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Wohnungsübergabeprotokoll ersetzt Kündigung?


02.02.2005 16:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe meine Wohnung ein halbes Jahr lang komplett befristet untervermietet. Ende 30.12., denn auf diesen Termin hatte ich selbst die Wohnung gekündigt.

Nun kam es zu Zahlungsverzögerungen der Untermieterin. Einen Monat vor Ende des befristeten Mietvertrages bin ich zur Wohnung gefahren um ein direktes Gespräch zu suchen. Dort wurde ich von dem Auszug der Untermieterin überrascht. Dies geschah am 28.11.

Die Untermieterin und Ihre Freundin erklärten mir, dass die Freundin der Untermieterin Polizistin ist. Und hiermit alles rechtens ist. Diese Aussage stellte sich im Nachhinein als unwahr dar.

Ich unterschrieb auf die Schnelle ein Übergabeprotokoll. Nach ein paar Tagen begann ich die erste Mahnung zu schreiben.

Nach drei Mahnungen und Androhung gerichtlicher Schritte erhielt ich nun ein Anwaltschreiben der Gegenseite. Hierin wird mir zugestanden: 800 Euro aus den Monaten Okt + Nov. (Dies konnte nicht bezweifelt werden, da dieser Fehlbetrag in das Übergabeprotokoll aufgenommen wurde).

Aber nicht der Dezember i.H.v. 400, des weiteren keine Telefonkosten i.H.v. insgesamt 150 Euro, keine Mahngebühren i.H.v. jeweils 10 Euro sowie 8% Verzugszinsen. Von den ca. 1400 Euro, die ich angemahnt habe, gesteht die Untermieterin 800 Euro ein. Diese möchte sie mit 50 Euro mtl. abzahlen.

Im Anwaltsschreiben heißt es, dass mit meiner Unterschrift auf dem Übergabeprotokoll, ich der sofortigen kündigung zugestimmt hätte. Ist dies rechtens, gibt es hierzu einen Gesetzestext?

Aufgrund meiner Erfahrung mit der Untermieterin glaube ich nicht, an deren Zahlungswillen bei einer Ratenvereinbarung. Sie ist Sozialhilfeempfängerin, bzw. erhält Mindesteinkommen, muss ich trotzdem Ratenzahlung akzeptieren? Und ist es möglich, einen Ratenzins zu verlangen?

Ist es möglich, die Freundin der Untermieterin, die falsche Angaben gemacht hat, heranzuziehen? Möglicherweise Schadenersatz? Leider gibt es keine Zeugen. Der Anwalt gibt an, daß diese beim BGS arbeitet, und dies "sei ja wohl so etwas ähnliches".

Über Gesetzesverweise würde ich mich sehr freuen. Auch über einen Rat, ob es sich lohnt, diesen Fall weiter zu verfolgen.

Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen.
Sehr geehrter Ratsuchender,

eine gesetzliche Regelung für die von Ihnen geschilderte Problematik gibt es nicht.

In Ihrem Fall wird es sich nicht vermeiden lassen, ein bestimmtes juristisches Instrument zu bemühen: Die sog. Auslegung. Dies bedeutet, dass unter Würdigung aller Tatsachen ermittelt werden müsste, welchen juristischen Erklärungswert man dem von Ihnen unterzeichneten Abnahmeprotokoll beimessen soll. Anerkennung der Kündigung? Oder nur vorzeitige Übergabe der Mietsache?

In Ihrem Fall spricht alles dafür, dass man der Sac nur den zweiten Erklärungswert zumessen kann. Erstens kamen Sie zufällig dazu, als die Untermieterin auszog, waren also praktisch überrumpelt. Zweitens haben Sie sich von einer "juristisch bewanderten Person" (der angeblichen Polizistin) einen Bären aufbinden lassen. Drittens enthält das Protokoll nach Ihrer Schilderung keinen Inhalt dahingehend, dass etwas über eine Kündigungsanerkennungvereinbart wird.

Schließlich kommt noch etwas ganz gewichtiges hinzu, was der Kollege (wohl aus taktischen Gründen) geflissentlich übergangen hat: Die Kündigung eines Mietverhältnisses ist nach § 568 BGB an die Schriftform gebunden. Da hat sich die Untermieterin schon ein Eigentor geschossen.

Fazit: Sie haben Anspruch auf die Dezembermiete. Die geltend gemachten Mahnkosten können Sie mangels vertraglicher Vereinbarung nicht geltend machen, die Telefon- und Portokosten könnten hingegen als Verzugsschaden geltend gemacht werden, sofern Sie nach dem Fälligkeitstag der Dezembermiete angefallen und notwendig waren. Verzugszinsen können Sie nur in gesetzlicher Höhe geltend machen, sofern Sie keine tasächlich angefallenen höheren Zinsen nachweisen können.

Ratenzahlungen müssen Sie natürlich nicht akzeptieren, sollten es aber lieber tun, wenn die Dame "klamm" ist. Denn bekanntlich ist der Spatz in der Hand besser als die Taube auf dem Dach. Mit einer entsprechenden vertraglichen Regelung können Sie natürlich auch Zinsen vereinbaren.

Nach vorstehendem würde ich an Ihrer Stelle die Sache auf jeden Fall weiterverfolgen. Es bleibt natürlich ein gewisses Risiko, aber die Chancen dürften gut stehen.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt

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