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Wohnwert

31.07.2008 20:33 |
Preis: ***,00 € |

Familienrecht


Ich habe gemeinsam mit meinem Partner je zur ideellen Hälfte Eigentum an einem Reihenhaus. An Schuldendienst bringen wir die folgenden Beträge auf:
1. Darlehen Grundschuld 83.851,87 EUR; Zinsen 6,25 %, Tilgung 1 % = monatliche Zahlung 506,60 EUR
2. Darlehen Grundschuld 25.564,59 EUR; Zinsen 1,24 %, Tilgung 6,08 % (Förderdarlehen der Investitionsbank zur schnellen Entschuldung) = monatlich 311,89 EUR.
Beide Darlehen laufen seit 2000

Darüber hinaus werden die üblichen Abgaben gezahlt (Grundsteuer B pp.). Außergewöhnliche Investitionen für das Haus sind in der Vergangenheit nicht angefallen.

Bei einer Vermietung des Reihenhauses wäre eine Kaltmiete von 600,00 EUR erzielbar (Angaben zu drei vermieteten Objekten gleicher Bauweise in der unmittelbaren Nachbarschaft).

Hier nun meine Frage:
Im Rahmen einer Überprüfung des Unterhalts für meine beiden Kinder (Schüler 17 bei der Mutter wohnend, Schüler 20 mit eigener Wohnung) hat der gegnerische Anwalt nach Wohneigentum gefragt.

Da der Schuldendienst einen hohen Anteil für Tilgungsleistungen aufweist (Förderdarlehen I-Bank), habe ich die Befürchtung, dass mir in einem Unterhaltsprozess ein Wohnwert angerechnet wird. Aus den einschlägigen OlG-Leitlinien werde ich nicht so ganz schlau.

Ich bitte um eine Auskunft, ob und in welcher Höhe ich bei einem Unterhaltsprozess mit einer Wohnwertanrechnung rechnen muss.

P.S. Wir haben einen Nießbrauchvertrag geschlossen und dem jeweils anderen ein unentgeltliches Nießbrauchrecht an dessen Hälfte eingeräumt. Das Recht ist im Grundbuch eingetragen.






Sehr geehrter Fragesteller,

Aufgrund Ihrer Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Grundsätzlich gilt:

Mietfreies wohnen stellt eine Vermögensnutzung dar, § 100 BGB, und ist bei der Ermittlung des unterhaltsrechtlich relevanten Einkommens erhöhend zu berücksichtigen, dies allerdings nur insoweit, als die ersparte Miete über den mit dem Grundeigentum verbundenen Kosten liegt.

Der Wohnwert ist, was für Ihren Wohnraum ortsüblicherweise an Miete zu entrichten wäre, bei Ihnen also 600,- Euro.

Zu diesen Kosten gehören alle ursächlich mit der Nutzung des Wohnraumes verbundenen Kosten, damit zunächst die Zinsen, die sie für das Darlehen aufwenden, auch die anfallenden Grundsteuern. Die Tilgung bleibt allerdings außen vor, denn der unterhaltspflichtige soll nicht auf Kosten des Berechtigten Vermögen bilden dürfen.

Ich vermute, die Darlehenszahlungen werden halbiert, so dass auf Sie ein Anteil von 1/2 der zu zahlenden Zinsen entfällt. Dieser ist dem Wohnwert von 600,- Euro abzuziehen.

Hinsichtlich der Tilgungsraten gilt, dass diese nur dann mindernd zu berücksichtigen sind, wenn Sie außer der gesetzlichen Altersvorsorge keine andere betreiben. Ist dies so, so können Sie von der Tilgung maximal den Betrag mindernd geltend machen, der 4% Ihres monatlichen Bruttoeinkommens entspricht.

Eine hohe Tilgungsrate geht damit unterhaltsrechtlich zu Ihren Lasten.

Mangels Kenntnis Ihrer Einkommenslage kann hier keine Berechnung durchgeführt werden. Ich gehe aber in Anbetracht des Wohnwertes davon aus, dass Ihrem Einkommen ein Wohnwert zugerechnet werden wird.

Möglicherweise erreichen Sie aber trotzdem nicht die nächsthöhere Einkommensgruppe der DT, so dass die Zurechnung keine Auswirkungen hat.

Dass jedem von ihnen ein Nießbrauchsrecht zusteht, ist für die Frage der Behandlung des mietfreien wohnens beim Unterhalt ohne Belang.

Ich hoffe, Ihre Frage beantwortet zu haben, verweise bei Unklarheiten auf die Nachfragefunktion und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Andreas Scholz RA

Nachfrage vom Fragesteller 31.07.2008 | 22:20

Fraglich ist, ob überhaupt ein Wohnvorteil vorliegt. Nach Ziffer 5 der für mich zuständigen OLG-Leitlinien liegt ein Wohnvorteil nur vor, soweit der Wohnwert den berücksichtigungsfähigen Schuldendienst (Zins und Tilgung) und die verbrauchsunabhängigen Kosten, mit denen ein Mieter üblicherweise nicht belastet wird, übersteigt. Beim Verwandten- insbesondere Kindesunterhalt - sind bei der Leistungsfähigkeit Zins- und Tilgungsleistungen für Wohnwertschulden nicht zu berücksichtigen, soweit sie den Wohnkosten entsprechen, die der Pflichtige ohne das Vorhandensein von Wohneigentum aufbringen müsste; dies gilt zumindest für die im notwendigen Selbstbehalt bzw. angemessenen Selbstbehalt enthaltenen Wohnkosten von derzeit 400,00 EUR. Darüber hinaus ist wie bei allen Verbindlichkeiten eine umfassende Interessenabwägung nach dem Zweck der Verbindlichkeit, Zeitpunkt und Art ihrer Entstehung und Kenntnis von Grund und Höhe der Unterhaltsschuld vorzunehmen (BGH FamRZ 2002, 815).
Da in meinem Fall die Belastung aus dem Schuldendienst (Zins und Tilgung) höher ist als der Mietwert, könnte man auch zu dem Ergebnis kommen, dass sich kein anrechenbarer Wohnwert ergibt (Belastung Zinsen und Tilgung 818,48 EUR davon 1/2 = 409,24 EUR; Mietwert 1/2 von 600,00 EUR = 300,00 EUR).

Darüber hinaus muss nach meiner Einschätzung berücksichtigt werden, dass die hohe Tilgungsleistung des I-Bank-Darlehens einzig dem Zweck der schnellen Entschuldung dient.

Ich bitte Sie, Ihre rechtliche Einschätzung noch einmal zu überprüfen und insbesondere zu meinen weiteren Ausführungen Stellung zu nehmen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.08.2008 | 00:30

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie geben einen vergleichsmietwert von 600,- Euro an. Ich verstand Sie so, dass Sie einen eigenen Teil im Hause bewohnen und hierfür diese Miete zu entrichten wäre. Bitte entschuldigen Sie dies.

Das für Sie zuständige OlG ist das OlG Schleswig.
Sie führen dort Nr. 5 der Leitlinien an, wo es heißt," ... der Wohnwert den berücksichtigungsfähigen Schuldendienst und die verbrauchsunabhängigen Kosten, mit denen ein Mieter üblicherweise nicht belastet wird, übersteigt" Der von Ihnen in Klammern gesetzte Zusatz "Zinsen und Tilgung" stammt von Ihnen und ist nicht in Ziffer 5 der von Ihnen angeführten Leitlinien enthalten.

Zu Ihrem Zitat aus der FamRZ:

Im zugrundeliegenden Urteil des BGH, XII ZR 34/00 heißt es:

Seite 13:" So können die zur Finanzierung eines Eigenheimes zu erbringenden Zins- und Tilgungsleistungen insoweit nicht einkommensmindernd berücksichtigt werden, als sie den Wohnkosten entsprechen, die der Pflichtige ohne das Vorhandensein von Wohneigentum aufzubringen hätte."

Bedeutet: Sie zahlen einen Betrag X als Schuldleistung für ein Eigenheim (zur Trennung Zins und Tilgung später). Ist dieser Betrag in vollem Umfang einkommensmindernd? Nein, nur soweit er ohnehin als Miete aufgebracht werden müsste. Alles darüber hinaus zahlen Sie, ohne dass es einkommensmindernd, damit zu Ihren Gunsten, zu berücksichtigen wäre.

Angewandt auf ihren Fall: Sie zahlen einen Betrag X als Schuldleistung für Ihr Eigenheim. Würden Sie zur Miete wohnen zahlten sie den Betrag Y = Wohnwert. Y ist (das ist gefestigte Rechtsprechung) Ihrem Einkommen hinzuzurechnen (= Eikommen + Y). Wenn X höher ist als Y wird Ihr Eikommen (zzgl. Y) aber nur um den Betrag Y gemindert, nicht um Betrag X (Obwohl der Ihnen tatsächlich in der Kasse fehlt). Ist X geringer als Y, dann wird Ihr Einkommen (zzgl. Y) nur um X verringert. Folge: Da Betrag Y = Wohnwert Ihrem Einkommen addiert wird, Betrag X aber geringer ist als Betrag Y, bleibt Ihr Einkommen um einen Restwohnwert Y erhöht (Obwohl Sie dieses Geld tatsächlich nicht pro Monat mehr verdienen), der dann der Unterhaltsberechnung zugrunde gelegt wird.

Ihr Zitat: "Darüber hinaus ist wie bei allen Verbindlichkeiten eine umfassende Interessenabwägung nach dem Zweck der Verbindlichkeit, Zeitpunkt und Art ihrer Entstehung und Kenntnis von Grund und Höhe der Unterhaltsschuld vorzunehmen." betrifft die Frage, welche und in welchem Rahmen Verbindlichkeiten neben Schuldleistungen noch einkommensmindernd zu berücksichtigen sind, was nicht Gegenstand Ihrer Frage war.

Daher ergibt sich aus Ihrem Urteilszitat und meiner Antwort zuächst kein dogmatischer Unterschied.

Zur unterschiedlichen Behandlung von Zins und Tilgung:

Ich beziehe mich hier auf aktuelle Rechtssprechung, BGH FamRZ 2007,880. Nach Scheidung der Ehe ist grundsätzlich die Tilgung nur in dem von mir erwähnten Rahmen zulässig. Hintergrund: Schaffung von Wohnungseigentum ist Vermögensbildung. Unterhaltsberechtigte sollen aber nicht für Vermögensbildung in Ihrem Anspruch beschnitten werden. Anderes gilt nur für den Fall, dass die Tilgung zur Bildung der Altervorsorge gerechnet werden kann. Wann so eine Zurechnung erfolgen kann, ist letztlich Frage richterlicher Überzeugung. Sollten Sie bereits mehrere Vorkehrung zur Sicherung Ihrer Vorsorge getroffen haben, so halte ich die Anrechnung von Tilgung für ausgeschlossen. Liegt einzig die gesetzliche RV vor, so wird Ihnen die Tilgung angerechnet, allerdings im Rahmen der 4% vom Bruttoeinkommen.

Daher fragt sich, in welcher Höhe der Sie betreffende Wohnwert anzusetzen ist:

Die Gerichte legen einen subjektiven Wohnwert zu Grunde: Dies ist der Mietzins, den Sie entrichten müssten, wenn Sie eine Ihren Lebensverhältnissen entsprechende Wohnung anmieten wollten. Ob dies für 300,- Euro möglich wäre, ist Einzelfallfrage. Jedenfalls wären von diesem Wohnwert jedenfalls die Zinsen abzuziehen.

Zu Ihrer Ansicht:"Darüber hinaus muss nach meiner Einschätzung berücksichtigt werden, dass die hohe Tilgungsleistung des I-Bank-Darlehens einzig dem Zweck der schnellen Entschuldung dient.", ließe sich auch sagen, dass die hohe Tilgung der schnellen Bildung von Vermögen dient.

Ich hoffe, Ihre Frage beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Scholz RA

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