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Wohnungsverkauf - falsche Angaben beim Notar- Recht auf Rückabwicklung?

21.02.2018 15:23 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


10:28

Ich habe als rechtlich Bevollmächtigter meiner inzwischen verstorbenen Mutter deren Wohnung zur Finanzierung ihrer stationären Heimpflege verkauft. Dabei habe ich beim Notar falsche Angaben zum Kaufpreis gemacht. Der mit dem Käufer abgesprochene Kaufpreis war höher, die Differenzsumme bekam ich vom Käufer bar ausbezahlt. Einen wirtschaftlichen Vorteil habe ich dadurch nicht, da ich Alleinerbe bin.
Dies spielte sich im April 2017 ab. Der notarielle Kaufvertrag wurde zum 01.05.2017 unterzeichnet und der Käufer hat die in diesem Vertrag genannte Kaufsumme fristgerecht bezahlt.
Auf Grund von erheblichen Streitigkeiten mit dem Käufer möchte ich den Vertrag rückabwickeln und die Wohnung zurückkaufen. Dies lehnt der Käufer vehement ab. Momentan ist der Käufer dabei die Wohnung zu sanieren und möchte in Kürze einziehen.
Ich habe Mitte Januar bei der Polizei Selbstanzeige wegen Beihilfe zur Steuerhinterziehung gegen mich selbst gestellt. Kurz darauf habe ich erfahren, dass der Käufer erst am 24.01.18 ins Grundbuch eingetragen wurde. Also erst nachdem ich die Selbstanzeige gestellt hatte.
Nach meinem Kenntnisstand ist der Kaufvertrag auf Grund der falschen Angaben zum Kaufpreis unwirksam.
Meine Frage: Kann ich die Rückabwicklung des Vertrages gegen den Willen des Käufers durchsetzen bzw. wie stehen die Chancen hierfür?

21.02.2018 | 16:35

Antwort

von


(72)
Schwarzer Bär 4
30449 Hannover
Tel: 0511/1222458
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt:

Nach der bisherigen Rechtsprechung wurde ein wie von Ihnen beschriebener Vertrag, also mit der Beurkundung eines geringeren Immobilien-Kaufpreises als des eigentlich gewollten, wegen eines Formmangels (§ 125 BGB: Nichtigkeit wegen Formmangels ) tatsächlich als nichtig erkannt. Allerdings wurde allgemein die Auffassung vertreten, dass dieser Formmangel durch die Eintragung im Grundbuch geheilt werde (§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass ). Dies würde bedeuten, dass in Ihrem Fall der Vertrag nicht mehr rückabgewickelt werden könnte.

Mittlerweile hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung allerdings in Teilen geändert. Zwar würde ein Formmangel noch immer durch Eintragung geheilt werden können. Hier liegt aber i.d.R. auch eine Straftat der Steuerhinterziehung und des Betrugs (ggü. dem Notar und in Ihrem Fall wohl auch ggü. Ihrer Mutter vor. Dass Sie später Erbe geworden sind, ändert nichts daran, dass bei Vertragsschluss Ihre Mutter einen höheren Kaufpreisanspruch gehabt hätte). Bisher hatte die Rechtsprechung eine Nichtigkeit in diesem Fall nur angenommen, wenn die Taten der Hauptzweck des Vertrages waren und dies bei Immobilienkaufverträgen verneint.
Dies sieht der BGH mittlerweile wohl anders und hat zumindest bei Werkverträgen (ohne Rechnung) eine Nichtigkeit des gesamten Vertrages erkannt (BGH, Urteil vom 01. August 2013 – <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VII%20ZR%206/13" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 01.08.2013 - VII ZR 6/13: Keine Mängelansprüche bei Werkleistungen in Schwarzarbeit">VII ZR 6/13</a>). Von einigen unteren Gerichten wurde diese Rechtsprechung nun auch auf Immobilienkaufverträge übertragen (so LG Münster, Urteil vom 21.11.2014, Az. <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=016%20O%2068/14" target="_blank" class="djo_link" title="LG Münster, 21.11.2014 - 16 O 68/14: Nichtigkeit eines Grundstückskaufvertrages aufgrund der Ve...">016 O 68/14</a>) und damit auch nach Eintragung eine Gesamtnichtigkeit des Kaufvertrags angenommen.

Der BGH hat diese Rechtsprechung in Bezug auf Immobilienkaufverträge noch nicht bestätigt, so dass hier trotzdem noch von einem Prozessrisiko auszugehen ist.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort weiterhelfen. Sollten Sie noch Fragen haben, nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion. Sollten Sie bei diesem Fall weitergehende Hilfe benötigen, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung, da unsere Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen.

Mit freundlichen Grüßen

Nicolas Reiser
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 01.03.2018 | 18:38

Sehr geehrter Herr Reiser,

zunächst bedanke ich mich für ihre schnelle Einschätzung der Lage. Ich bin mir jedoch nicht sicher, ob sie den Umstand, dass ich die Selbstanzeige wegen Beihilfe zur Steuerhinterziehung VOR der Eintragung des Käufers ins Grundbuch gestellt habe, hierbei berücksichtigt haben. Hätte denn der Käufer, nachdem ich den unrechtmäßigen Vertragsabschluß gegenüber der Polizei bekundet habe, ins Grundbuch eingetragen werden dürfen?

Mit freundlichen Grüßen
H.S.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 05.03.2018 | 10:28

Sehr geehrter Fragesteller,

das habe ich berücksichtigt. Es hat aber hier zunächst einmal keine Auswirkungen auf die Eintragung. Das Grundbuchamt prüft nicht, ob derartige Anzeigen o.Ä. vorliegen und selbst wenn es Kenntnis hätte, wäre es für das Grundbuchamt kein Hinderungsgrund. Dafür müsste eine der Parteien aktiv werden und die Wirksamkeit des Kaufvertrags anfechten. Erst wenn dazu ein rechtskräftiger Titel (Urteil) vorliegt, wäre das Grundbuchamt daran gebunden und würde entweder nicht eintragen oder müsse die Eintragung ändern.
Wie oben beschreiben, scheint sich die Auffassung der Gerichte aber ohnehin in Ihre Richtung zu bewegen, so dass eine solche Anfechtung des Kaufvertrags durchaus Erfolg haben könnte.

Sollten Sie noch weitere Fragen haben, können Sie mir auch gerne eine Email Schreiben.

Mit freundlichen Grüßen

Nicolas Reiser
Rechtsanwalt

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