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Wohnungszustand bei Auszug

| 08.06.2008 14:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich wohne seit Mai 2004 in einer 30qm Einraumwohnung in einem Mehrfamilienhaus. Der Mietvertrag wurde fristgerecht von mir zum 31.08.2008 gekündigt. Inzwischen liegt die Kündigungsbestätigung des Vermieters vor. In dieser macht der Vermieter einige Vorgaben, wie die Wohnung zu übergeben ist. Neben den üblichen Merkmalen, wie frei von mietereigenen Gegenständen, Dübellöcher geschlossen und insgesamt gesäubert, wird verlangt, dass

- die Wohnung tapetenfrei (bis auf die Decken)
- die Decken deckend weiß gestrichen
- Türzargen, Türblätter, Heizkörper, Versorgungsleitungen sowie Fensterrahmen, Fußleisten und Einbauschränke weiß zu lackieren

sind. Außerdem wird schon einmal angekündigt, dass sofern die Wohnung bei Mietende nicht in dem beschriebenen Sinne übergeben wird, entsprechend der Mietzeit und dem Zeitpunkt der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen, mir der entsprechende Kostenanteil berechnet wird.

Es ist anzumerken, dass seit meinem Einzug 2004 ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat.

Jetzt zu meinem Mietvertrag, der folgendermaßen aufgebaut ist: Es handelt sich um 2 Teile. Der eigentliche Vertrag umfasst 5 Seiten mit den §§ 1 bis 8 und den Unterschriften. Weiterhin gibt es ein Anlageheft in dem sich

- Allgemeine Vertragsbestimmungen für Mietwohnungen
- Haus- und Wohnordnung
- Betriebskosten-Erläuterung
- Fristenplan für Anstriche und Tapezierungen

befindet. In dem ersten Teil wird in §5 geregelt, dass die Anlagen aus Teil2 Vertragsbestandteil sind. Individuelle Vereinbarungen gibt es nicht.

§ 4 des Teil 1 ist wie folgt formuliert:

Der Mieter übernimmt die Durchführung der Schönheitsreparaturen nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen (Nr. 5 Abs. 2 AVB)

§ 8 des Teil 1 ist wie folgt formuliert:

Der Mieter übernimmt die Wohnung in renoviertem Zustand. Bei Auszug hat der Mieter die Räume sach- und fachgerecht auf eigene Kosten renovieren zu lassen, unabhängig von der Fristenregelung gemäß §4.

Nr. 5 Abs. 2 AVB hat den Inhalt, dass der Mieter gemäß des (starren) Fristenplanes unaufgefordert die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat. Demnach hätte ich nunmehr in Küche, Bad und Wohnzimmer zu streichen (4-Jahresfrist). Die anderen Fristen sind noch nicht abgelaufen. Erwähnenswert ist, dass es einen Passus gibt der besagt: "Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung des Fristenplanes zu oder erfordert der Grad der Abnutzung der Wohnung eine Verkürzung der Frist, ist der Vermieter auf Antrag des Mieters verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen, die Fristen des Fristenplans bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturren zu verlängern oder zu verkürzen."

M.E. ist die Wohnung in einem guten Zustand. Würde man nun anstreichen wäre es natürlich optimal, aber wirklich nötig ist es nicht. Allerdings soll ich die Tapeten ja sowieso entfernen. Im Bad gibt es 2 Wasserflecken, die nicht von mir verursacht wurden, die ich jedoch auch nicht gemeldet habe. Ansonsten habe ich einen neuen WC-Deckel besorgt und den Küchenfußboden mit PVC versehen, denn, wie auch im Übergabeprotokoll vermerkt, war der Zustand des Küchenfußbodens nicht in Ordnung. Der Parkettfußboden im Wohnzimmer hat zahlreiche leichte Kratzer und nicht tiefe Druckstellen, die ich entweder bei Wohnungsübergabe nicht gesehen habe (schlechtes Licht!) oder die von meiner Couch und Stühlen herrühren (unwahrscheinlich aber nicht ausgeschlossen!).

Meine Fragen sind:

- Handelt es sich bei meinem Mietvertrag um einen Formularmietvertrag und sind somit die Klauseln Endrenovierung und Schönheitsreparaturen einzeln oder weil in gewisser Weise kombiniert, beide unwirksam, weil sie mich einzeln und / oder zusammenhängend unverhältnismäßig belasten?

- Was muss ich in Bezug auf das Kündigungsbestätigungsschreiben des Vermieters wirklich vor dem Auzug tun um nichts umsonst zu machen, aber rechtlich auf der sicheren Seite zu sein?

- Würden Sie mir empfehlen, sofern ich praktisch eigentlich nichts zu tun hätte, dem Vermieter im Vorfeld schon mitzuteilen, dass ich seinen Aufforderungen nicht nachkommen werde?

- Welches Vorgehen raten Sie mir in meiner Situtation allgemein im Hinblick auf die Wohnungsübergabe und eventuell zu erwartende Streitigkeiten? Meine Kaution möchte ich natürlich zurück und auch keine weiteren Kosten tragen.

Vielen Dank!

Sehr geehrter Ratsuchender,

1.
Bei den von Ihnen als Teil 2 bezeichneten Anlagen zum Mietvertrag, insbesondere die Allgemeinen Vertragsbestimmungen für Mietwohnungen handelt es sich in jedem Fall schon von der Bezeichnung her um vorformulierte und für eine Vielzahl von Verträgen verwendete Bestimmungen, die somit einer verschärften rechtlichen Inhaltskontrolle durch die §§ 305 ff BGB unterliegen. Bezüglich Teil 1 des Mietvertrages ist dies Ihren Angaben nicht zweifelsfrei zu entnehmen, wobei ich auch hier eine mehrfache Verwendung durch den (damaligen) Vermieter für wahrscheinlich halte. Insofern kommt Ihnen aber auch, wenn Sie die Wohnung als Privatperson von einem Unternehmer gemietet haben, die Beweiserleichterungen des § 310 Abs. 3 Nr. 1 und 2 BGB zugute, wonach es nur darauf ankommt, ob Sie auf den Inhalt des Vertrages Einfluss nehmen konnten, oder ob Ihnen dieser vorgegeben wurde. Der (neue) Vermieter müsste dann beweisen, dass die Bedingungen individuell zwischen den Parteien ausgehandelt wurden.

Unabhängig davon erachte ich die Klauseln in Ihrem Vertrag betreffend die Schönheitsreparaturen für unwirksam. Grundsätzlich ist das Renovieren Vermieterpflicht, siehe § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB , wenn die Verpflichtung nicht wirksam auf den Mieter übertragen wurde.
Dabei ist zu beachten, dass die Unwirksamkeit einer vorformulierte Klausel nicht durch eine anderweitig und individuell vereinbarte Klausel, die für sich genommen wirksam ist, „geheilt“ werden kann (vgl. Bundesgerichtshof BGH WuM 1993, 175 ).
Die Regelung in Nr. 5 Abs. 2 AVB dürfte für sich genommen nach der Rechtsprechung noch nicht zu beanstanden sein, da Ihnen trotz des bestehenden Fristenplanes die Möglichkeit gegeben wird, den Fristenplan zu verlängern, wenn es der Zustand der Wohnung erlaubt. Auch die Pflicht zur Renovierung zum Ende des Mietverhältnisses kann wirksam sein, aber nur wenn es ich um eine Individualvereinbarung handelt (BGH NJW 2007, 3776 ). Eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB ergibt sich hier aber aus der Kombination einer turnusmäßigen Renovierungspflicht mit der Endrenovierungspflicht (BGH NJW 2003, 2234 ). Dies gilt auch, wenn nur eine der Bestimmungen formularmäßig vereinbart wurde (BGH WuM 06, 306 ). Eine Verpflichtung zur Abgeltung noch nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen, soweit diese überhaupt im Vertrag (für sich genommen wirksam) vereinbart ist, scheidet damit ebenfalls aus.

2.
Somit müssen Sie die Wohnung nach meiner ersten Einschätzung lediglich besenrein übergeben und im Übrigen haben Sie von Ihnen verursachte Schäden zu beseitigen. Insofern kommt es bezüglich des Parkettbodens darauf an, ob die aus Ihrer Mietzeit herrührenden Kratzer und Druckstellen noch einer gewöhnlichen Abnutzung entsprechen. Die Tapete müssen Sie nicht entfernen, eine entsprechende Verpflichtung wäre in einem vorformulierten Vertrag auch unwirksam (BGH NZM 2006, 622 ). Bezüglich des PVC-Bodens kann der Vermieter dagegen die Herstellung des ursprünglichen Zustands verlangen. Hinsichtlich der Wasserflecken im Bad müsste der Vermieter Ihnen ein Verschulden nachweisen, woran es nach Ihren Angaben fehlt.

3.
Es ist durchaus zu empfehlen, dass Sie dem Vermieter bereits jetzt Bescheid geben, dass Sie aufgrund der Rechtslage nicht renovieren müssen. Dann kann die Angelegenheit möglicherweise bereits im Vorfeld der Übergabe geregelt und die entsprechenden Schritte geplant werden. Je nachdem wie sich der Zustand der Wohnung im Einzelnen darstellt, können Sie gegebenenfalls noch anbieten, etwa wegen einiger kleinerer Schäden, einen geringen Geldbeitrag zu leisten, um eine einvernehmliche Lösung herbeiführen zu können.

4.
Bei der Wohnungsübergabe sollten Sie unbedingt einen Zeugen hinzuziehen. Wichtig ist, dass der Zustand der Wohnung dokumentiert wird. Der Vermieter kann die Kaution dann nur noch wegen versteckter Mängel zurückhalten, in der Regel bis zu maximal sechs Monaten. Sollte der Vermieter mit Forderungen aufrechnen, die ihm nicht zustehen, widersprechen Sie unter Hinweis auf die Rechtslage schriftlich. Notfalls müssten Sie Ihre Kaution einklagen, weswegen es sich empfiehlt, bereits jetzt auf eine einvernehmliche Lösung hinzuarbeiten.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Auskünften weiterhelfen. Für Rückfragen zum Verständnis meiner Ausführungen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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