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Wohnungsverkauf - vorherige, teilweise Vermietung / Arbeitszimmer

| 28.01.2019 12:41 |
Preis: 70,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung: Veräußerungsgewinn bei betrieblich genutztem Arbeitszimmer

Hallo,

Ich denke darüber nach, meine Wohnung nach 9 Jahren Eigentum zu verkaufen und würde gerne wissen, ob ich Steuern zahlen müsste.

2009-2012 habe ich ein kleines Zimmer in der Wohnung (10% der Fläche, aber jetzt mehr als € 20500 Wert) als Arbeitszimmer genutzt. Ich bin selbstständig / Gewerbetreibender.

Im Jahr 2009 wurden die Kosten unter "Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer (einschl. AfA und Schuldzinsen)" und in den Jahren 2010-2012 unter "Sonstige Aufwendungen für betrieblich genutzte Grundstücke (ohne Schuldzinsen und AfA)" von meinem Steuerberater erklärt.

Wie ich erst im August 2009 in die Wohnung gezogen bin, ist es nicht klar, ob sich die Erklärung von 2009 auf meine alte Wohnung oder die aktuelle Wohnung bezieht.

2013-2014 habe ich das gleiche Zimmer an einen Freund vermietet und dieses Einkommen dem Finanzamt gemeldet.

Seit 2014 wohne ich allein und ausschließlich in der Wohnung.

Wenn ich dieses Jahr (nach insgesamt 9 Jahren Eigentum) verkaufe, muss ich dann wegen der Vermietung oder der Arbeitsnutzung Spekulationssteuer zahlen?

Wenn ja, wie wird die Steuer berechnet und kann ich etwas tun, um sie zu senken?

Vielen Dank.
28.01.2019 | 15:07

Antwort

von


(57)
Tackheide 74a
47804 Krefeld
Tel: 02151 4467408
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen und des Einsatzes für eine Ersteinschätzung verbindlich wie folgt beantworten:

Nach Ihren Angaben haben Sie das Arbeitszimmer so gut wie ausschließlich (mindestens 90%) zu eigenbetrieblichen Zwecken genutzt und die Aufwendungen, also auch die Gebäudeabschreibung (zumindest für 2009) insoweit als Betriebsausgaben geltend gemacht. Da der Wert des Arbeitszimmers nach Ihren Angaben mehr als 20500,00 betrug, konnte das Arbeitszimmer daher nicht gem. § 8 EStDV weiterhin als Privatvermögen behandelt werden.

Es handelte sich solange um Betriebsvermögen, bis der betriebliche Zusammenhang gelöst wurde. Das erfolgt grundsätzlich durch eine Entnahme im Sinne des § 4 EStG. Dafür reicht der Umstand, dass Sie für die Jahre 2010-2012 keine Abschreibungen geltend gemacht haben, nicht aus. Auch die Einstellung der betrieblichen Nutzung, hier "Privatvermietung", führt in der Regel zu keiner Entnahme.

Die Finanzverwaltung wird daher den auf das Arbeitszimmer entfallenden Veräußerungsgewinn
als EInkünfte aus Gewerbebetrieb/selbständiger Arbeit versteuern.

Bei der Frage, ob eine Entnahme vorliegt, handelt es sich um eine Abwägung der Umstände des Einzelfalles. Deshalb kann auch nicht völlig ausgeschlossen werden, dass mit der Vermietung des Arbeitszimmers abweichend von den vorhergehenden Ausführungen doch eine Entnahme angenommen werden kann. I

Im Hinblick hierauf und auf die daraus zu ziehenden Schlussfolgerungen sind noch weitere Recherchen erforderlich, die nicht innerhalb von 2 Stunden abgeschlossen werden konnten. Ich komme daher heute abend oder morgen auf die Angelegenheit zurück.


I

Mit freundlichen Grüßen

Franz Meyer
Rechtsanwalt
Steuerrecht Steuerstrafrecht


Rechtsanwalt Franz Meyer

Nachfrage vom Fragesteller 28.01.2019 | 15:39

Hallo,

Danke für die Antwort.

Eine Korrektur:
Der Wert des Raums zu der Zeit (einschließlich 2009 bis 2012) betrug weniger als 20500. Der Wert liegt nur jetzt über 20500.

Und ein Paar Fragen:
Macht der Prozentsatz der Nutzung (z. B. 90%) einen Unterschied? Kann ich jetzt behaupten, dass ich den Raum für weniger als 90% genutzt habe?
Da die 2009 Erklärung teilweise von einer früheren Wohnung handelte, ist es klar dass die 2009 Abschreibungen für die aktuelle Wohnung gelten? Ich weiß übrigens nicht, warum der Steuerberater die Kosten als Abschreibungen für 2009 und anders für 2010 anlegte. Könnte es als Fehler gesehen werden?

Danke nochmal.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.01.2019 | 01:06

Sehr geehrter Herr Fragesteller,

wenn der anteilige Wert des Arbeitszimmers aktuell mehr als 20.500,00 beträgt, zur Zeit der betrieblichen Nutzung durchgängig aber nicht, brauchte das Arbeitszimmer nicht als Betriebsvermögen behandelt werden, wenn dessen Wert zugleich nicht mehr als 1/5 des Wertes des gesamten Grundstücks betrug, wovon ich ausgehe. Ausgehend davon, dass das Arbeitszimmmer zu mindestens 90% betieblich genutzt wurde, handelte sich grundsätzlich um notwendiges Betriebsvermögen, das aber nach Wahl des Betiebsinhabers nicht als Betriebsvermögen behandelt werden musste. Es bestand ein Wahlrecht.

Die entscheidende Frage ist, ob und wie das Wahlrecht ausgeübt wurde.

Hierzu führen die EInkommensteuerrichtlinien unter 4.2 Absatz 8 S. 7 aus.

"Beträgt der Wert eines eigenbetrieblich genutzten Grundstücksteiles nicht mehr als ein Fünftel des gesamten Grundstückswerts und nicht mehr als 20.500 Euro, besteht ein Wahlrecht, den Grundstücksteil weiterhin als Betriebsvermögen zu behandeln oder zum Teilwert zu entnehmen." Der Richtliniengeber scheint davon auszugehen, dass originär Betriebsvermögen vorliegt, das erst aufgrund der Ausübung des Wahlrechts nicht als Betriebsvermögen behandelt zu werden braucht. In der Literatur wird u. a. ausgeführt, dass das Wahlrecht bei Erwerb, Herstellung oder Nutzungsänderung durch Bilanzierung oder Nichtbilanzierung auszüben ist. Wenn eine Bilanzierung nicht zeitnah erfolgte, kann meines Erachtens darauf abgestellt werden, ob im Fälle einer Nutzungsänderung - wie hier - das Arbeitszimmer als Betriebsvermögen gebucht wurde. Ist das nicht geschehen, liegt meines Erachtens weiterhin Privatvermögen vor. Dem stehen die Einkommensteuerrichtlinien nicht zwingend entgegen. Möglicher Weise geht der Richtliniengeber davon aus, dass zunächst der Grundstücksteil als Betriebsvermögen behandelt wird und später das Wahlrecht entgegengesetzt ausgeübt wird, so dass der Grundstücksteil aus dem Betriebsvermögen ausscheidet. Zwingend ist weder die eine noch die andere Auslegung, so dass hier ein Steuerrisiko verbleibt. M. E. wollte der Verordnungsgeber dem Stpfl aber von vorherein und nicht erst über den Umweg einer Entnahme die Möglichkeit geben, den Grundstückteil nicht als Betriebsvermögen zu behandeln.

Prinzipiell könnte man der Auffassung sein, dass das Wahlrecht dadurch ausgeübt wurde, dass Abschreibungen auf das Arbeitszimmer geltend gemacht wurden. Nach 4.7 Absatz 2 Satz 4 der Einkommensteuerrichtlien sind Aufwendungen für einen Grundstücksteil (einschließlich AfA), der eigenbetrieblich genutzt wird, vorbehaltlich des § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 6b EStG auch dann Betriebsausgaben, wenn der Grundstücksteil wegen seines untergeordneten Wertes (> § 8 EStDV , R 4.2 Abs. 8) nicht als Betriebsvermögen behandelt wird. Der Ansatz der AfA als Betriebsausgabe und die Behandlung des Grundstücksanteils als Privatvermögen schließen sich demnach nach Verwaltungsauffassung nicht aus. An diese Verwaltungsauffassung, die in der Literatur erhebliche Kritik erfahren hat, ist das Finanzamt gebunden.

Ich gehe daher davon aus, dass das Arbeitszimmer Privatvermögen geblieben ist.

Bei der Veräußerung des Grundstücks innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG handelt es sich daher um ein privates Veräußerungsgeschäft. Der Gewinn hieraus, der nach § 23 Absatz 3 EStG zu ermitteln ist, ist grundsätzlich steuerpflichtig.

Ausgenommen von diesem Veräußerungsgewinn sind zum einen Wirtschaftsgüter, die zwischen Anschaffung oder Herstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sind. Das ist nach Verwaltungsauffassung hinsichtlich eines Arbeitszimmers nicht der Fall, weil es nicht ausschließlich für Wohnzwecke, sondern auch für betriebliche Zwecke genutzt wurde.
Das FG Köln folgte dem nicht. Es vertritt die Ansicht, dass ein häusliches Arbeitszimmer nicht zu einer anteiligen Besteuerung des Veräußerungsgewinns führt. Das Arbeitszimmer sei nämlich in den privaten Wohnbereich integriert und stelle kein selbstständiges Wirtschaftsgut dar. Eine Besteuerung stünde auch im Wertungswiderspruch zum generellen Abzugsverbot von Kosten für häusliche Arbeitszimmer in § 4 Abs. 5 Nr. 6b Satz 1 EStG . Gegen das Urteil des Finanzgerichts ist Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt werden. Die Rechtslage ist daher in diesem Punkt äußerst unsicher. Davon abgesehen wurde das Zimmer aber auch fremdvermietet. Das ist meines Erachtens auf jeden Fall eine schädliche Nutzung.

Ausgenommen von der Besteuerung sind zum anderen aber auch Wirtschaftsgüter, die im Jahr der Veräüßerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. ich gehe aufgrund Ihrer Angaben davon aus, dass Sie das Gebäude seit 2014 ausschließlich für Wohnzwecke nutzen, also z. B. auch nicht als Arbeitszimmer. Wenn Sie das Grundstück dann im Jahre 2019 veräußern, liegt kein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn vor, weil sie das Grundstück im Jahr der Veräüßerung (=2019) und den vorangegangenen 2 Jahren (also 2017 und 2018) ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt haben.

Es fällt daher kein Veräußerungsgewinn an, wenn man mit mir davon ausgeht, dass das Grundstück die ganze Zeit im Privatvermögen verblieben ist. Ich gehe davon, dass das Finanzamt insoweit keine Schwierigkeiten macht, obwohl das nicht völlig ausgeschlossen werden kann.

Andernfalls könnte ein betrieblicher Veräußerungsgewinn vorliegen.

Für diesen Fall ist es von Bedeutung, ob die betriebliche Nutzung des Gebäudes mindestens 90% beträgt. Einzelne gemischt genutzte Räume sind Betriebsvermögen, wenn sie ganz überwiegend (in der Regel mindestens 90%) betrieblich genutzt werden (so der Praktikerkommentar zum EStG , Schmidt, , Einkommenteuergesetz 37. Auflage, 2018, § 4 RdNr. 195). Bei höherem Privatanteil entfällt eine Aufteilung. D. h. es liegt Privatvermögen vor. Ein gedachter betrieblicher Veräußerungsgewinn würde bei diesem Sachverhalt somit entfallen.

Es gilt das Prinzip der Abschnittsbesteuerung. Das heißt, für jeden Veranlagungszeitraum ist der Sachverhalt gesondert zu ermittleln und rechtlich zu würdigen. Eine Bindungwirkung besteht insoweit grundsätzlich nicht. Ausnahmen können bei einem im Einzelfall zu prüfenden Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben bestehen ((Grundsatz des Verbots des nachhaltigen widersprüchlichen Verhaltens).

ZU beachten ist folgendes:

Das Finanzamt kann das widersprüchliche Verhalten würdigen. Folgt es Ihren jetzigen Angaben, müssen die vorhergehenden Angaben zwangsläufig falsch gewesen sein und umgekehrt, Das Finanzamt könnte daher für die vergangenen Jahren von einer Steuerhinterziehung ausgehen, die falschen Steuerbescheide gem. § 173 AO ändern und gegen Sie ein Strafverfahren einleiten, so dass ich zu der von Ihnen erwogenen Verhaltensweise nicht raten kann. Das gilt auch deshalb, weil das Finanzamt wahrscheinlich ohnehin zum Ergebnis kommt, dass kein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn vorliegt, und wenn doch, dann nur in Bezug auf das Arbeitszimmer. Ein Strafverfahren würde ich - unabhängig von der ohnehin nicht üppigen Steuerersparnis - nicht riskieren.

Ob die in der Steuerklärung geltend gemachten Abschreibungen die alte oder (auch) die neue Wohnung betreffen, kann ich nicht beurteilen. Das muss sich aus der Einkommensteuererklärung selbst ergeben. Auch kann ich nicht die Beweggründe Ihres Steuerberaters für die unterschiedliche Verfahrensweise kennen.

Ich gehe davon aus, dass ich die Rechtslage zutreffend dargestellt habe, kann aber nicht völlig ausschließen, dass die Verwaltung oder Gerichte eine andere Auffassung vertreten.

Ich hoffe, dass Sie mit meinen umfangreichen Ausführungen etwas anfangen können und bedanke mich für das in mich gesetzte Vertrauen.
Mit freundllichen Grüßen
Franz Meyer
Rechtsanwalt
Steuerrecht Steuerstrafrecjt

Bewertung des Fragestellers 29.01.2019 | 10:24

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