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Wohnungsverkauf nach der Trennungszeit


11.08.2017 16:22 |
Preis: 55,00 € |

Familienrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Folgende Situation:
-Mitte 2013 Wohnungskauf (ICH ALLEINE!!!)
-Ende 2013 Eheschließung
-Ende 2015 Beginn Trennungszeit
-Ende 2015 Beginn Wohnungsverkauf (meine alleinige Wohnung)
- 2 individuelle Internet Gutachten => Wert => 438.000€ und 458.000€
- Wohnung zum Verkauf angeboten zum Preis von 475.000€ (laut Makler max. 475.000€)
- Meine Frau sagt, der Wohnungswert ist min. 600.000€
-Anfang 2016 Beginn Wohnungsverkauf für 575.000€
- Ca. 40 Besichtigungen
- auch International an Privatleute und Investoren angeboten
Keiner hat Interesse!
-Mitte 2016 Beginn Wohnungsverkauf für 535.000€
- Ca. 40 Besichtigungen
- auch International an Privatleute und Investoren angeboten
Keiner hat Interesse!
-Ende 2016 Zustellung Scheidungsantrag
-Ende 2016 habe ich ein Gutachten erstellen lassen um Gewissheit zu haben
- Gutachten => Wohnungswert 425.000€
-Ende 2016/Anfang 2017 Beginn Wohnungsverkauf für 475.000€
- Ca. 30 Besichtigungen
-Anfang 2017 zwei Angebote
- Angebot 1 - 438.000€
- Angebot 2 – 450.000€
-Mitte 2017 Wohnungsverkauf für 450.000€
-§1365 eingehalten (85%) – alleine verkauft ohne meine Ehefrau zu informieren
-Mitteilung meiner Ehefrau => Wohnung ist min. 750.000€ wert
-Meine Ehefrau ist Architektin aber seit Ende 2015 Berufsunfähig
-Rechtsanwalt Gegenseite sagt:
- Gegengutachten wird eingeholt
- Klage wegen §1365
- Mein Girokonto wird gesperrt
- er sagt, dass mein Gutachten ein "persönliches Gutachten" ist.
Fragen:
1. Kann durch einen Gegengutachten der Verkaufspreis bzw. der Wert höher angesetzt werden wodurch ich dann mehr Zugewinn zahlen muss obwohl der Verkauf mit einem höheren Preis nicht möglich war? Oder gibt es Grenzen z.B. auch wenn das neue Gutachten 510.000€ ist, der Wert nur um 10% höher angesetzt als der Verkaufspreis (450.000€)?
2. §1365 wurde von mir mit 81,5% eingehalten, ist das ausreichend?
3. Was kann mir am schlimmsten finanziell passieren?
4. Da meine Ehefrau Berufsunfähig ist (u.a.a. Paranoia) und durch ihre erfundenen Wertangaben u.a.a. den Streitwert in die treibt, was kann ich in einer solchen Situation machen? Nach fast 2 Jahre nach ihrem Auszug behauptet sie, dass ich Hausrat von ihr behalten habe. Das kann nicht sein, dass durch ihre Krankheit (Behauptungen) andere Menschen leiden müssen.
11.08.2017 | 17:27

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Wenn Sie die Eigentumswohnung Anfang 2013 gekauft und erst Ende 2013 die Ehe geschlossen haben, dürfte es sich um Anfangsvermögen (§ 1374 BGB) handeln und kein Anspruch auf Zugewinn bestehen.

Für den Wert einer Immobilie können verschiedene Gutachten zu verschiedenen Ergebnissen kommen. Letztlich maßgeblich ist ein von Gericht eingeholtes Gutachten.

2.
Ob bei 81,5 % Ihres Vermögens ein Zustimmungserfordernis nach § 1365 BGB entbehrlich ist, entscheiden letztlich die Gerichte. Eine Prognose ist da seriös kaum möglich.

3.
Im schlimmsten Flall "passieren" kann Ihnen, dass die Gerichte den Vertrag für unzulässig halten. Sie könnten dann eben die Wohnung nicht veräußern und würden nichts erlösen.

4.
Ihre Ehefrau muss ihre Behauptungen auch beweisen. Sie haben letztlich keine andere Möglichkeit, als sich gegen die Behauptungen Ihrer Ehefrau zu verteidigen. Fals noch nicht geschehen, sollten Sie sich der Hilfe eines Rechtsanwalts bedienen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Reinhard Moosmann

Nachfrage vom Fragesteller 12.08.2017 | 14:55

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
ich danke Ihnen für die schnelle Antwort.
Ich habe noch einige Verständnissfragen:
Zu 1.
Auch der vom Gericht eingeholte Gutachter zu einem höheren Wohnungswert kommt ist das Massgeblich? Denn ich habe 1,5 Jahre versucht (internation, national, privat und Investoren) die Wohnung für den Wert der meine Ehefrau vorgegeben hat zu verkaufen und keiner wollte die Wohnung haben. Spielt diese Tatsache keine Rolle?

Zu 2 und 3
Zum Verständnis, ich habe die WOhnung schon verkauft, es gab 2017 zwei Angebot und den höheren habe ich wargenommen. Kann, obwohl die Wohnung schon verkauft ist, der Kaufvertrag nachträglich nichtig sein?

Zu 4.
Meine Ehefrau leidet an Bipolare Störungen (also psy. Krank) und muss ich immer und immer wieder ihre kranken Launen ausgesetzt sein? Gibt es keine Möglichkeit z.B. zu sagen, dass sie psy. Krank ist (sie ist ja auch bei der Architektenkammer als BU eingestuft worden)und sie einfach die Realität verloren hat. Wenn nicht, kann es passieren, dass ich Jahrelang ein Opfer meiner psy. kranken Frau bin.

Ich danke Ihnen.
P.S. ich habe schon einen Anwalt aber wie es bisher läuft arbeitet er nur zu 50%. Richtig beraten in solchen Angelegenheiten bin ich noch nie.
Wenn Sie einen sehr guten Anwalt in Berlin kennen, wäre ich Ihnen sehr dankbar über Ihre Info. Danke.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.08.2017 | 17:41

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:

1.
Wenn Sie 1,5 Jahre lang ohne Erfolg versucht haben einen Käufer zu dem vom Sachverständigen ermittelten Wert zu finden, könnte das dafür sprechen, dass das Gutachten überhöht und möglicherweise fehlerhaft ist.

Ohne Kenntnis aller Unterlagen kann man dies aber leider nicht beurteilen.

2+3.
Nach § 1365 Abs. 1 BGB bedurfte ggf. schon der Abschluss eines Kaufvertrages der EINWILLIGUNG Ihrer Ehefrau. Ohne eine solche Einwilligung oder Zustimmung wäre der Kaufvertrag dann von Anfang an unwirksam.

4.
Wenn Ihre Ehefrau psychisch krank ist, könnte geprüft werden, ob sie möglicherweise geschäftsunfähig ist (§ 104 Nr. 2 BGB).

In einem gerichtlichen Verfahren ist Prozessfähigkeit (§ 51 ZPO) erforderlich.

"Die Fähigkeit einer Partei, vor Gericht zu stehen, die Vertretung nicht prozessfähiger Parteien durch andere Personen (gesetzliche Vertreter) und die Notwendigkeit einer besonderen Ermächtigung zur Prozessführung bestimmt sich nach den Vorschriften des bürgerlichen Rechts."

Vermutlich bestehen insoweit bei Gericht keine Bedenken.

Einen Rechtsanwalt in Berlin kann ich leider nicht empfehlen.

Mit freundlichen Grüßen

ANTWORT VON

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