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Wohnungsverwalter zahlt Mietkaution aus - Betriebskosten bleiben offen

| 14.07.2012 13:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Aljoscha Winkelmann


Guten Tag,

ich besitze eine vermietete Eigentumswohnung in einer nord-ostdeutschen Großstadt. Die Ver­waltung des Sondereigentums erfolgt seit Fertigstellung der Wohnung vor 16 Jahren durch eine Vermögensverwaltungsgesellschaft.

Zu den Aufgaben dieses Verwalters gehören lt. § 2 des Verwaltervertrages insbesondere:

"1. die Vermietung/Verwaltung/Bewirtschaftung und Instandsetzung, Modernisierung der Wohnung;
2. der gesamte wohnungswirtschaftliche Schriftverkehr mit den Mietern, Miteigentümern und Päch­tern einschließlich des Abschlusses und der Kündigung der für die Bewirtschaftung der Wohnung notwendigen Miet- und Pachtverträge;
3. die Einziehung, notfalls die Beitreibung der Miet- und Pachtgelder, die Wahrnehmung und Er­haltung der dem Wohnungseigentümer zustehenden Vermieterrechte, die gesetzliche Geltend­machung aller Ansprüche aus den Miet- und Pachtverhältnissen, erforderlichenfalls die In­anspruchnahme der Hilfe geeigneten Rechtsanwaltes (nach Absprache mit dem Käufer)..."

Nun gibt es einen Dissens zu der Betriebskostennachzahlung 2010. Der damalige Mieter ist am 30.11.2010 ausgezogen; am 15.12.2010 ist ein neuer Mieter eingezogen.

Der frühere Mieter hat nun die Betriebskosten für 2010 nach einigen Bemühungen des Verwalters nur zu einem Bruchteil bezahlt hat. Ohne mich zu informieren, hatte die Verwaltung die Kaution aber schon am 04.01.2011 (vorschnell?) freigegeben. Jetzt stehen Restforderungen offen, die ggf. eingeklagt werden müssten.

Die Verwaltung hat dazu jüngst mitgeteilt (Beträge sind zwecks Anonymisierung gerundet):

"BETREFF: Betriebskostennachzahlung 2010

Sehr geehrte <Wohnungseigentümer>,

[es] besteht eine Restforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2010 für das [frühere] Mietvertragsverhältnis. Das Vertrags­verhältnis bestand vom 15.03.2009 bis 30.11.2010.

Die Kaution wurde ordnungsgemäß am 04.01.2011 an den Mieter freigegeben. Zu Zeitpunkt be­standen keine Mietforderungen und Ansprüche aus der Übergabe gegenüber dem Mieter. Auch konnte keine erhöhte Nachzahlung aus der zukünftigen Betriebskostenab­rechnung 2010 erwartet werden, da die Mietzahlungen in voller Höhe eingegangen und die Betriebskostenabrechnung 2009 lediglich eine Nachzahlung in Höhe von [110] EUR auswies. Zum Zeitpunkt der Kautions­freigabe war die Betriebskostenabrechnung noch nicht erstellt. Auch konnte nicht mit einem der­artigen Mehrverbrauch an Wasser oder Heizung ge­rechnet werden. Gemäß herrschender Recht­sprechung ist die Kaution spätestens 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung an den Mieter frei­zugeben bzw. auszuzahlen. Ein Zurückbehaltungsrecht auf einen Teil der Kaution besteht nur, wenn berechtigte Gründe, auch für eine zukünftige Nachzahlung, bestehen. Diese Gründe be­standen nicht.

Die Betriebskostennachzahlung i.H.v. [800] EUR wurde dem Mieter am 30.09.2011 zuge­stellt und zum 01.11.2011 fällig. Am 05.10.2011 hat der Mieter Einspruch gegen die Abrech­nung ein­gelegt. Nach eingehender Prüfung des Abrechnungsunternehmen [B...] und Zu­sammenstellung aller erforderlichen Unterlagen wurde am 12.01.2012 der Einspruch wirksam abgelehnt und der Mieter nochmals zur Zahlung des Betrages aufgefordert.

Am 26.01.2012 bat der Mieter um eine Ratenzahlung i.H.v. 25,00 EUR / Monat. Da während des gesamten Mietzeitraumes die Mietzahlungen pünktlich und in voller Höhe eingegangen sind, haben wir der Ratenzahlung zugestimmt. Am 07.02.2012 hat der Mieter die 1, bis 4. ordnungs­gemäß bezahlt. Danach wurde die Zahlung eingestellt. Trotz mehrmaliger Auforderung, zuletzt am 09.05.2012, gelang es uns nicht, [den Mieter] von einer Zahlung und somit von einem außer­gerichtlichen Verfahren zu überzeugen.

Zum jetzigen Zeitpunkt besteht eine Restforderung i.H.v. [700] EUR. Da die Ratenzahlung nicht eingehalten wurde, besteht der Anspruch auf sofortige Zahlung der Restforderung.

Wie in unserem Telefonat bereits geschildert, sind wir als Verwalterin vertraglich zur Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens berechtigt und verpflichtet. Wir möchten uns mit Ihnen über das weitere Vorgehen abstimmen. Bitte teilen Sie uns bis zum 25.07.2012 mit, ob wir die Forderung gerichtlich sichern und im Anschluss die Zwangsvollstreckung sollen. Nach Auskunft unseres Rechtsanwaltes würden hierfür geschätzte Kosten in Höhe von 400-500 EUR auf Sie [!!] zukommen.

Wenn wir bis zu diesem Termin nichts von Ihnen hören, gehen wir davon aus, dass wir die­sen Rechtsfall nicht weiter verfolgen sollen. Wir würden dann diesen Betrag als uneinbringli­che For­derung ausbuchen.

Unterschrift"

Fragen bzw. Anmerkungen:

Gehört es nicht zu den Aufgaben des Verwalters, diese Forderungen „gerichtlich sichern" zu lassen und auch für diese Kosten aufzukommen? Besteht meinerseits nicht ein Anspruch an den Ver­walter auf diese Restforderung?

Zum 2. Absatz des Schreibens: M.E. ist die Kaution (von drei Kaltmieten, ca. 1700 €) eben nicht „ordnungsgemäß" an den Mieter zurückgezahlt worden. Zwar bestanden keine Mietforderungen mehr, doch die Betriebskostenabrechnung 2010 hat im Januar naturgemäß noch nicht vorgelegen. Gemäß Urteil des BGH vom 18.01.2006 kann der Vermieter die Kaution in entsprechender Höhe so lange zu­rückhalten, bis auch die Abrechnungsfrist für Betriebskosten abgelaufen ist.

Der Einwand, es hätte keine Anhaltspunkte dafür vorgelegen, die eine Zurückhaltung gerechtfertigt hätten, sind m.E. nicht stichhaltig. Zum einen ist erfahrungsgemäß immer mit Nachzahlungen zu rechnen, zum anderen war der Winter 2009/2010 vor allem im Norden und Osten Deutschlands eisig und außergewöhnlich schneereich, was auch der Aufmerksamkeit der Bearbeiter im warmen Büro nicht entgangen sein dürfte. So hätte es wohl Gründe gegeben, die Kaution erst nach der Betriebskostenabrechnung freizugeben.

Leider ist von mir nicht mehr nachvollziehbar, ob der Mieter wirklich einen so hohen Mehr­verbrauch an Wasser und Heizung hatte, da Unterlagen von 2009 bzw. früher mir nicht mehr vor­liegen. Vergleicht man allerdings den Verbrauch 2010 mit dem Verbrauch des neuen Mieters 2011, so liegt der Warmwasserverbrauch in vergleichbarer Höhe, der Heizverbrauch mit 193 zu 57 „Ein­heiten" allerdings beim früheren Mieter deutlich höher.

Das Argument, man hätte die Kaution spätestens sechs Monate nach Auszug zurückzahlen müssen, stimmt m.E. auch nicht. Der Vermieter kann die Kaution in entsprechender Höhe dann so lange zurückhalten, bis die Abrechnungsfrist für Betriebskosten abgelaufen ist. Das sind wohl zwölf Monate bevor der Mieter die Herausgabe der (Rest-)Kaution verlangen kann.

Zum Zeitpunkt der vorschnellen Rückzahlung (Januar 2010) war ein Interims-Bearbeiter bei der Wohnungsverwaltung zuständig. Die ursprüngliche Bearbeiterin hatte die Firma kurzfristig verlassen, die Stelle konnte "nicht nahtlos" wiederbesetzt werden. Erst nach der Auszahlung der Kaution wurde wieder ein/e feste/r Bearbeiter/in bestellt.

Eigentümlich ist, dass die Verwaltung ja zunächst auch tätig war. Erst jetzt, wo die Restforderung schwer einzutreiben sein dürfte, kommt sie auf die Idee, dass die Kosten für einen Rechtsstreit von dem Wohnungseigentümer zu tragen seien.

Was tun? Ist der Verwaltervertrag tatsächlich so zu sehen, dass diese Kosten von mir zu tragen wären? Oder „kneift" hier der Verwalter? Muss ich das so hinnehmen oder lohnt eine Auseinan­dersetzung mit dem Verwalter? Hat der Verwalter durch die frühzeitige Rückzahlung der Miet­kaution vertragswidrig oder fahrlässig gehandelt und müsste für den Schaden mir gegenüber auf­kommen? Wie wären die Erfolgsaussichten?

Vielen Dank für Ihre Bemühungen im Voraus!

117/12
Sehr geehrte Fragestellerin/sehr geehrter Fragesteller,

Ihre
Frage geschrieben am 14.07.2012 13:46:42
Wohnungsverwalter zahlt Mietkaution aus - Betriebskosten bleiben offen
Rechtsgebiet: Mietrecht, Wohnungseigentum | Einsatz: € 65,00
beantworte ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und nach den mir vorliegenden Informationen wie folgt:

Lt. Verwaltervertrag gehört es zu den Aufgaben des Verwalters (i. Folgenden „V"), diese Forderungen „gerichtlich sichern" zu lassen. Grds. muss dieser aber nicht dafür die Kosten tragen, da er lediglich in Vertretung für Sie handelt. Sie tragen also die Koten, da bei Ihnen die sog. Aktivlegitimation liegt, Sie sind Partei des Mietvertrages und damit Inhaber aller Rechte du Pflichten. V handelt nur als Vertreter für Sie.

Hier wären die Kosten für die nunmehr zu erfolgenden Mahnverfahren/Klageverfahren aber gar nicht entstanden, hätte der V seine Pflichten aus dem Vertrag „Wahrnehmung und Er¬haltung der dem Wohnungseigentümer zustehenden Vermieterrechte" richtig ausgeübt. Es erscheint hier nämlich wirklich so, dass eine Vertragspflichtverletzung dadurch entstanden ist, dass die Kaution (vorschnell?) seitens des V freigegeben wurde und ohne Sie zu informieren.

Sie erwähnen das Urteil (i. Folgenden „Urt.") des BGHv.18.01.2006, Aktenzeichen VIII, an das sich auch das LG Berlin mit Urt. v. 1. März 2011, Az: 65 S 201/10 angeschlossen hat. Zu Recht weisen Sie auch auf den Leitsatz Nr. 2 hin:
„Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist."
Da nach Ihrer Schilderung aufgrund es kalten Winters eine Nachforderung zu erwarten war, hätte der V erkennen müssen.

Weiter heißt es in der Urt-Begrü.:
„Fällig wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution jedoch nicht bereits im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Vielmehr ist dem Vermieter, wie der Senat entschieden hat, nach Beendigung des Mietvertrages eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb deren er sich zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will; erst danach wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution fällig (BGHZ 101, 244, 250). Schon daraus folgt, dass es dem Vermieter jedenfalls bis zum Ablauf der ihm zuzubilligenden Abrechnungsfrist gestattet ist, die Kaution in der Höhe einzubehalten, die zur Sicherung seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis angemessen ist; anderenfalls würde die Mietkaution ihrer Sicherungsfunktion nicht gerecht (vgl. auch BGHZ aaO, 251 zum Fortbestand des Zurückbehaltungsrechts nach Ablauf der Abrechnungsfrist bei Gegenforderungen des Vermieters)."

Zumindest in Höhe einer zu erwartenden Nachforderung hätte somit die Kaution nicht ausgezahlt werden dürfen.

II.
Es ist allerdings zu beachten:
Einen Schadensersatzanspruch gg. den V auf Zahlung der Restforderung, der Anwaltskosten und Gerichtskosten haben Sie natürlich nur dann, wenn der Prozess gegen den M verloren geht (das Urt. also rechtskräftig wird, also nicht mehr mit einem Rechtsmittel dagegen vorgegangen werden kann). Erst dann ist Ihnen ein Schaden entstanden, für den Sie V haftbar machen können. Denn nur dann haben Sie keine Möglichkeit mehr, an die Restforderung zu kommen. Und nur dann müssen Sie für Ihre Rechtsanwaltskosten selber aufkommen. Wenn Sie gewinnen, muss der M alles zahlen.

Sie sollten somit entweder bis zum 25.07.2012 der V das ausdrückliche Mandat erteilen, in Vertretung für Sie die Forderung gerichtlich geltend zu machen (insbes. muss die Verjährung vermieden werden). Alternativ können Sie auch selbst einen Rechtsanwalt beauftragen. Zwar ist die V vertraglich zur Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens berechtigt und verpflichtet. Dies allerdings nur so lange, wie Sie ihr dies nicht untersagen. Gerade weil hier ein Vertrauensverlust eingetreten ist und Sie an der Kompetenz der V zweifeln, wäre dies Ihnen ohnehin auch aus diesem Grund möglich.
Da die Forderung auf Schadensersatz gegen den V erst einiges später als die Forderung gegen M verjährt, sollten Sie jetzt erst einmal die Klage gegen M anstreben. Wie ausgeführt, Besteht ohnehin zurZeit noch kein Anspruch Ihrerseits gegen den Ver¬walter auf die Restforderung, sondern erst dann, wenn ein Schaden eingetreten ist.

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen Überblick verschafft zu haben.

Ich weise abschließend darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt (vor Ort) in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.
Letztlich weise ich darauf hin, dass der Umfang meiner Beratung ebenfalls durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG begrenzt ist.

Mit freundlichen Grüßen

Aljoscha Winkelmann (Rechtsanwalt)

Ergänzung vom Anwalt 16.07.2012 | 16:30

Der Ratschlag, erst einmal die offene Nachzahlungsforderung vom Mieter (M.) einzufordern, erfolgte vor folgendem Hintergrund:
Der Verwalter (V) kann Ihnen sonst einen Verstoß gg. die sog. Schadensminderungspflicht vorwerfen (vgl. § 254 Abs,2 BGB).

Selbst wenn Ihnen also jetzt schon ein Schaden durch das Verhalten des V entstanden sein sollte, könnten Sie diesen zumindest minimieren, wenn Sie die Nachzahlungsforderung einklagen und der M sie Ihnen nach einem gegen ihn ergangen Urteil auch zahlt. Anders sieht es aus, wenn eine Vollstreckung, trotz Urteils gegen ihn nicht möglich ist. Dann wirkt sich das (hier wohl zu bejahende) Fehlverhalten des V im Endeffekt doch aus, auch wenn Sie den Prozess gegen den M gewinnen. Spätestens dann sollten Sie mit Hilfe eines Rechtsanwaltes vor Ort den V in die Haftung nehmen.

Der V wird Sie aber – bevor Sie nicht zumindest eine Vollstreckung gegen M versucht haben - immer zu Recht darauf verweisen, dass Sie Ihrer Schadensminderungspflicht bislang nicht nachgekommen sind. Eine solche Schadensminderungspflichtverletzung bei Unterlassen eines Rechtsbehelfs gegen eine Dritten (hier M) wird von der Rechtsprechung allerdings nur dann bejaht, wenn die Erfolgsaussichten des Rechtsstreites gegen den Dritten nicht zweifelhaft sind (vgl. zuletzt BGH NJW 1994, 1211. Geeignete und zumutbare Rechtsbehelfe müssen also ergriffen werden. Hier spricht nach Ihrer Schilderung aber einiges dafür, dass Sie den Prozess gegen den M gewinnen.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Winkelmann

Bewertung des Fragestellers 16.07.2012 | 09:19

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