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Wohnungsübernahme von ex-Partner


14.06.2007 10:41 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht



Hallo,

folgendes Szenario:

Ich habe mit meiner Freundin zusammen eine Wohnung gekauft. Sie ist alleinige Eigentümerin (wegen der Eigenheimzulage, ich hab meine schon verbraten).
Finanziert ist das ganze über zwei Darlehen, 100.000€ und 65.000€. In beiden Darlehen stehen wir zwei als Darlehensnehmer drin.
Durch die Mieteinnahmen meiner alten schuldenfreien Wohnung ist das kleinere Darlehen nur ein durchlaufender Posten.

Problem: Wir haben uns nun getrennt, im guten - es ist kein Rosenkrieg zu erwarten.
Wir überlegen gerade wie wir verfahren mit der Wohnung, evtl. hätte ich Interesse die Wohnung zu übernehmen.
Das hiesse ich müsste die beiden Darlehen alleine weiterzahlen, und ihr einen Betrag von ca. 30.000€ als "Abfindung" zahlen.
Soweit alles klar, ist auch finanziell machbar. Aber ein paar Fragen tun sich uns auf:

1. Wir wollen daß sie erstmal Eigentümer bleibt, und die restlichen vier Jahre Eigenheimzulagen erhält. Dazu müßte ihr offizieller Hauptwohnsitz aber bleiben oder?
Es gibt auch noch die Überlassung an Angehörige (§10), dazu zählen auch Verlobte - ist sowas glaubwürdig wenn wir uns doch trennen? ;-)

2. Sie muß ja nichts mehr zahlen ist aber in den Darlehen als Mitdarlehnsnehmer eingetragen. Macht die Bank Probleme wenn sie sich jetzt eine neue Wohnung kauft und wieder ein Darlehen braucht? So nach dem Motto: Sie haben ja noch 150.000€ Schulden...eigentlich ja nicht denn alles ist und wird ja über Grundbucheinträge abgesichert.

3. Ich möchte die Wohnung ja irgendwann kaufen (vorzugsweise erst in vier Jahren)
Zählt das jetzige alleinige Übernehmen der Restschulden und die Zahlung der Abfindung als "Kauf" ??
Wenn ich im Kaufvertrag einen plausiblen Betrag x als Kaufsumme stehen hab (z.B. 150.000€), kann es dem FA ja egal sein ob das Geld wirklich fließt oder?
Hauptsache die Grunderwerbsteuer bekommen sie...Sehe ich das falsch, macht der Notar Probleme?
Gibt es Alternativen? Mietkauf (problem. in Bezug auf die EHZ), Eintragung von Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch (bei letzterem könnt ich Wohnung vermieten usw. aber nur nicht verkaufen), einfach nur mich als Eigentümer eintragen lassen (ohne Kauf ??)

Danke im Voraus,

Gruß
Sehr geehrte Rechtsratssuchende,
sehr geehrter Rechtsratssuchender,

gerne nehme ich zu den von Ihnen aufgeworfenen Fragen Stellung und beantworte diese wie folgt:


1.Wir wollen daß sie erstmal Eigentümer bleibt, und die restlichen vier Jahre Eigenheimzulagen erhält. Dazu müßte ihr offizieller Hauptwohnsitz aber bleiben oder?
Es gibt auch noch die Überlassung an Angehörige (§10), dazu zählen auch Verlobte - ist sowas glaubwürdig wenn wir uns doch trennen? ;-)

Diesbzgl. möchte ich wie folgt auf Ziffer 21 und 22 des BMF-Schreibens betreffend „Zweifelsfragen zum Eigenheimzulagengesetz“ vom 21.12.2004 - Az.: IV C 3 – EZ 1010 – 43/04 – hinweisen:

Danach wird eine Wohnung nur dann, aber eben auch schon dann zu Wohnzwecken genutzt, wenn sie tatsächlich bewohnt wird; vgl. BFH vom 7.4.1987 – BStBl II S. 565 – und vom 4.5.1999 – BStBl II S. 587. Es kommt somit nicht darauf an, dass es sich um die Hauptwohnung handelt; vielmehr genügt auch eine Nutzung als Nebenwohnung, die gegenüber dem Finanzamt glaubhaft zu machen wäre, um den Anspruch auf Eigenheimzulage zu behalten.

Des weiteren führt auch eine unentgeltliche Nutzung durch Verlobte – wie Sie bereits richtig mitteilen – gem. § 4 Satz 2 EigZulG zur Erhaltung des Anspruchs auf Eigenheimzulage.

Gem. dem o.g. BMF-Schreiben setzt eine unentgeltliche Überlassung dabei weder einen schriftlichen Nutzungsvertrag voraus, noch ist erforderlich, dass sich der Angehörige in der überlassenen Wohnung überwiegend aufhält (vgl. BFH vom 5.9.2001 – BStBl 2002 II S. 343).

Bzgl. des Angehörigenverhältnisses ist allerdings aufgrund des Auszugs Ihrer Bekannten zu erwarten, dass das Finanzamt eine eidesstattliche Versicherung von Ihnen und Ihrer Bekannten voraussetzt, wonach die Heiratsabsicht nach wie vor fortbesteht, und dass man für den Auszug nach Hintergründen fragt, die plausibel darlegbar sein sollten. Hierbei sollten Sie und Ihre Bekannte unbedingt beachten, dass die Abgabe einer falschen Versicherung an Eides Statt strafrechtliche Konsequenzen nach sich zieht, sofern dies bekannt wird.



2.Sie muß ja nichts mehr zahlen ist aber in den Darlehen als Mitdarlehnsnehmer eingetragen. Macht die Bank Probleme wenn sie sich jetzt eine neue Wohnung kauft und wieder ein Darlehen braucht? So nach dem Motto: Sie haben ja noch 150.000€ Schulden...eigentlich ja nicht denn alles ist und wird ja über Grundbucheinträge abgesichert.

Sofern auch für ein künftiges Darlehen ausreichende Sicherheiten bestehen, machen die Banken üblicherweise keine Probleme. Allerdings wird man Ihre Bekannte nicht aus der Mithaftung für die bisherigen Darlehen entlassen. Eine Darlehensneuaufnahme durch Ihre Bekannte wird daher nur dann möglich sein, wenn die Sicherheiten sowohl für die bisherigen als auch für das künftige Darlehen ausreichend sind.



3.Ich möchte die Wohnung ja irgendwann kaufen (vorzugsweise erst in vier Jahren)
Zählt das jetzige alleinige Übernehmen der Restschulden und die Zahlung der Abfindung als "Kauf" ??
Wenn ich im Kaufvertrag einen plausiblen Betrag x als Kaufsumme stehen hab (z.B. 150.000€), kann es dem FA ja egal sein ob das Geld wirklich fließt oder?
Hauptsache die Grunderwerbsteuer bekommen sie...Sehe ich das falsch, macht der Notar Probleme?
Gibt es Alternativen? Mietkauf (problem. in Bezug auf die EHZ), Eintragung von Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch (bei letzterem könnt ich Wohnung vermieten usw. aber nur nicht verkaufen), einfach nur mich als Eigentümer eintragen lassen (ohne Kauf ??)

Als „Kauf“ zählt ausschließlich ein notariell zu beurkundender Kaufvertrag. Die alleinige Schuldenzahlung hat diesbzgl. keine Auswirkungen.
Unerheblich ist auch, ob das Geld als solches wirklich fließt oder ob eine Verrechnung der Schulden erfolgt. Nachfragen des Finanzamtes sind hierbei allerdings konkret zu erwarten und sollten plausibel zu beantworten sein (bspw. durch die Regelung der alleinigen Schuldübernahme durch Sie).

Probleme beim Notar sind ebenfalls nicht zu erwarten, da dieser grds. nicht prüft, ob das Geld wirklich fließt, sondern eine Fälligkeitsmitteilung der Berechtigten ausreichen lässt.

Die Möglichkeit, Sie ohne notariellen Kaufvertrag als Eigentümer im Grundbuch eintragen zu lassen, bestünde lediglich im Falle einer Schenkung. Andernfalls würden die von Ihnen genannten Beispiele des Wohnrechts/Nießbrauchs etc. nicht dazu führen, dass Sie Eigentümer würden.


Ich hoffe, Ihnen mit meinen Anmerkungen weitergeholfen zu haben, wünsche Ihnen viel Erfolg und stehe Ihnen für etwaige Rückfragen und weitere Auskünfte sowie die Durchführung einer konkreten Steuerberechnung nach Bekanntgabe der noch offenen Daten gerne zur Verfügung.

Für das mir entgegengebrachte Vertrauen darf ich mich bei Ihnen bedanken und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Andrea Fey
Rechtsanwältin und Notarin
Fachanwältin für Steuerrecht
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