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Zahlung Schadensersatz bei Bauverzögerung

03.11.2020 22:12 |
Preis: 55,00 € |

Schadensersatz


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Wir haben im April 2018 eine Eigentumswohnung gekauft und dafür auch einen Kredit aufgenommen. Die Wohnung ist eine von über 100 Wohneinheiten in einem noch zu errichtenden Gebäude. Der Kaufpreis ist nach Baufortschritt in maximal 7 Raten zu zahlen. Hier einige Passagen aus dem Vertrag:

„Der Kaufpreis ist ein Festpreis." (§2 Abs. 1)
„Der Verkäufer hat seinen Kaufpreisanspruch aus diesem Kaufvertrag sicherungshalber und unwiderruflich an die XYZ Bank AG abgetreten. Der Käufer erkennt diese Forderungsabtretung an und verpflichtet sich, Zahlungen aus dieser Urkunde ausschließlich auf ein noch zu benennendes Bausonderkonto des Verkäufers bei der XYZ Bank AG, zu leisten. Demgemäß ist der Kaufpreis ausschließlich auf das vorgenannte Bausonderkonto des Verkäufers bzw. das noch mitzuteilende Notaranderkonto des Notars zu zahlen und kann nur durch Zahlung auf diese Konten schuldbefreiend geleistet werden." (§3 Abs. 1)

Die Bauzeit beträgt maximal 26 Monate nach Baubeginn. (§7 Abs. 1)
„Sollte der späteste Termin für die Bezugsfertigkeit des Kaufgegenstandes überschritten werden und der Verkäufer die Verzögerung zu vertreten haben, verpflichtet sich der Verkäufer zur Kompensation der diesbezüglichen Ansprüche des Käufers, für jeden Monat der Fristüberschreitung dem Käufer bis zur Bezugsfertigkeit (Abnahmereife) des Kaufgegenstandes einen pauschalen Schadenersatz von 1.500 Euro monatlich zu zahlen." (§7 Abs. 1)

Die 26 Monate Bauzeit sind vorbei und die Wohnung ist noch nicht ansatzweise bezugsfertig. Die Verpflichtung zum Schadensersatz wegen verspäteter Fertigstellung hat der Verkäufer erstaunlicherweise bereits anerkannt. Allerdings weigert er sich den Schadensersatz auf unser Konto zu überweisen sondern will – und hat auch schon – die nächste Kaufpreisrate um den Betrag des Schadensersatzes (für 3 Monate bis Dezember) vermindert.

Auf unser einwenden, dass eine Verrechnung nicht möglich sei und mit dem Schadensersatz die Bereitstellungszinsen und Miete gedeckt werden muss, kam das Argument, „scheidet darüber hinaus eine direkte Auszahlung an Sie unter Berücksichtigung Ihrer Abtretungsvereinbarung mit Ihrer finanzierenden Bank aus." bzw „Eine direkte Auszahlung an den Erwerber ist u. a. zur Wahrung Ihrer Abtretungsvereinbarung mit der finanzierenden Bank nicht möglich. Des Weiteren ist durch diese Vorgehensweise zum einem für Sie sichergestellt, dass zu keinem Zeitpunkt eine Überzahlung unseres Hause vorliegt und zum anderen kann so gewährleistet werden, dass stets ein ausgeglichener Kontostand bezüglich der wechselseitigen Zahlungsverpflichtungen vorliegt."

Ist diese Vorgehensweise rechtens? Was können wir tun, um den Schadensersatz ausgezahlt zu bekommen?

03.11.2020 | 23:01

Antwort

von


(1748)
Marktstraße 17/19
70372 Stuttgart
Tel: 0711-7223-6737
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Eine Berechtigung des Verkäufers, dieses so zu handhaben, kann ich nicht erkennen. Im Einzelnen:
Zunächst hat der Schadensersatz mit der Kaufpreiszahlung nichts zu tun, beruht auch auf einem anderen Schuldverhältnis.
Eine Aufrechnung durch den Verkäufer mit seinem Kaufpreisanspruch scheidet schon deshalb aus, weil er diesen an die Bank abgetreten hat.
Die Bank kann ihrerseits aber ebenso nicht aufrechnen, da sie nicht Schuldnerin des Schadensersatzes ist, denn das ist nur der Verkäufer, sodass eine Aufrechnungslage nicht vorliegt.

Ein Zurückbehaltungsrecht liegt zugunsten des Verkäufers oder der Bank ebenfalls nicht vor.

Von daher würde ich den Schadensersatz notfalls mit einem Anwalt durchsetzen, selbst noch eine Frist zur Zahlung setzen und die anwaltliche Mitwirkung androhen. Ist dann der Verkäufer mit der Zahlung des Schadensersatzes in Verzug geraten, können Sie den Anwalt beauftragen und in diesem Fall dann Ersatz der Anwaltskosten als Verzugsschadensersatz ebenso noch verlangen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

ANTWORT VON

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