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ZV Zuschlag mit bestehenbleibender Grundschuld

| 03.06.2012 08:26 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Im ZV-Verfahren erhält der Meistbietende den Zuschlag auf sein Bargebot. Bank B hat das Verfahren betrieben.

Es bleit jedoch eine Buchgrundschuld für Bank A bestehen (93k EUR + 15% Jahreszins).

Was bedeutet diese Buchgrundschuld für den Ersteigerer genau? Sprich, was muss er an Bank A zahlen um deren Ansprüche zu befriedigen?

Nach welchem Prozedere wird hier i.d.R verfahren -
sprich wer muss mit wem Kontakt aufneheen, damit die Forderung der Bank A beglichen werden kann?
Gibt es gesetzliche Vorschriften zum Prozedere?

Ab welchem Zeitpunkt greifen die 15% Zins für den Ersteigerer? Hat der Ersteigerer noch irgend etwas mit den Schulden/Verbindlichkeiten des Altschuldners der Bank A zu tun - sprich, dass sich aus der Grundschuldübernahme zusätzliche finanzielle Risiken für den Ersteigerer ableiten lassen?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Im Rang vorgehende Rechte (vor dem Rang der zu betreibenden Sicherheit) bleiben bestehen oder müssen abgelöst werden.

Ich vermute, Sie haben vorab nicht mit dem Grundschuldinhaber Bank A verhandelt. Damit bleibt die Grundschuld bestehen. Ihr Grundstück haftet für diese Grundschuld notfalls im Wege der Zwangsversteigerung.

"Was bedeutet diese Buchgrundschuld für den Ersteigerer genau?"

Sein Grundstück haftet für die Schulden eines Dritten.

"Sprich, was muss er an Bank A zahlen um deren Ansprüche zu befriedigen?"

Den geforderten Betrag der Bank, dieser kann niedriger ausfallen, als die Grundschuld nominell aufzeigt. Da die Bank den getilgten Teil der Forderungen nicht zweimal verlangen kann.
Als Eigentümer zahlen Sie auf die Grundschuld. Diese wird sodann zur Eigentümergrundschuld.

"Nach welchem Prozedere wird hier i.d.R verfahren -
sprich wer muss mit wem Kontakt aufneheen, damit die Forderung der Bank A beglichen werden kann?"

Üblicherweise tritt der Eigentümer mit der Bank in Kontakt.

"Gibt es gesetzliche Vorschriften zum Prozedere?"

Ja, die zur Zahlung auf Grundschulden und Forderungen, was die rechtlichen Grundlagen hinsichtlich der Rechte angeht.

Bezüglich des Vorgehens zur Zahlung, bedarf es der üblichen Verhandlungen zwischen Schuldner (Sie, als Eigentümer) und dem Gläubiger (Bank A) der Grundschuld.

"Ab welchem Zeitpunkt greifen die 15% Zins für den Ersteigerer?"

Grundsätzlich nicht, es sei denn die Bank stellt die Grundschuld fällig.

"Hat der Ersteigerer noch irgend etwas mit den Schulden/Verbindlichkeiten des Altschuldners der Bank A zu tun - sprich, dass sich aus der Grundschuldübernahme zusätzliche finanzielle Risiken für den Ersteigerer ableiten lassen?"

Natürlich, denn der Eigentümer haftet mit seinem Grundstück in Höhe der Grundschuld für die Altschulden. Das Risiko war Ihnen hoffentlich bei Versteigerungsbeginn bekannt.

Jedoch beschränkt sich die Haftung auf die Grundschuld und nicht auf die Forderungen, dies ist strikt zu trennen. Denn möglicherweise hat die Bank mehr Forderungen gegen den Schuldner, als die Grundschuld besichert.

Hinweis:

Sie sollten somit bei der Gläubigerbank anrufen und sich (schriftlich) den noch valutierenden Teil der Grundschuld bestätigen lassen. Anschließend können Sie über eine Zahlungsweise mit der Bank verhandeln.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine ausreichende Handhabe für Ihr weiteres Vorgehen liefern.

Ich würde mich freuen, soweit Sie dies zum Anlass nehmen, bei einem möglicherweise gegebenen Vertretungsbedarf mich zu beauftragen. Die örtliche Entfernung spielt insofern keine Rolle.

--------------
Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

Rückfrage vom Fragesteller 03.06.2012 | 11:11

Wenn ich recht verstehe, kann Bank A erst dann Zinsforderungen auf die Grundschuld beim Ersteigerer geltend machen, wenn sie die Grundschuld fällig stellt. Dies wären dann 15%/Jahr ab Fälligstellungszeitpunkt.

Die Forderung der Bank A aus der Grundschuld heraus ist in jedem Fall auf den benannten Grundschuldbetrag begrenzt. Zins und Zinseszinsforderungen aus der Vergangenheit die den zu valutierenden Teil der Grundschuld über 93K EUR erhöhen würden, können dem Ersteigerer von Bank A nicht in Rechnung gestellt werden.

D.h. der Ersteigerer kann von einer maximalen Zahlung an Bank A von 93K EUR ausgehen und dies für seine Finanzierung mit seiner Hausbank zugrundelegen.

Bitte um kurze Antwort zu den hier getroffenen Aussagen und Bestätigung, dass diese so korrekt sind.
Vielen Dank.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 03.06.2012 | 20:19

Sehr geehrter Fragesteller,

"Wenn ich recht verstehe, kann Bank A erst dann Zinsforderungen auf die Grundschuld beim Ersteigerer geltend machen, wenn sie die Grundschuld fällig stellt. Dies wären dann 15%/Jahr ab Fälligstellungszeitpunkt."

Ihre Nachfrage veranlasst mich zu einer Präzisierung meiner obigen Aussage in einem bestimmten Punkt.

""Ab welchem Zeitpunkt greifen die 15% Zins für den Ersteigerer?"
Grundsätzlich nicht, es sei denn die Bank stellt die Grundschuld fällig."

Die Antwort passt nicht zur Frage, Zins und Kapital sind zu trennen.

Die nachfolgenden Aussagen sind nicht für Sie relavant, jedoch wegen der Veröffentlichung der Antwort zu ergänzen.

Sie fragten nach den Zinsen der Grundschuld.
Die Zinsen der Grundschuld können einer separaten Fälligkeitsvereinbarung unterliegen.

Warum? Die Zinsen der Grundschuld und das Kapital der Grundschuld können in Ihrer Fälligkeit aufgrund Vereinbarung auseinanderfallen, da sie rechtlich abstrakt sind.

Richtig ist, ohne Vereinbarung sind die Zinsen sofort, also mit Eintragung, fällig.

Das Kapital der Grundschuld ist nach § 1193 BGB mit Ablauf der Kündigungsfrist von 6 Monaten fällig. Bei Geldforderungen, lässt sich dies nicht zum Nachteil des Schuldners anders vereinbaren.

Aufgrund der der regelmäßigen Verjährung unterliegenden Zinsansprüche aus der Grundschuld und der von der Rechtsprechung und der Sicherungsabrede festgelegten Verwertungssperre der Grundschuld bis zur Fälligkeit der gesicherten Forderung, verbleibt ein Zinsrisiko von 3+1 Jahren bei Fälligkeit der Zinsen des alten Jahres im Neuen Jahr.

Jetzt wieder zu Ihrem Fall.

Da die Gläubigerbank die Grundschuldzinsen nicht angemeldet hat, sind diese Zinsen von Ihnen wegen § 56 Abs. 2 ZVG nicht zu tragen. Dies wurde wieder bestätigt in BGH, Urt. v. 16. 12. 2011 − V ZR 52/11 (OLG Frankfurt a. M.)in NJW 2012, 686 .

Der genannte Paragraf bestimmt, dass Sie nur die Lasten (Grundschuldzinsen) ab Zuschlag zu tragen haben.

Im Ergebnis hätten Sie ab Zuschlag bis zur Ablöse die Grundschuldzinsen zu tragen.

Jedoch hat auch hier der BGH bestimmt, dass die Gläubigerbank auf diese Zinsen verzichten kann, wenn und soweit der Schuldner durch die Ablöse von seiner persönlichen Haftung befreit wird.
So BGH, Urt. v. 4. 2. 2011 − V ZR 132/10 (OLG München)NJW 2011, 1500 .


"Die Forderung der Bank A aus der Grundschuld heraus ist in jedem Fall auf den benannten Grundschuldbetrag begrenzt. Zins und Zinseszinsforderungen aus der Vergangenheit die den zu valutierenden Teil der Grundschuld über 93K EUR erhöhen würden, können dem Ersteigerer von Bank A nicht in Rechnung gestellt werden.
D.h. der Ersteigerer kann von einer maximalen Zahlung an Bank A von 93K EUR ausgehen und dies für seine Finanzierung mit seiner Hausbank zugrundelegen."

Nein, Sie müssten den Kapitalbetrag und die Zinsen der Grundschuld von Zuschlag bis Ablöse finanzieren.

Nach obigen Ausführungen ist zu sagen, dass bei Auseinanderfallen der Fälligkeitszeitpunkte von Kapital und Zinsen, die Zinsen vom 1.1.2008 bis heute 61.707,79€ betragen. Sie müssten jedoch nur die Zinsen ab Zuschlag und bis Ablöse einkalkulieren. (zinsrechner.pentos.com)

Es verbleibt weiter bei meinem Hinweis, dass die Bank letztlich nur die nicht schon bisher getilgten Forderungen zum Ausgleich verlangen kann.

Damit ist Ihr Maximalrisiko jenes, dass mehr Forderungen, als Sicherheiten bestehen, sodass Sie mit 93.000€ plus Zins ab Zuschlag bis Ablöse kalkulieren müssen. (Jeder Tag zählt dementsprechend.)

Im "Normalfall" hat der Schuldner einen Teil seiner Forderungen getilgt, sodass die Grundschuld mit/ohne Zinsen die ausstehenden Forderungen der Gläubigerbank übersteigt.

Leider war aufgrund meiner Unachtsamkeit keine kurze Aussage möglich. Jedoch haben Sie Anspruch auf eine insgesamt korrekte Antwort.

Mit freundlichen Grüßen

Heiko Tautorus

Bewertung des Fragestellers 03.06.2012 | 19:57

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