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ZVG Eigenbedarf Mietaufhebung


| 27.12.2008 17:28 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe am 12.12.2008 eine ETW ersteigert. Die ETW ist vermietet.
Die ETW soll von meinem Vater genutzt werden. (Begründung im Kündigungsschreiben) Mir ist bekannt, dass ich eine Eigenbedarfskündigung aussprechen kann. Ich bevorzuge aber den Weg mit dem Mietaufhebungsvertrag, da ich diese Variante einfach faire finde und auch möchte, dass die Mieterin Vorteile hat. Wenn die Mieterin dem Mietaufhebungsvertrag nicht zustimmen sollte werde ich auf jeden Fall die Eigenbedarfskündigung durchziehen.
Jetzt zu meiner ersten Frage:

Wie soll ich vorgehen? Soll ich erst die Eigenbedarfskündigung aussprechen? Und dann den Mietaufhebungsvertrag anbieten? Ist dass dann überhaupt noch möglich?

Weitere Fragen jeweils am Ende der Texte.
Danke im Voraus.

Anbei der erste Textentwurf:

Mitteilung über den Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren
Kündigung der Wohnung wegen Eigenbedarf


Sehr geehrte Frau E,

da Sie persönlich bei dem Zwangsversteigerungstermin der von Ihnen auf der ersten Etage bewohnten Wohnung auf der Brehmstr. 75 in Düsseldorf anwesend waren, wissen Sie ja bereits, dass ich den Zuschlag erhalten habe.

Hiermit machen ich von meinem Sonderkündigungsrecht nach § 57 a ZVG gebrauch und kündigen Ihnen die o.g. Wohnung auf der Brehmstr. 75 in Düsseldorf, fristgerecht zum 31.03.2009 wegen Eigenbedarf gemäß § 573 BGB.

Meinen Kündigungsgrund im Sinne des § 573 Abs.2 BGB möchte ich Ihnen wie folgt näher erläutern:

Mein Vater, Jürgen K. wohnt seit August 2008 in einem Seniorenheim in einem Zweibettzimmer. Nach einem ca. dreiwöchigen Krankenhausaufenthalt der am 22.12.2008 endete, sagte mir mein Vater, dass er lieber in einer regulären Wohnung wohnen möchte und ambulant versorgt werden will. Mein Vater fühlt sich in seiner jetzigen Wohnsituation nicht wohl und möchte seinen Lebensabend eigenständig in einer Wohnung verbringen. Die von Ihnen bewohnte Wohnung scheint mir gut geeignet für meinen Vater, da sie über einen Aufzug verfügt und falls sich der Gesundheitszustand meines Vaters verschlechtern sollte auch genügend Platz für eine zweite Person bietet (z.B. einen Pfleger).

Liebe Frau E, ich bedaure die unangenehme Situation für Sie, vor allen Dingen weil wir uns persönlich auch gut verstanden haben. Ich hoffe jedoch auf Ihr Verständnis.

Gerne bin ich bereit, Ihnen hinsichtlich einer Räumungsfrist entgegenzukommen.
Ich weise Sie an dieser Stelle noch auf Ihr gesetzliches Widerspruchsrecht hin. Nach § 574 BGB sind Sie als Mieter berechtigt, dieser Kündigung zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietvertrags zu verlangen, wenn die vertragsmäßige Änderung für Sie, Ihre Familie oder einen anderen Angehörigen Ihres Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung meiner Interessen als Vermieter nicht zu rechtfertigen ist. Ihr Widerspruch ist schriftlich vorzulegen, die Widerspruchsgründe sind darzulegen. Ich mache darauf aufmerksam, dass ich die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen kann, wenn der Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erklärt wird.

Vorsorglich widerspreche ich hiermit ausdrücklich einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB.

Mit freundlichen Grüßen
_____________________________________________________________________
Meine Fragen zu dem o.g. Text.
- ist die Begründung nachvollziehbar und ausreichend?
- Ich möchte die Kündigung persönlich übergeben, falls ich die Mieterin nicht antreffe per Einschreiben-Rückschein, oder Boten ist das rechtssicher?, wenn nein was empfehlen Sie?
- Muss ich eine Kopie des Zuschlagsbeschusses beifügen?
- Haben Sie sonstige Hinweise?


Jetzt der zweite Text:

Zwischen
(Name/Anschrift)
– im folgenden ”Vermieter” FRAGE: bin ich schon Vermieter? genannt –
und
(Name/Anschrift)
– im folgenden ”Mieter” genannt –
wird folgender Mietaufhebungsvertrag geschlossen:

1. Die Vertragspartien sind sich einig, dass der zwischen
ACHTUNG!! wurde nicht von mir geschlossen, ich habe nur ersteigert Wie formulieren???
ihnen am ...... (Datum) geschlossene Mietvertrag über die auf dem Grundstück Brehmstr. 75 und dort im 1.OG gelegene Wohnung, bestehend aus 2 Zimmern, 1 Küche, 1 Bad, 1 Flur, 1 Balkon sowie dem dazugehörigen Keller einvernehmlich zum 31.3.2009 endet.
2. Die Wohnung ist vom Mieter spätestens bis zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses geräumt und in besenreinem Zustand an den Vermieter herauszugeben.
3. Auf die Geltendmachung einer gerichtlichen Räumungsfrist gem. § 721 ZPO verzichtet der Mieter.
4. Gibt der Mieter die Wohnung spätestens bis zur vereinbarten Beendigung des Mietverhältnisses geräumt an den Vermieter heraus, so ist der Vermieter verpflichtet,
• an den Mieter eine Einmalzahlung in Höhe von 500,00 EUR zu leisten und
• auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen zu verzichten.
5. Der Mieter ist berechtigt, das Mietverhältnis bereits zu einem früheren als dem vereinbarten Zeitpunkt zu beenden und die Wohnung an den Vermieter herauszugeben, wenn er dies beim Vermieter wenigstens 14 Tage vor Ablauf eines Monats schriftlich eingehend ankündigt.
6. Beendet der Mieter das Mietverhältnis zu einem früheren als dem vereinbarten Zeitpunkt, erhöht sich die Abstandszahlung gem. Ziffer 4 dieses Vertrages für jeden vollen Monat, den er die Wohnung vor dem vereinbarten Beendigungstermin räumt, um 300,00 EUR.
7. Die Parteien sind sich darüber einig, dass die Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache über den in Ziffer 1 dieses Vertrages vereinbarten Beendigungstermin hinaus, keine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses gem. § 545 BGB zur Folge hat.
8. Der Vermieter ist verpflichtet, die vom Mieter gezahlte Kaution (Mietsicherheit) spätestens zwei Monate nach ordnungsgemäßer Rückgabe der Mietsache iSv Ziffer 2 dieses Vertrages abrechnen. Der Vermieter ist jedoch berechtigt, bis zur endgültigen Abrechnung der Betriebskosten, einen Betrag in Höhe von 300,00 EUR zurück zu behalten.
9. Mündliche Nebenabreden außerhalb dieser Vereinbarung wurden keine getroffen. Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform.

(Ort) .............................., den (Datum) .......................


(Unterschrift Vermieter)


(Unterschrift Mieter)


Meine Fragen zum o.g. Text:
- Die Wohnung steht lt. Schreiben des Zwangsverwalters vom 22.12.2008 noch Zwangsverwaltung. Kann ich dann überhaupt einen gültigen Mietaufhebungsvertrag mit der Mieterin abschließen?
- Mir ist nicht bekannt wann der ursprüngliche Mietvertrag geschossen wurde
- Kann ich den Mietvertrag überhaupt wirksam aufheben, da ich ihn ja nicht geschossen habe? Bitte helfen Sie mir bei der Formulierung.


Sehr geehrter Ratsuchender,

die Kündigung sollte auf jeden Fall ausgesprochen werden; danach sollte, nachdem die Kündigung zugegangen ist, dann über einen Aufhebungsvertrag gesprochen werden.

Die Begründung ist ausreichend, wobei Sie einen Nachweis über den Zugang der Kündigung unbedingt haben müssen.

Bei der persönlichen Übergabe sollten Sie sich den Empfang auf einem Doppel quittieren lassen. Wird dieses verweigert, bleibt als rechtssichere Übergabe letztlich nur die Zustellung durch einen Gerichtsvollzieher.

Möglich wäre zwar auch, einen Zeugen mitzunehmen, allerdings ist der Zeugenbeweis immer der schwächste Beweis. Daher sollte dann die Kündigung über den Gerichtsvollzieher zugestellt werden.

Dazu können Sie beim Amtsgericht und der Gerichtsvollzieherverteilerstelle dann die Kündigung abgeben.

Eine Kopie des Zuschlagsbeschusses sollte beigefügt werden.

Mit dem Zuschlag sind Sie in das laufende Mietverhältnis eingetreten, also auch in der Tat Vermieter.

Daher kann nicht nur die Kündigung, sondern auch der Aufhebungsvertrag von Ihnen mit der Mieterin geschlossen werden.

Bei der Formulierung sollte letztlich auf das bestehende Mietverhältnis, in dass Sie aufgrund der Zuschlages eingetreten sind, hingewiesen werden.

Ich würde daher auch ganz deutlichauf den Beschluss und auch das Aktenzeichen hinweisen und dieses auch zum Gegenstand des Aufhebungsvertrages machen.

Ob Sie den ursprünglichen Vertrag geschlossen haben, ist dabei nicht entscheidend.

Punkt 2 und 4 im Entwurf sind widersprüchlich, Denn wenn Sie unter 2. besenrein vereinbaren, haben Sie damit schon auf eventuelle Renovierungsarbeiten verzichtet. Unter 2. sollte dann "ordnungsgemäß" stehen, so auch Verhandlungsspielraum zu der renovierungsfrist zu haben und die Mieterin zur rechtzeitigen Räumung zu bewegen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 07.02.2009 | 16:23

Sehr geehrte Frau True-Bohle,

vielen Dank für die schnelle Beantwortung.

Ich habe wie Sie es mir geraten habe mein Schreiben am 29.12.08 an die GVV in Düsseldorf übergeben. Zugestellt wurde es jedoch erst am 8.1.09. Glücklicherweise habe ich schon befürchte, dass es nicht fristgerecht zugestellt wird, ich habe daher am 31.12.08 ein Einwurfeinschreiben zur Post aufgegeben, dieses wurde am 02.01.09 zugestellt.
Nach meinem Kenntnisstand ist eine Zustellung bis zum 3. Werktag fristgerecht. Ich halte es auch für glaubwürdig und nachvollziehbar dass sich in dem Einwurfeinschreiben vom 31.12.08 der identische Brief befand wie in dem vom Gerichtsvollzieher zugestellten Brief vom 29.12.08.

Die Mieterin hat mit Schreiben vom 04.02.09 Widerspruch gegen meine Kündigung erklärt.
(Zitat Anfang) Begründung: Die Kündigung des Mietvertrages bedeutet für mich eine unzumutbare Härt, da angemessener Mietraum zu zumutbaren Bedingungen in so kurzer Zeit nicht zu beschaffen ist. Ich verlange daher die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit bzw. bis es mir gelingt, eine Ersatzwohnung anzumieten. (Zitat Ende)

Der Brief wurde mit normaler Post versand.
Datum auf dem Briefumschlag ist der 06.02.09.
Der Brief ist mir am 07.02.09 zugegangen und damit nach meinem Kenntnisstand nicht mehr fristgerecht.
Nun zu meinen Fragen.
War meine Kündigung fristgerecht?
Bis wann kann ich die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, da mir der Widerspruch nicht fristgerecht zugegangen ist?
(Ich befinde mich in einer Prüfungsvorbereitung und die Prüfung ist am 14.2.09 und mich möchte mich erst nach meiner Prüfung wieder der Sache annehmen)

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.02.2009 | 17:28

Sehr geehrte Ratsuchende,

nach Ihren Angaben war die Kündigung frsitgerecht zugegangen.

Der Widerspruch ist verspätet eingegangen, so dass eine Fortsetzung och dem Gesetzt nicht in Betracht kommt. Einer Fortsetzung haben Sie bereits widersprochen, so dass Sie nach Ablauf der kündigungsfrsit Räumungsklage erheben können, ohne dass Sie nochmals auf den Widerspruch eingehen müssen.

Gleichwohl sollten Sie nach Ihrer Prüfung - zu der ich Ihnen viel Glück wünsche - schriftlich auf den verspäteten Widerspruch reagieren und mit dem Hinweis auf eine Räumungsklage auf Einhaltung der Räumung bestehen. Dieses erst nach dem 14.02 zu machen, ist vollkommen ausreichend.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Bewertung des Fragestellers 07.02.2009 | 15:46


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