird auch von meinem und nicht vom Grundstück des Käufers gesprochen.

Mit freundlichen Grüßen

Mühlhauser

23.06.2021 | 18:11

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,



Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:


Ich teile die Auffassung des Notars: Kaufgegenstand war nicht der Teil des Grundstücks, "den man sieht", sondern das im Grundbuch verzeichnete Flurstück. Dieses Grundstück war der Kaufgegenstand, für den ein bestimmter Kaufpreis vereinbart war. Wenn nunmehr ein Teil dieses Grundstücks von der Stadt erworben wird, können Sie nicht insgesamt einen höheren Preis erzielen, als wenn die Stadt auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet hätte.

Richtig wäre es deshalb, wenn der Käufer einen um den Preis, den die Stadt an Sie zahlt, verringerten Kaufpreis leistet, so dass Sie insgesamt den Preis erhalten, den der Käufer Ihnen ohne die Ausübung des Vorkaufsrechts gezahlt hätte.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.


Mit freundlichen Grüßen aus Wunstorf

Anja Holzapfel
-Rechtsanwältin-


Rückfrage vom Fragesteller 24.06.2021 | 10:01

Hallo
der Teil des Grundstückes um den sich meine Frage drehte, war auch so schon in den Grundstücksplänen eingezeichnet. Meine Auffassung ist, dass der Käufer zu dem vereinbarten Kaufpreis als Gegenwert das Grundstück erhält wie es in den Plänen verzeichnet ist. Unter Vorkaufsrecht verstehe ich, dass erst dieses ausgeübt wird und erst dann der eigentliche Verkauf ablaufen kann. Ich hatte eigentlich erwartet, zu meiner gestellten Frage eine Antwort mit Hinweis auf einen Paragraphen zu erhalten. Die erhaltene Antwort sieht für mich nur wie eine persönliche Meinung aus.
Schönen Gruß
M

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 24.06.2021 | 10:20

Sehr geehrter Fragesteller,

die Antwort ergibt sich aus § 433 BGB i. V. m. § 464 II BGB: Die Frage ist, was der Kaufgegenstand ist, für den der Preis vereinbart wurde. Und dies ist unter Auslegung der vertraglichen Vereinbarungen zu ermitteln, §§ 133, 157 BGB.

Wenn unter "Kaufgegenstand" der aktuelle Grundbuchstand vermerkt ist mit der dort angegebenen Größe, bleibe ich bei meiner Auffassung. Wenn sich aus dem Vertragstext allerdings wider Erwarten ein Passus ergibt, der den jetzt vom Vorkaufsrecht betroffenen Teil ausnimmt, z. b. indem ausdrücklich darauf verwiesen wird, dass eine im Plan markierte Teilfläche nicht mitverkauft wird, würde ich dies anders beurteilen. Eine solche Formulierung haben sie allerdings nicht mitgeteilt.

Grundsätzlich gilt aber immer das, was im Vertrag vereinbart wurde. Wenn das gesamte Flurstück als Kaufgegenstand bezeichnet wurde, kann allein ein Plan, der davon abweicht, den Vertrag nicht "aushebeln".

Es tut mir leid, dass ich Ihnen keine für Sie angenehmere Auskunft geben kann.

Mit freundlichen Grüßen

Anja Holzapfel

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