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Wohnungsverkauf trotz Alleinauftrag anderweitig

| 26.04.2010 03:48 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Trettin


Es soll ein Wohnungsverkauf einer Einzimmer-Eigentumswohnung getätigt werden.

Für die betreffende Wohnung ist ein Makler im Alleinauftrag seit 12/2006 erfolglos tätig.

Der Mäklervertrag verlängert sich aller 6 Monate stillschweigend um weitere 6 Monate und ist jeweils 4 Wochen vor Ablauf des jeweiligen Intervalls kündbar.

Kürzlich hat ein enger Verwandter eines Nachbarn von dem Nachbar bei dem Wohnungseigentümer nachfragen lassen, ob die Wohnung zu kaufen sei, da er am Kauf der Wohnung interessiert sei.

Der Wohnungseigentümer hat daraufhin den Makler sofort telefonisch verständigt, dass sich ein Interessent gemeldet habe.

Der Makler hat darum gebeten, den Interssent an Ihn zu verweisen (Weitergabe der Telefonnummer des Maklers an den Interessent).

Der Interessent hat zunächst keinen Kontakt aufgenommen, um zuerst die Antwort auf diese Frage abzuwarten:


Wie sollen sich der Wohnungseigentümer und der Interessent verhalten, dass - falls dies möglich ist - keine Provision anfällt und keine Schadenersatzpflicht anfällt.


Der Mäklervertrag umfasst folgende Klauseln:



Die Firma xxx erhält den Auftrag, Kaufinteressenten nachzuweisen ...
Der Auftragnehmer unterlässt während der Vertragslaufzeit jegliche Werbung für das Objekt.

Keine anderen Makler

Der Auftraggeber unterlässt auf die Dauer des vorliegenden Auftrags die Einschaltung anderer Makler und untersagt jegliche Tätigkeit anderer Makler bezüglich dieses Objekts. Erfolgen gleichwohl Tätigkeiten anderer Makler und kommt es deshalb während oder nach Ablauf vorliegenden Alleinauftrags zum Erfolg, schuldet der Auftraggeber Schadenersatz in Höhe der ausfallenden Verkäufer- und Käuferprovision.

...


Sondervereinbarung

Interessenten für das Objekt, welche sich direkt an den Auftraggeber (Verkäufer/Vermieter) wenden, sind vor Aufnahme der Verhandlungen mit Namen, Anschrift und Telefon an den Auftraggeber (Makler) zu verweisen.
Bei Zuwiderhandlungen schuldet der Auftraggeber Schadenersatz in Höhe der anfallenden Vermittlungsgebühren gemäß unseren umseitigen Allgemeinen Geschäftsbedingungen.

Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, zu der ich auf der Grundlage Ihrer Schilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt Stellung nehme:

I. Wenn der bisherige Eigentümer die Wohnung ohne Hinzuziehung des Maklers an den Interessenten veräußert, scheidet ein Lohnanspruch des Maklers aus § 652 Abs. 1 BGB aus.

Denn ein solcher Anspruch würde voraussetzen, daß der Kaufvertrag "infolge des Nachweises oder infolge der Vermittelung" des Maklers zustande kommt. Die Maklertätigkeit wäre hier aber gerade nicht ursächlich für den Vertragsschluß.

II. Entscheidend ist daher, wie die in dem Maklervertrag enthaltene "Verweisungsklausel" zu bewerten ist. Es kommt darauf an, ob es sich bei dieser Klausel um eine Allgemeine Geschäftsbedingung i. S. des § 305 Abs. 1 BGB handelt oder zumindest eine Kontrolle der Klausel über § 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfolgen kann.

Das ist deshalb wichtig, weil eine Klausel, nach der der Auftraggeber sich verpflichtet, unmittelbar an ihn herantretende Interessenten an den Makler zu verweisen, als Allgemeine Geschäftsbedingung nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist. Ebenso ist ein in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenes Verprechen einer Vergütung oder einer Vertragsstrafe unwirksam.

Wurde die "Verweisungsklausel" dagegen i. S. eines individuellen Vertrags ausgehandelt - stand sie also, knapp gesagt, ernsthaft zur Disposition -, dürfte sie wirksam sein. Es stellt dann einen Vertragsverstoß - der seinerseits zu Schadensansprüchen führen kann - dar, wenn der Interessent nicht an den Makler verwiesen bzw. der Makler nicht hinzugezogen wird.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit dieser Auskunft weiterhelfen. Bitte machen Sie bei Bedarf von der Möglichkeit Gebrauch, hier eine kostenlose Nachfrage zu stellen.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Trettin
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 26.04.2010 | 12:04

Sehr geehrter Herr Trettin,

vielen Dank für Ihre schnelle und aufschlussreiche Antwort.

Die "Sondervereinbarung" ist nicht Teil der umseitig aufgedruckten AGB. Der Vertragstext ist auf den Briefkopf des Maklers eingedruckt.
Allerdings könnte die Verweisungsklausel dennoch formularhaft sein, wofür z.B. die Klammer (Verkäufer/Vermieter) sprechen könnte. Die Sondervereinbarung ist fett gedruckt und es finden sich darunter zwei leere Linien mit dem Hinweis "Weitere Vereinbarungen"

Der Vertrag wurde vorgelegt und unterschrieben.

Haben Sie solche Umstände gemeint und wären diese geeignet, um durch die angesprochene Bewertung und Kontrolle die Verweisungsklausel zu Fall zu bringen?

Was passiert wenn der Vertrag mit dem Makler fristgerecht gekündigt wird und erst danach Verhandlungen sowie Verkauf stattfinden (beispielsweise abhängig von der durch diese Anfrage abhängigen vorherigen Prüfung der Rechtslage)?


Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.04.2010 | 14:12

Sehr geehrter Fragesteller,

eine ordentliche Kündigung des Maklervertrags ist m. E. nicht hilfreich, weil Ihr Kontakt mit dem Interessenten zu einer Zeit stattgefunden hat, zu der ein wirksamer Maklervertrag bestand.

Insofern kommt es - wie oben dargelegt - auf die Wirksamkeit der sog. Verweisungsklausel an. Eine solche Klausel kehrt das Leitbild des Maklervertrages geradezu um, denn es ist eben nicht Ihre Aufgabe, Ihrem Makler Interessenten zuzuführen. Deshalb verstößt, wie ausgeführt, eine vorformulierte Veweisungsklausel gegen § 307 Abs. 1 Nr. 2 BGB. In einem Individualvertrag kann die Klausel dagegen wirksam sein.

Daß hier die Verweisungsklausel nicht unter "Allgemeine Geschäftsbedingungen" aufgeführt ist, sagt darüber, ob es sich dabei um eine allgemeine Geschäftsbedingung handelt, nichts. Es kommt gem. § 305 Abs. 1 BGB allein darauf an, ob es sich um eine für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingung handelt, die der Makler als Verwender Ihnen bei Abschluß des Vertrages gestellt hat.

Für das Merkmal "für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert" spricht in der Tat, daß die Vertragsbedingung - unabhängig von konkreten Maklerauftrag - sowohl für Verkäufer als auch für Vermieter gelten soll. Dessen ungeachtet könnte hier § 307 BGB selbst dann Anwendung finden, wenn die - ersichtlich - vorformulierte Klausel nur zur einmaligen Verwendung bestimmt gewesen sein sollte, und Sie aufgrund der Vorformulierung keinen Einfluß auf ihren Inhalt nehmen konnten (vgl. § 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Als "gestellt" dürfte die Klausel, da Sie nicht von Ihnen in den Vertrag eingeführt wurde, schon nach § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB gelten.

Insgesamt gehe ich deshalb davon aus, daß die Verweisungsklausel unwirksam ist.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Trettin
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 26.04.2010 | 23:09

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