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Wohnungsübergabeprotokoll ohne Mängel - Abgeltungsklausel rechtmäßig?

| 01.07.2013 09:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Bei starrer Abgeltungsklausel besteht keine Zahlungspflicht. Bedeutung des Übergabeprotokolls.

Nach meiner Kündigung Ende Juli zu Ende Oktober habe ich den Vermieter
darauf angesprochen, was ich nach seiner Meinung an meiner Wohnung
(Mietdauer 4,5 Jahre; 70 qm) renovieren müsse. Der Vermieter hat bereits
zu diesem Zeitpunkt (nach einem Rundgang) gesagt, die Wohnung sei in einem
guten Zustand und ich müsste nichts machen. Er würde sich aber
stattdessen noch eine „kleine" Abfindung überlegen. Dann habe ich lange
Zeit nichts mehr gehört, bzw. wenn ich ihn gesehen habe, „sei er noch
nicht dazu gekommen". Alsbald wurde vom Vermieter die Nachmietersuche
eingeleitet (wohnt im gleichen Haus). Dies habe ich sehr bereitwillig
unterstützt und flexible Besichtigungstermine zugelassen. Bei den
Besichtigungen hat er jedem Mietinteressenten der die Frage stellte, in
welchem Zustand die Wohnung übergeben werden würde, geantwortet, dass ich
die Wohnung ja in gutem Zustand gehalten hätte und sie daher so übergeben
wird, wie sie ist.

Ende September ein paar Tage vor meinem Umzug hat mich der Vermieter dann
mit seiner kleinen Abfindung konfrontiert: Ein Kostenvoranschlag eines
Handwerkbetriebes für die Renovierung einer anderen (!) in seinem Eigentum
befindlichen Wohnung (anderes Wohnhaus) in Höhe von rund 6800.- Euro. Der
KV war zudem nicht an ihn als Vermieter adressiert, sondern an seinen
Lebenspartner, mit dem er in seiner Wohnung zusammenlebt. Diesen KV hat er
auf die qm-Zahl der Räume meiner Wohnung sowie die anteilige Mietdauer
(1/1, 4/5, 4/6 usw.) bzgl. der in der Abgeltungsklausel festgelegten
Renovierungsfristen umgerechnet und eine Forderung von 4050.- Euro an mich
gerichtet. Hier enthalten ist das komplette Programm mit
Abschleifen/Neulackierung von Fenster/Türen/Rahmen/Heizkörpern sowie
Abdeck- und Streicharbeiten usw., die Klausel wurden also zu 100 % ohne
Abstriche angewandt. Dies habe ich als unverschämt empfunden, da er ja
vorher sagte, ich müsse an der Wohnung nichts renovieren, da sie in gutem
Zustand sei. Außerdem lautete der KV auf eine andere Adresse. Mündlich
hat er mir dann noch eine Summe von 2500.- Euro angeboten. Auf meinen
Hinweis hin, dass ich die Tätigkeiten ja selbst ausführen kann, hat er
mir mündlich untersagt, dass ich hier „irgendwelche" Handwerker über
das Internet/MyHammer.de beauftrage, da diese die Renovierung nicht
fachmännisch vornehmen würden. Er würde die Abgeltungsgelder aus den
Vermietungen immer sammeln, und das Ganze dann irgendwann „gescheit" zu
renovieren. Der Vermieter ist dann nach Übergabe dieser Forderung in den
Urlaub gefahren, das nächste Mal habe ich ihn erst bei der
Wohnungsübergabe gesehen. Zum objektiven Zustand der Wohnung kann gesagt
werden: Sanierter Altbau, neue Fenster wurden kurz nach Einzug eingebaut
(Holzsprossenfenster), Wohnung tatsächlich guter Zustand, da nicht von mir
„abgewohnt".

Die Wohnung wurde dann Mitte Oktober (also 2 Wochen vor Mietende) von mir
an den Vermieter übergeben. Ich habe mit ihm ein gemeinsames
Übergabeprotokoll unterzeichnet, auf dem vom Vermieter handschriftlich
„Wohnung ohne offensichtliche Mängel" vermerkt wurde. Also auch
schriftlich, dass ich nichts renovieren muss. Somit gab es nach meinem
Empfinden auch keine Renovierungsarbeiten durchzuführen, um Forderungen
abzuwenden. Gleichzeitig hat er mich am Übergabetag gefragt, ob ich mir
schon überlegt hätte, was und wann ich ihm das Geld geben wollte. Ich
habe dies verneint und ihn im Gegenzug gefragt, ob er mir die verpfändete
Mietkaution auslösen kann. Dies hat er abgelehnt. Nach meinem Wissen ist
dann zum 1. November eine Nachmieterin eingezogen, ohne das der Zustand der
Wohnung hinsichtlich der Punkte der Abgeltungsklausel verändert wurde.

Ich habe die Kaution dann nach Auszug Ende Oktober schriftlich
zurückgefordert (Bruttomiete, keine Betriebskostenabrechnungen). Der
Vermieter hat sich hier an seinen Haus- und Grundbesitzerverein gewandt,
dieser hat mit Schreiben von Ende November seine Forderung grundsätzlich
wiederholt und die Aufrechnung der Kaution erwähnt. Dafür hat er
allerdings vorher einen neuen KV mit Datum von Anfang November eingeholt,
der nun auf die korrekte Adresse/Wohnung meiner alten Mietwohnung lautet
und auch auf den Namen/Anschrift meines Vermieters gesendet wurde. Nun
beträgt die berechnete Summe offiziell „nur noch" 3422 Euro (also rund
600.- Euro weniger) und man wiederholt schriftlich das Angebot, dass wenn
ich bis zum 14.12.2012 zahle, nur 2.500 Euro bezahlen müsse. Dies habe ich
nicht getan. Am 11.03.2013 hat der Vermieter dann sein Pfandrecht gezogen
und mein verpfändetes Mietkautionskonto in Höhe von 1800.- Euro
aufgelöst und auf sein Kontoüberweisen lassen, ohne dass ich etwas
dagegen tun konnte.

Ich überlege nun Klage auf Rückzahlung der Kaution einzureichen. Somit
ergeben sich meine Fragen wir folgt:

1. Wenn ein beidseitig unterschriebenes Übergabeprotokoll vorliegt, dass
die Mängelfreiheit der Wohnung bestätigt, dann hat dieses doch auch eine
rechtliche Wirkung oder wie steht dies im Verhältnis zu einer gültigen
Abgeltungsklausel? Ist man als Mieter bei einer gültigen flexiblen
Abgeltungsklausel dazu verpflichtet, eine Abgeltung zu zahlen, obwohl der
Vermieter bei der gemeinsamen Wohnungsübergabe auf dem Überprotokoll eine
mängelfreie Wohnung attestiert hat?

2. Hätte ich Aussicht auf Erfolg, wenn ich Klage auf Rückzahlung der
Kaution einreiche? Wie ist die rechtliche Lage? Nach meinem subjektiven
„Rechtsempfinden" scheint es unlogisch und verstößt auch gegen Treu
und Glauben (Fenster neu eingebaut, trotzdem „abschleifen und
lackieren"), für eine Wohnung „ohne Mängel" eine Abgeltung zu
verlangen? Das Urteil von AG Lörrach von 2003 habe ich schon gefunden, aber ich weiss nicht, ob es damit allgemein gültig ist bzw. dies die Chancen erhöht.

Anbei die Abgeltungsklausel von der ich annehme, dass sie gültig ist. Wie
gesagt wird sie seitens des Vermieters maximal ausgelegt. Der Mietvertrag
stammt von einem Haus- und Grundbesitzerverein:

§ 9a Schönheitsreparaturen

1.a) Da die Kosten für die Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht
in die Miete einkalkuliert sind, ist der Mieter, nicht der Vermieter,
verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses anfallenden
Schönheitsreparaturen, falls diese nach dem Abnutzungsgrad der Mieträume
erforderlich sind, fachgerecht auszuführen.
b) Hierfür gelten im Allgemeinen folgende turnusgemäße Fristen: für
Küchen/ Bäder/Duschen: 3 Jahre; für Wohn- und
Schlafräume/Flure/Dielen/Toiletten: 5 Jahre; für
Fenster/Türen/Heizkörper in diesen Räumen: 6 Jahre; für übrige
Nebenräume (inkl. Lackierarbeiten): 7 Jahre. Die Fristen beginnen
unabhängig davon, 0b die Wohnräume renoviert oder unrenoviert übergeben
wurden, ab Beginn des Mietverhältnisses zu laufen. Sind
Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt vom Mieter fachgerecht
durchgeführt worden, so beginnen die Fristen ab diesem Zeitpunkt neu zu
laufen.
c) Zu den Schönheitsreparaturen gehören das Anstreichen und Tapezieren
der Wände und Decken, die fachgerechte Pflege der Fußböden, das
Streichen der Heizungsrohre und Heizkörper, der Innentüren, der Fenster
und Außentüre von innen.
2.a) Eine nach Ziff. 1 entstandene, aber nicht erfüllte Verpflichtung zur
Durchführung der Schönheitsreparaturen hat der Mieter bis zur Beendigung
des Mietverhältnisses nachzuholen.
b) Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur
Durchführung der Schönheitsreparaturen gemäß § 9a Ziff. 1, so ist der
Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen
auf Grund eines unverbindlichen Kostenvoranschlages eines vom Vermieter
auszuwählenden Maler-Fachbetriebes an den Vermieter nach folgender
Maßgabe zu zahlen:
- Liegen die Schönheitsreparaturen der Wände und Decken für die
Nassräume (Küchen, Bäder, Duschen) während der Mietzeit länger als 1
Jahr zurück, so zahlt der Mieter 1/3, liegen sie länger als 2 Jahre
zurück, 2/3 der hierfür ausgewiesenen Kosten.
- Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für die Wohn- und
Schlafräume/Flure/Dielen und Toiletten während der Mietzeit länger als 1
Jahr zurück, so zahlt der Mieter 1/5 der Kosten auf Grund dieses
Kostenvoranschlages an den Vermieter, liegen sie länger als 2 Jahre
zurück, 2/5, länger als 3 Jahre 3/5, länger als 4 Jahre 4/5 der
ausgewiesenen Kosten.
- Liegen die Schönheitsreparaturen für Fenster, Türen, Heizkörper in
o.g. Räumen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der
Mieter 1/6 der Kosten auf Grund dieses Kostenvoranschlages an den
Vermieter, liegen sie länger als 2 Jahre zurück, 2/6, länger als 3
Jahre, 3/6, länger als 4 Jahre, 4/6, länger als 5 Jahre, 5/6 der
ausgewiesenen Kosten.
- Liegen die Schönheitsreparaturen für übrige Nebenräume (ink.
Lackierarbeiten) während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt
der Mieter 1/7 der Kosten auf Grund dieses Kostenvoranschlages an den
Vermieter, liegen sie länger als 2 Jahre zurück, 2/7, länger als 3
Jahre, 3/7, länger als 4 Jahre, 4/7, länger als 5 Jahre, 5/7, länger
als
6 Jahre 6/7 der ausgewiesenen Kosten.
c) Der Mieter ist berechtigt, die Zahlungen der Abnutzungsentschädigung
durch fachgerechte Vornahme GI der Arbeiten abzuwenden.
3. Lässt der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der in Ziff. 1 b) und
Ziff. 2 b) vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung
eine Verkürzung, so ist der Vermieter auf Anforderung durch den Mieter
verpflichtet, im anderen Fall der Vermieter aber berechtigt, nach billigem
Ermessen die Fristen des Planes auch bezüglich einzelner
Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.

Einsatz editiert am 01.07.2013 09:44:37

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworten darf.

Zu Ihrer 1. Frage:
Durch das Übergabeprotokoll, das Ihnen die Mangelfreiheit bestätigt, sind Sie auf der sicheren Seite.

Die Abgeltungsklausel dürfte § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam sein, weil sie starr an den Zeiten anknüpft und den Grad der Abnutzung nicht berücksichtigt (vgl. BGH vom 18.10.2006 - VIII ZR 52/06, NJW 2006, 3778).

Bei einer gültigen Abgeltungsklausel wären Sie verpflichtet, eine Abgeltung zu zahlen, wobei im Übergabeprotokoll der Grad der Abnutzung festgehalten werden müsste, d.h. wenn das Übergabeprotokoll aussagt, dass keine Abnutzung vorliegt, dann gibt es keine Berechnungsgrundlage für eine Abgeltungszahlung.

Sie haben sehr gute Erfolgsaussichten, Ihre Kaution auf dem Klagewege zurückzuverlangen. Ich empfehle Ihnen jedoch, einen Anwalt einzuschalten, der womöglich auch eine außergerichtliche Zahlung erreichen kann.

Gerne stehe ich Ihnen dafür zur Verfügung, wobei ich das von Ihnen hier zu zahlende Honorar selbstverständlich vollständig anrechnen würde.

Ich hoffe, meine Ersteinschätzung hat Ihnen etwas Rechtsklarheit gebracht, wenngleich sie keine persönliche Beratung ersetzen kann.

Bei Verständnisfragen nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfrage-Option.

Im Übrigen freue ich mich über Ihre positive Bewertung.

Mit freundlichen Grüßen
RA Jönsson

Nachfrage vom Fragesteller 01.07.2013 | 11:17

Sehr geehrter Herr RA Jönsson,
ich bin mir nicht sicher, ob ich Ihre Ausführung korrekt verstehe.
Nach meinem Verständnis handelt es sich nicht um eine ungültige Abgeltungsklausel. Sie scheint mir nicht starr zu sein, sondern flexible. So heißt es ja im letzten Absatz "3. Lässt der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der in Ziff. 1 b) und Ziff. 2 b) vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist der Vermieter auf Anforderung durch den Mieter verpflichtet, im anderen Fall der Vermieter aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes auch bezüglich einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.". Auch an andere Stelle gibt es in den Sätzen davor "flexible Hinweise", wie die Formulierung "im Allgemeinen" usw.
Wie verhält es sich nun unter Berücksichtigung der Annahme, dass es sich um eine gültige flexible Abgeltungsklausel handelt vs. des Übergabeprotokolls? Sie wird natürlich seitens des Vermieters in der Berechnung ziemlich starr ausgelegt, das ist ja wahrscheinlich was anders. Wenn ich unter diesen Voraussetzungen Klagen würde, wäre die Forderung des Vermieters komplett ungültig, weil sie den Abnutzungsgrad in der Berechnung nicht ausreichend einbezieht (=Konsequenz Kautionsrückzahlung) oder würde dann nur die Korrektheit der Höhe verhandelt? Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.07.2013 | 12:13

Danke für Ihre Nachfrage.

Wenn die Abgeltungsklausel wirksam ist, kommt es auf den Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Rückgabe an, um die Höhe der Abgeltung zu berechnen. Zweifelhaft dürfte aber auch sein, ob ein unverbindlicher Kostenvoranschlag, den allein Ihr Vermieter einholt, als Grundlage dienen darf. Der Betrag von 3500 Euro erscheint unangemessen hoch für eine Wohnung von 70qm.

Da ausweislich des Übergabeprotokolls keine Abnutzungserscheinungen vorhanden waren, gab es keinen Grund für eine Renovierung. Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass eine Renovierung ja gerade in dem Zeitpunkt noch nicht geschuldet ist, sich aber die Zeit bis zur nächsten notwendige Renovierung bereits verkürtzt hat. Ich gehe davon aus, dass sich aus dem Übergabeprotokoll gerade nicht ergibt, wann denn nun die nächste Renovierung fällig würde.

Dass die Wohnung jedoch ohne frische Renovierung weitervermietet wurde und auch der neue Mieter wieder bei "Null" anfängt mit seinen Renovierungsfristen spricht dafür, dass die Wohnung in einem quasi renovierten Zustand war.

Hilfsweise weise ich auch noch daraufhin, dass eine vollständige Abgeltung bzgl. einzelner Räume nicht in Betracht kommt. Denn das ginge nur, wenn Sie bei Auszug verpflichtet gewesen wären, die Renovierung vollständig durchzuführen. Dieser Anspruch des Vermieters verjährt jedoch gem. § 548 BGB innerhalb von sechs Monaten.

Durch sein Verhalten hat Ihr Vermieter Ihnen auch die Möglichkeit genommen, Ihr Recht zur Abwendung der Abgeltungszahlung vorzunehmen. Dadurch kann er seinen behaupteten Anspruch ebenfalls verwirkt. Hier besteht allerdings ein Beweisproblem, da Sie nur mündliche Aussagen haben.

Da Ihr Vermieter Ihnen gesagt hat, dass die Wohnung in einem guten Zustand ist, das Übergabeprotokoll keinen Renovierungsbedarf nennt, und auch eine Weitervermietung ohne Renovierung/Anderen Renovierungszeiten erfoglt, sollten Sie auf jeden Fall einen Anwalt beauftragen, um Ihre Kaution zurückzuerhalten.

Es ist notwendig, den Kostenvoranschlag und das Übergabeprotokoll vollständig zu lesen, um eine genaue Prognose über die Höhe einer möglichen Abgeltung zu machen.






Bewertung des Fragestellers 02.07.2013 | 12:52

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"Leider kann ich den Vorgang nicht positiv bewerten. Gründe: Die erste Antwort war falsch, da es sich um eine gültige Klausel gehandelt hat. Die Klausel war der Anfrage beigefügt und in der Anfrage stand schon, dass ich davon ausgehe, dass sie gültig ist. Die Antwort sagt aber erstmal "unwirksame" Klausel, was definitiv falsch ist. Daher konnte ich die Nachfrage nur verwenden, um den Sachverhalt zu korrigieren, aber keine detailierte Nachfrage zu einer vermeintlich korrekten Antwort zu stellen. Zudem wird die konkrete Frage nach der rechtlichen Lage nicht beantwortet: Vertraglicher korrekter Erfüllungsanspruch aus Abgeltungsklausel vs. mängelfreies Übergabeprotokoll als negatives Schuldeingeständnis. Wenn es hier eine klare Rechtsauffassung geben würde, dass das Protokoll die Klausel ausser Kraft setzt, dann geht es um die komplette Summe, Mieter würde Kaution auf jeden Fall wiederbekommen. Wenn es eine Grauzone ist, dann geht es nicht um das "ob" sondern um das "wie hoch". Darüber kann"
FRAGESTELLER 02.07.2013 3/5,0