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ZVG Ablösung des bestrangigen Gläubigers - Löschung Grunddienstbarkeiten

| 14.11.2011 18:41 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.


Sehr geehrte Damen und Herren,
das Nachbarhaus- u. Grundstück wird versteigert.
Wir haben im 1. Rang Recht II 1+2 verschiedene Grunddienstbarkeiten (Wegerecht, Zugangsrecht, Leitungsrecht etc.) und ein Vorkaufsrecht eingetragen.
Dreimal wurde uns von Anwälten bestätigt, dass wir die Rechte nicht verlieren könnten. Das heißt wir haben beim Kauf, nach der ersten Ankündigung und nachdem uns das Amtsgericht die Löschung der Rechte mitgeteilt hat, Beratungen bezahlt.
Kein Anwalt hat uns bisher darauf hingewiesen, dass es dazu kommt, weil der betreibende Gläubiger die Stadt ist und das Amtsgericht in Bezug auf § 10 Abs. 3 bezieht.
So hat uns das nun auch unser Notar bestätigt, der damals den Kaufvertrag protokolliert hat. Er hat auch mitgeteilt, dass es keine bessere Absicherung gab und gibt.
Wir haben nun nach § 59 einen Antrag auf abweichende Versteigerungsbedingungen gestellt und den Erhalt unserer Rechte benannt.
Die Stadt hat dem zugestimmt.
Kann nun dennoch noch etwas etwa durch eine Ablösung des bestrangigen Gläubigers "verrutschen"?
Was wäre, wenn wir die Stadt bezahlen? Haben wir eine Chance von dem Geld etwas zurückzubekommen? Es würde uns zwar "finanziell" belasten, wir möchten aber auf der sicheren Seite sein.
Wir bieten für die Frage nicht viel, da wir eigentlich unser Budget in diesem Fall bereits überschritten haben. Vielleicht gibt es doch eine/n Spezialist/en/in im ZVG für den/die die Frage einfach zu beantworten ist. Danke!

Sehr geehrte/r Fragensteller/in.

In Ihrem Fall stellt sich die Rechtslage wie folgt dar:

Grundsätzlich ist das dingliche Vorkaufsrecht in der Vollstreckungsversteigerung ausgeschlossen, § 1098 Abs. 1 S. 1 i.V.m. § 512 BGB. Auch bei Zwangsversteigerung auf Konkursverwalterantrag, § 172 bis 174 ZVG, kann es nicht ausgeübt werden. Nur für den Grundstücksverkauf durch den Konkursverwalter "aus freier Hand" ist nach § 1098 I 2 BGB – insoweit einschränkend zu § 512 BGB – die Ausübung des Vorkaufsrechts gegeben.

Insgesamt können Sie sowohl das dingliche Vorkaufsrecht, wie das schuldrechtliche Vorkaufsrecht auch, ausüben. Voraussetzung ist, dass das Vorkaufsrecht bei Aufstellung des geringsten Gebots bei Versteigerung gewahrt bleibt, was infolge § 182 ZVG die Regel ist.


Auch für diesen Fall regelt das Versteigerungsverfahrensrecht die Ausübung und deren Auswirkungen für den Fall der Durchführung der Zwangsversteigerung nicht. Die Ausübung des Vorkaufsrechts hat deshalb wie immer grundsätzlich außerhalb des Zwangsversteigerungsverfahrens zu erfolgen. Das Vollstreckungsgericht ist damit nicht befasst, da das Vorkaufsrecht und seine Ausübung das Zwangsversteigerungsverfahren an sich nicht. Immer ist dem Meistbietenden ungeachtet des Vorkaufsrechts der Zuschlag zu erteilen, § 81 Abs. 1 ZVG. Diesem gegenüber hat jedoch das im geringsten Gebot berücksichtigte Vorkaufsrecht, das bestehen bleibt gemäß § 52 ZVG, die Wirkung einer Vormerkung zur Sicherung des durch die Ausübung des Rechts entstehenden Anspruchs auf Übertragung des Eigentums, § 1098 Abs. 2 BGB.

Da dieser dingliche Schutz wirkt für Eigentumsübertragung schon mit der Entstehung und nicht erst mit der Ausübung des Vorkaufsrechts. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts erweist sich Erteilung des Zuschlags daher als vormerkungswidrige Verfügung. Der Eigentumserwerb des Erstehers mit Erteilung des Zuschlags ist somit nach § 883 Abs. 2 BGB gegenüber Ihnen relativ unwirksam. Sie können vom Ersteher Zustimmung zu der vom Vorkaufsverpflichteten geschuldeten Auflassung verlangen, da Sie Ihr Vorkaufsrecht in das geringste Gebot haben aufnehmen lassen.

Ich Ihrem Fall ist in Bezug auf die Ablösungsmöglichkeit zu berücksichtigen, dass wenn ein Grundstück mit einer Grundschuld belastet ist, die zur Sicherung einer persönlichen Schuld des Grundstückseigentümers bestellt worden ist, und der Eigentümer Zahlungen an den Gläubiger leistet, mit der herrschenden Meinung davon auszugehen ist, dass drei Möglichkeiten gegeben sind. Entweder wird die persönliche Forderung erfüllt wird oder
die Grundschuld soll abgedeckt werden soll oder mit der Zahlung werden beide Ansprüche getilgt werden sollen (Westermann, Sachenrecht 2. Aufl. § 115 II 2 b S 552; Thieme JR 1953, 89 mit weiteren Zitaten).

Vertretbar ist, dass die die Zahlung auf die dingliche Schuld geleistet wird. Der Gläubiger also durch die Ablösung – Zahlung – befriedigt wird, so dass die Zwangsversteigerung nicht mehr stattfindet. Ihr Vorkaufsrecht käme dann nicht mehr in dem Sinne zur Geltung, dass der Vorkaufsfall nicht eintritt und damit weiter bestehen beleibt bis eine Veräußerung durch den Vorkaufsrecht-Verpflichteten erfolgt.

Sie blieben also nach wie vor zur Ausübung Ihres Vorkaufsrechts berechtigt, wenn ein späterer Verkauf erfolgt.

Möglichkeiten auch Ihre Rechte im Übrigen zu Geld zu machen hätten Sie nur im Wege des freihändigen Verkaufs und des Erwerbs durch Sie. Denn dann könnten Sie – da Ihre Rechte bestehen blieben – infolge der Belastung des Grundstücks mir Ihren Rechten selbst argumentieren, dass gegenüber Dritten auch nur ein geringerer Kaufpreis zu erzielen wäre, eben wegen der Belastungen.

Wird die Zwangsvollstreckung aber tatsächlich durchgeführt, so bleiben Ihre Rechte nicht bestehen. Vielmehr erfolgt mit dem Zuschlag originärer Erwerb, oder eben Vereinigung Ihrer Rechte mit Ihrem Eigentum durch Ausübung des Vorkaufsrechts.

Nachfrage vom Fragesteller 15.11.2011 | 05:52

Sehr geehrter Herr Koerentz,
danke für die Antwort, aber leider finde ich keinen Bezug auf unsere Fragen:

Kann nun dennoch noch etwas etwa durch eine Ablösung des bestrangigen Gläubigers "verrutschen"?
z.B. Ablösung durch die Bank, die nachrangiger Gläubiger ist.

Was wäre, wenn wir die Stadt bezahlen?
Bleiben unsere Rechte dann bestehen, da die Stadt befriedigt ist? Gibt es Formen, die zu beachten sind?

Haben wir eine Chance von dem Geld etwas zurückzubekommen? Sind wir bei Ablösung automatisch der bestrangige Bieter?

Bitte beantworten Sie diese Fragen.
Mit freundlichen Grüßen



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.11.2011 | 11:35

Zu Ihrer Frage 1:

Die Ablösung ist ein wichtiges Mittel für nachrangige Gläubiger und Berechtigte, um den Verlust ihrer Rechte (Erlöschen durch Zuschlag, Ausfall in der Verteilung) zu verhindern und die Machtposition des bestrangigen Gläubigers zu erwerben, es können sich also –im Sinne Ihrer Frage- durchaus Verschiebungen in Bezug auf die Buchposition der jeweils Berechtigten ergeben.

2 Varianten sind möglich:

Zunächst die in § 268 Abs. 1 BGB sich ergebende Möglichkeit der Ablösung nach BGB.

Darin ist bestimmt, dass wenn der Gläubiger die Zwangsvollstreckung in einen dem Schuldner gehörenden Gegenstand betreibt, jeder der Gefahr läuft, durch die Zwangsvollstreckung ein Recht an dem Gegenstand zu verlieren die Möglichkeit bekommt, den Gläubiger zu befriedigen. Löst z.B. in Ihrem Fall die Bank durch Barzahlung oder durch Scheck, der von der Landeszentralbank bestätigt ist, ab, so hat dies die Folge, dass die Forderung nebst Rechtsposition auf die Bank über geht. Diese bekäme sodann die Verfahrensherrschaft, könnte also das Verfahren weiter betreiben, indem sie den Vollstreckungstitel umschreiben lässt, oder sie könnte den Zwangsversteigerungsantrag zurücknehmen bzw. die Einstellung des Verfahrens bewilligen. Dann würde sich praktisch für Sie nichts ändern.

Erfolgt die Ablösung gemäß § 75 ZVG, so kann die ablösende Bank im Versteigerungstermin bis zum Zuschlag an das Gericht zahlen, mit der Folge, dass das Verfahren des abgelösten Gläubigers von Amts wegen eingestellt wird. Sind mehrere Gläubiger vorhanden, so ist der Zeitpunkt der Ablösung von entscheidender Bedeutung. Erfolgt diese in der Bietstunde, so berechnet das Gericht das geringste Gebot erneut und eröffnet eine weitere Bietzeit. Erfolgt die Ablösung erst nach der Bietzeit, kommt eine Eröffnung einer erneuten Bietzeit nicht in Betracht. Der Zuschlag wird dann versagt.

Insgesamt verändert sich für Sie durch die Ablösung die Situation also praktisch nicht. Es bleibt vielmehr dabei, dass entweder die Versteigerung durchgeführt wird, oder aber das Verfahren nicht mehr fortgesetzt wird. Allerdings erhält der / die Ablösende die Buchposition auf die gezahlt wurde und tritt in diese ein. Dann hätten Sie nach wie vor das Vorkaufsrecht für den Veräußerungsfall, bzw. für den Fall der Fortsetzung des Verfahrens die Möglichkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts.


Zu Ihrer Frage 2:

Auch Sie haben die Möglichkeit der Ablösung, unabhängig davon, dass in Ihrem Fall die das Verfahren betreibende Gläubigerin die Stadt ist. Die Ablösung - von Ihnen mit Zahlung an die Stadt beschrieben - birgt hier allerdings das Risiko, dass Sie voraussichtlich nicht nur die ins Grundbuch eingetragene Belastung, sondern alle Lasten zu tragen haben, die während der Verfahrensdauer angefallen sind. Diese können also noch weitaus höher sein, als die tatsächlich im Grundbuch eingetragenen Zahlungsrückstände. Die Stadt würde sich ja voraussichtlich nur dann nur auf eine Freigabe einlassen, wenn sämtliche öffentlich-rechtlichen Ansprüche befriedigt sind. Wahrscheinlich ist es deshalb sinnvoller, das Verfahren seien Fortgang nehmen zu lassen und sodann Ihr Vorkaufsrecht auszuüben.
Die Vorkaufsrechts-Ausübung setzt grundsätzlich gemäß § 504 BGB den Abschluss eines Kaufvertrages zwischen dem Verpflichteten und einem Dritten voraus. Im vorliegenden Fall wird das streitige Grundstück nicht nach M aßgabe der §§ 433 ff. BGB verkauft, sondern, wenn das Verfahren tatsächlich weiter betrieben wird, auf Grund von § 180 ZVG versteigert und dem jeweiligen Ersteigerer zugeschlagen.

Unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht eine derartige Veräußerung einem freihändigen Verkauf gleich (BGHZ 13, 133, 136 = NJW 54, 1035). Der jeweilige Ersteigerer wäre also mit Bezug auf das Vorkaufsrecht so zu behandeln sei, als ob er das Grundstück von den bisherigen Eigentümern gekauft hätte.

Dementsprechend müsste der Ersteigerer gemäß §§ 1098 Abs. 2, 883 Abs. 2, 888 Abs. 1 BGB einer Übertragung des mit dem Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks an Sie zustimmen, wenn Sie Ihre Ausübung des Vorkaufsrechts – die nicht der notariellen Form bedarf – erklären.


Zu Ihrer Frage 3:

Für den Fall Ihrer Ablösung habe Sie die oben - schon zu Frage 1 in Bezug auf die Bank- dargestellten Möglichkeiten, d.h. Sie können entweder die Einstellung des Verfahrens beantragen, oder dieses nach Titelumschreibung durch Sie. Durch Ihre Ablösung treten Sie gemäß §§ 1150, 268, 401 BGB im Wege der sog. cessio legis in die Rechtsposition der Gemeinde aus § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG ein.

Kommt es in diesem Sinne – durch Sie – „nur" zu einer Ablösung der bestrangigen Rechte, so haben Sie ebenfalls die Möglichkeit einen Einstellungsantrag zu stellen, bzw. nach dem Versteigerungstermin aber vor Verkündung des Zuschlagbeschlusses Ihre Rechte anzumelden und zu erklären, dass gemäß § 33 ZVG der Zuschlage zu versagen ist.

Von Ihrem Geld können Sie voraussichtlich nur dann etwas zurückbekommen, wenn sich entweder später herausstellt, dass die öffentlich-rechtlichen Forderungen nicht, bzw. nicht in der vollen Höhe bestanden. Alternativ hätten Sie – so wie Sie den Fall schildern – als „bestrangiger Gläubiger" dann die Möglichkeit Ihrerseits die Versteigerung des Verfahrens zu betreiben und durch diese zumindest einen Teil Ihrer Kosten wieder zurück zu bekommen.


Liebe/r Fragensteller/in, bitte haben Sie Verständnis dafür, dass auf Grund der vielschichtigen verfahrensrechtlichen und tatsächlichen Möglichkeiten eine Prognoseentscheidung in Bezug auf das voraussichtlich beste Vorgehen in Ihrem Fall nicht abschließend getroffen werden kann. Auch würden die Ausführungen dazu den hier zur Verfügung stehenden Rahmen sprengen. Meine Stellungnahme kann daher nur einen kurzen Überblick zu dem von Ihnen mitgeteilten Sachverhalt unter Berücksichtigung Ihrer Fragen sein. Ich hoffe deshalb Ihnen weiter geholfen zu haben. Sollten Sie eine weitergehende – bzw. eine umfassende Beratung wünschen, setzten Sie sich gerne mit mir unter den angegebenen Kontaktdaten in Verbindung.


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