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Wozu bezahle ich Pacht wenn ich Großteil an Kosten ohnehin trage?

| 17.08.2011 07:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Bei der Erarbeitung eines Pachtvertrages für eine Pension soll festgelegt werden, dass neben der Pachtzahlung und der vollständigen Übernahme aller laufenden Kosten (Grundsteuer, Gebäudevers. usw.), die Kosten für Instandhaltungsarbeiten (Ventile, Malerarbeiten usw.) vom Pächter übernommen werden. Investitionskosten für Dach, Heizung, Hausisolierungen und dgl. sollen zu 75 % beim Verpächter und zu 25 % beim Pächter liegen. Mir als Pächter erscheint das alles zu viel. Wozu bezahle ich dann eine Pacht wenn ich einen Großteil an Kosten ohnehin trage und in nicht unerheblichem Maß auch noch an weiteren beteiligt bin? Ist dies üblich und gibt es dazu nicht einheitliche Regelungen an die man sich zumindest orientieren kann?

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

Die laufenden Kosten des Pachtgrundstücks wie Grundsteuer etc. können zunächst einmal vertraglich ohne Weiteres auf den Pächter umgelegt werden. Anders hingegen verhält es sich bei den aufgezeigten weiteren Instandhaltungskosten. Gesetzlich obliegt insoweit die Instandsetzungspflicht und damit auch die Tragung der damit verbundenen Kosten zwar erst einmal dem Verpächter. Von dieser gesetzlichen Regelung kann jedoch vertraglich abgewichen werden. Das bedeutet, dass zumindest in eingeschränktem Maße auch dem Pächter Instandhaltungspflichten vertraglich übergebürdet werden können, dies ist auch im allgemeinen so üblich. Bei den entsprechenden vertraglichen Regelungen ist jedoch hinsichtlich deren Wirksamkeit zu unterscheiden:

Handelt es sich um eine Individualvereinbarung, also eine individuell ausgehandelte, nicht vorformulierte Vereinbarung, dann können über eine solche dem Pächter grundsätzlich auch wie in Ihrem Fall weitergehende Instandhaltungspflichten auferlegt werden. In diesem Fall wäre die Überwälzung wirksam und der Pächter müsste für die Instandhaltung und die damit verbundenen Kosten dergestalt aufkommen, wie dies vertraglich dem Umfang nach geregelt wurde. In den meisten Fällen erfolgt eine solche individualvertragliche Übertragung der Instandhaltungskosten auf den Pächter auch durch eine Kompensation des Pachtzinses, dieser wird also entsprechend niedriger kalkuliert.

Handelt es sich hingegen um eine Formularklausel, also bei Verwendung eines vorgedruckten Vertragsformulars oder mehrfacher Verwendung desselbigen durch den Verpächter, können nicht sämtliche Verpächterpflichten bezüglich der Instandhaltung auf den Pächter abgewälzt werden. Dies würde gegen § 307 BGB verstoßen. Zulässig wäre es dabei wie in Ihrem Fall zwar, die Instandhaltungspflicht im Inneren der Pachträume anteilig auf den Pächter zu übertragen (Malerarbeiten etc.). Nicht zulässig ist es hingegen, dem Pächter formularmäßig die Reparatur oder die Erneuerung wesentlicher bauseitiger Einrichtungen oder damit verbundener Kosten aufzuerlegen wie eben auch bei Ihnen Arbeiten an Dach, Heizung oder Hausisolierungen. Denn insoweit gilt der Grundsatz, dass es in Formularvereinbarungen unwirksam ist, dem Pächter ein Übermaß an Reparaturen aufzuerlegen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Ansonsten wünsche ich noch einen schönen Tag und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Joschko
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 17.08.2011 | 09:20

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