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Wohung

31.10.2011 20:09 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


wir sind ein älteres Ehepaar und wohnen in einer
Mietwohnung.Die Vermieterin ist jetzt verstorben
und die Erben wollen die Wohnung an uns verkaufen.Mein Sohn will ggfs. die Wohnung erwerben und an uns vermieten.Was müssen wir rechtlich beachten,damit uns nicht gekündigt werden kann
und das Finanzamt die Vermietung anerkennt.
Grüße

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage kann ich Ihnen anhand Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Zunächst einmal weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in der Regel nicht ersetzen kann.

Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise eine andere rechtliche Beurteilung zur Folge haben. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach -umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Zuallererst würde Ihr Sohn durch den Kauf der Wohnung an die Stelle des bisherigen Vermieters treten.

Ihr jetziger Mietvertrag würde also bestehen bleiben. Dies ergibt sich aus § 566 Abs. 1 BGB (Kauf bricht nicht Miete).

Allerdings könnte Ihr Sohn den Mietvertrag dann grundsätzlich unter den gesetzlichen Voraussetzungen (z.B. Eigenbedarf) kündigen.

Hierbei ist allerdings anzumerken, dass diese Voraussetzungen durch den Gesetzgeber und die Rechtsprechung sehr streng und Mieterfreundliche ausgestaltet wurden, so dass im Normalfall eine Kündigung eines Mietvertrages von Vermieterseite aus, außer in den Fällen des Zahlungsverzuges des Mieters, schwierig durchzusetzen wäre.

Einen absoluten Kündigungsschutz bietet das Mietrecht jedoch nicht.

Um zu verhindern, dass Sie aus der Wohnung raus müssen, wäre es möglich, dass im Grundbuch für Sie ein dingliches Wohnrecht eingetragen wird (§ 1093 BGB).

Dies gilt lebenslang und ist nicht kündbar.

Allerdings funktioniert dies natürlich nur, wenn Ihr Sohn der Eintragung des Wohnrechts zustimmt.

Ein solches Wohnrecht kann auch vertraglich vereinbart werden, ohne im Grundbuch eingetragen werden zu müssen.

Auch dies funktioniert natürlich ebenfalls nur im Einvernehmen mit Ihrem Sohn.

Wie Sie sehen, können Sie einen absoluten Kündigungsschutz also nur erreichen, indem Sie sich mit Ihrem Sohn auf ein lebenslanges Wohnrecht einigen.

Bezüglich der steuerrechtlichen Frage verhält es sich so, dass die Kaltmiete zzgl. Nebenkosten, die Ihr Sohn mit Ihnen vereinbart mindestens 56 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen muss, damit das Finanzamt die Vermietung steuerlich anerkennt (BFH-Urteil vom 22.7.2003, IX R 59/02).

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meiner Antwort einen Einblick in die Rechtslage verschaffen konnte und verbleibe

Nachfrage vom Fragesteller 01.11.2011 | 16:15

sehr geeehrter Herr Bade,
hier noch eine Verständnisfrage:

Mein Sohn würde die Wohnung fremdfinanzieren.
Angenommen,die Bank verlangt einen 2. Kreditnehmer oder Bürgen (was ich übernehmen würde),dann könnte es sein,daß ich als Miteigentümer eingetragen werde.Ginge nicht in diesem Fall 50% der Steuervorteile verloren oder haben Sie einen anderen Vorschlag ?
Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.11.2011 | 17:20

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage kann ich Ihnen wie folgt beantworten:

Wenn Sie als Miteigentümer eingetragen werden würden (dies geschähe allerdings nur, wenn Sie auch als Käufer auftreten), dann gingen tatsächlich 50 % der Steuervorteile verloren.

Sofern Sie nur eine Bürgschaft für den Kredit übernehmen, würden Sie auch nicht im Grundbuch eingetragen werden und auch nicht Eigentümer der Wohnung werden.

In der Regel genügt einer Bank aber auch die Sicherung des Kredits durch die Immobilie selbst (Hypothek oder Grundschuld), so dass ein zweiter Kreditnehmer oder Bürde gar nicht erforderlich sein dürfte.

Für eine Bürgschaft müssten Sie in der Regel auch nachweisen, dass Sie in der Lage sind, den Kredit im Falle des Ausfalls Ihres Sohnes zu bedienen.

Mir freundlichen Grüßen

Bade
Rechtsanwalt

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