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Wohnungsverkauf durch Vermieter

| 19.05.2014 16:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB), aber der Erwerber einer Immobilie hat die üblichen Vermieterrechte und kann daher nach Erwerb der Eigentümerstellung z.B. wegen Eigenbedarfs mit den üblichen Fristen kündigen.

Vor zwei Wochen hat unser Vermieter uns mitgeteilt, dass er unsere Wohnung verkaufen will. Wir sind am 1. Juli 2009 dort eingezogen. Der avisierte Kaufpreis liegt bei 465.000€, eine Summe, die wir vermutlich nicht stemmen können. Wir sind zu fünft, mit drei Kindern im Kindergartenalter. Wir haben den Kindergarten im Ort mit gegründet und dort ziemlich verwurzelt. Hinzu kommt ein wilder, kinderfreundlicher Garten.

Ein Um/Auszug käme einer persönlichen Katastrophe gleich. Die Miete ist seit fünf Jahren unverändert, der Mietvertrag unbefristet und bisher nicht gekündigt.
Welche Rechte haben wir, welche der neue Eigentümer.

Mit freundlichen Grüßen


Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Sie haben auch weiterhin einen wirksamen Mietvertrag, so dass sich zunächst für Sie nichts ändert, auch wenn das Haus verkauft wird („Kauf bricht nicht Miete", § 566 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)). Der Käufer tritt in den Vertrag mit Ihnen ein, er übernimmt Rechte und Pflichten, das heißt er muss Ihnen die Wohnnutzung weiter gestatten und Sie müssen an ihn Miete bezahlen.

Daran könnte sich erst dann etwas ändern, wenn der Käufer beabsichtigt, die Immobilie selber zu nutzen. Als Eigentümer kann er Ihnen dann wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 573 Abs. 2 Zif. 2 BGB). Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Mietwohnung für sich selbst oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person, zum Beispiel eine Pflegekraft, oder für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt. Sollte diese Kündigung formell wirksam und auch begründet sein, wird sich der neue Eigentümer – auch vor Gericht – mit dieser Kündigung durchsetzen und notfalls die Räumung beauftragen. Die Kündigungsfrist beträgt derzeit drei Monate (nach einer Mietzeit von fünf Jahren, in Ihrem Fall also im Juli 2014, verlängert sich die Kündigungsfrist auf sechs Monate (§ 573c Abs. 1 BGB)).

Ob die Kündigung tatsächlich und rechtlich korrekt ist, sollten Sie ggfs. durch einen Anwalt überprüfen lassen.

Eine wirksame und gleichzeitig rechtlich zulässige Strategie gegen dieses Vorgehen gibt es – aus Ihrer Sicht bedauerlicherweise – nicht. Denkbar wäre allein an § 574 BGB – Härteeinwand des Mieters. Dieser kommt in Betracht bei schwerwiegenden Erkrankungen, Kinder kurz vor dem Schulabschluss, Schwangerschaft o.ä.

Ein generelles Vorkaufsrecht des Mieters gibt es im übrigen nicht (Ausn.: § 577 BGB – es soll Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) begründet werden). Das heißt, selbst wenn Sie sich entschließen würden, die Immobilie selber zu kaufen, so ist der Eigentümer keineswegs verpflichtet, an Sie zu verkaufen. Die Sperrfrist aus § 577a BGB gilt ebenfalls nur bei der Umwandlung in Wohnungseigentum nach dem WEG.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Abschließend möchte ich Sie noch auf die Bewertungsfunktion hinweisen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 21.05.2014 | 09:42

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